Доработанный закон о хрущевках в Петербурге: нерешенные вопросы
В Санкт-Петербурге подходит к концу работа над законодательной базой для программы комплексного развития территорий (КРТ), предполагающей снос хрущевок. Мораторий на действие регионального закона, принятого в 2022 году, истекает 1 января 2026 года.
3 декабря петербургские депутаты одобрили в первом чтении две инициативы, связанные с КРТ. Одна из них, внесенная губернатором, позволяет городскому правительству определить оператора для реализации проектов комплексного развития. За нее проголосовали 42 депутата, против выступили двое.
Согласно статье 71 Гражданского кодекса, оператором может быть юридическое лицо, созданное субъектом РФ, компания с долей государства более 50% или дочернее общество государственного акционерного общества.
Оператор получит право выбирать подрядчика на торгах, передавать ему в субаренду государственную землю без согласия арендодателя и привлекать к работе дочерние структуры.
Представитель губернатора в Заксобрании Константин Сухенко заявил, что в Смольном рассматривают вариант с государственно-частным партнерством. «Я бы сказал, что государству самому по себе неудобно вести эти диалоги. В равной степени неудобно и частным собственникам вести эти диалоги. И вот как раз представляется, что создание такого института, который будет одновременно представлять и государственные, и частные интересы, будет наиболее корректно эти решения искать и осуществлять», — пояснил он.
Глава фракции «Справедливая Россия — За правду!» Марина Шишкина подняла вопрос об ответственности оператора в случае невыполнения обязательств или нарушения прав граждан.
Иван Складчиков, возглавляющий комитет по инвестициям, отметил, что для каждого проекта КРТ может быть назначен отдельный оператор, а все условия и санкции будут прописаны в соглашении с городом.
Чиновник добавил, что фиксировать эти детали в законе нецелесообразно, поскольку разные типы КРТ имеют свои особенности. Градостроительный кодекс выделяет четыре вида комплексного развития:
- КРТ жилой застройки
- КРТ нежилой застройки
- КРТ незастроенной территории
- КРТ по инициативе правообладателей
Александр Шишлов, лидер фракции «Яблоко», предложил, чтобы Заксобрание участвовало в утверждении нюансов по каждому проекту, но в Смольном эту идею не поддержали. По словам Сухенко, обсуждение с депутатами усложнит процесс и замедлит принятие решений.
По данным на октябрь 2025 года, в России в рамках КРТ уже введено в эксплуатацию более 2,8 млн кв. метров недвижимости, из которых почти 2,4 млн составляет жилье. Три крупнейших застройщика страны возводят в рамках программы свыше 1,5 млн кв. метров жилой площади.
География и дома-«молчуны»
Второй принятый законопроект устанавливает границы расселения. По умолчанию жителям предложат переехать в пределах своего муниципального образования или соседних, но с письменного согласия возможно переселение в любом районе Петербурга.
Дома, где не было проведено общее собрание собственников в установленный срок, так называемые «молчуны», не будут включаться в программы КРТ, если они изначально в них не входили.
Механизм общего собрания собственников часто критикуется из-за массовых подделок протоколов. В 2024 году в Петербурге поступило 30 тысяч жалоб на фальсификации; 400 протоколов признали недействительными, что эквивалентно примерно 300 тысячам фиктивных голосов. Возбуждение уголовных дел по таким фактам может занимать годы.
Какой федеральный закон о КРТ приняла Госдума
Инициатором федерального закона, принятого летом 2025 года, выступил Санкт-Петербург. Это стало ответом на общественный резонанс, вызванный региональным законом 444-59, принятым в 2022 году. Первоначальная версия предполагала автоматическое включение «молчунов» и возможность расселения по всему городу, что спровоцировало протесты жителей.
В Петербурге в 1957–1970 годах построили 2356 панельных хрущевок общей площадью 8,9 млн кв. метров. По оценкам депутатов, в домах, подпадающих под критерии КРТ, проживает около миллиона человек.
После заморозки отдельных положений регионального закона был создан Общественный штаб по КРТ, итогом работы которого и стала федеральная инициатива. Она предоставила городам федерального значения право самостоятельно определять условия расселения.
Доплати или переезжай в квартиру поменьше
Мораторий на исполнение петербургского закона о КРТ истекает 1 января 2026 года, и продлевать его не планируется. Жители хрущевок обеспокоены, поскольку площади их квартир меньше, чем в современных домах, и при переселении придется либо доплачивать, либо соглашаться на меньшее количество комнат.
Собственники имеют право потребовать не денежную компенсацию, а другое жилье, но требования к такому жилью и количество вариантов в законе не определены. Городские власти намерены решать эти вопросы индивидуально в договорах по каждому проекту.
Федеральное законодательство предусматривает, что по заявлению собственника ему может быть предоставлено иное жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения. Часть 4 статьи 32.1 Жилищного кодекса РФ гласит: «По заявлению собственника жилого помещения ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе могут быть предусмотрены требования к местоположению многоквартирного дома, в котором собственнику предоставляется жилое помещение в соответствии с настоящей частью».
На примере расселения Фарфоровского поста видно, как оцениваются компенсации. Квартиры там оценили в 100–170 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как средняя цена новостроек в Петербурге к третьему кварталу 2025 года достигла 279 тысяч, а во Фрунзенском районе — 304–330 тысяч за метр.
Собственников, отказавшихся выезжать из квартир, начали выселять через суд, как это произошло на Фарфоровском посту.
В отличие от предыдущей программы реновации, для включения дома в КРТ теперь достаточно решения двух третей собственников, принятого на общем собрании.
