Коммерческие помещения в Ленобласти дорожают на 42%

Сдвиг в сторону компактных форматов ритейла и технологичных средних помещений произошел из-за развития сервисов доставки и e-commerce. Согласно данным ГК «А101», коммерческие помещения на первых этажах в жилых районах приносят совокупную прибыль 18–20% годовых. В проектах компании в Ленинградской области квадратный метр дорожает на 42% за два года — от котлована до ввода домов в эксплуатацию — благодаря росту готовности объекта.

На старте инвесторы чаще всего рассматривают лоты площадью 20–30 кв. м с порогом входа около 8,5 млн рублей. Такие объекты подходят для функций, которые нельзя перенести в онлайн: кофейни, студии красоты, пекарни у дома и пункты выдачи заказов, а также мастерские по ремонту техники и обуви, салоны груминга, студии экспресс-массажа, магазины развесных продуктов и специй, пункты приема экспресс-химчистки и узкоспециализированные цветочные лавки. Прогнозируемый годовой доход от аренды начинается от 835 тыс. рублей, окупаемость — 9–10 лет.

Средние востребованные объекты занимают от 80 до 160 кв. м, их стоимость стартует от 16,7 млн рублей. Они рассчитаны на мини-маркеты, аптеки и семейные рестораны, детские развивающие центры, стоматологические клиники, магазины фермерских продуктов с дегустационной зоной, студии групповых тренировок, кулинарные цехи с зоной приема пищи и демонстрационные залы товаров для дома. Годовой арендный поток доходит до 2 млн рублей при окупаемости в пределах 8,5 лет.

Вложения в коммерческую инфраструктуру на этапе строительства дают доход за счет капитализации квадратного метра в процессе стройки и последующего арендного потока.

Арендная доходность коммерческих форматов составляет 10–12% годовых с окупаемостью 8,5–10 лет. Капитал защищает ежегодная индексация договоров аренды на уровень инфляции. За три года с учетом этапа строительства и выхода объекта на стабильную аренду совокупная отдача с учетом капитализации квадратного метра достигает 18–20% годовых.

Для сравнения: сдача жилья приносит в среднем 4–6% годовых с окупаемостью до 18–20 лет. Офисы требуют высокого порога входа от 20–25 млн рублей, обеспечивают арендную доходность 8–10% годовых со сроком окупаемости до 12 лет и прирост цены в стройке на 25–35%.

Мария Мартемьянова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, отметила: привлекательность банковских вкладов для долгосрочного капитала снижается вслед за уменьшением ставок банками. Сейчас доход по ним варьируется от 11 до 14%. По ее словам, встроенная коммерция фиксирует физический актив, который дорожает вместе с развитием района и дает доход от аренды.

При качественном планировании городской среды и концепции 15-минутного города можно предсказать клиентский поток и равномерно распределить точки притяжения так, что они связываются с жилыми домами через торговые галереи. В результате ежедневные маршруты жителей проходят мимо магазинов у дома, формируя постоянный мотив для покупок.