Себестоимость жилья растет: почему и как девелоперы адаптируются

В Санкт-Петербурге за первое полугодие 2026 года себестоимость строительства увеличилась примерно на 11%. Сильнее всего подорожали оконные системы, пиломатериалы и OSB, арматура, листовая сталь, цемент и бетон, сообщили участники круглого стола «Фонтанки».

Рост затрат напрямую влияет на конечную цену жилья, но переложить все издержки на покупателей не удастся. Эксперты обсуждали не столько способы остановить удорожание, сколько поиск внутренних резервов без потери качества продукта.

По словам Александра Кравцова, основателя девелопера «Геометрия», за последний год основные стройматериалы подорожали на 18%. Одновременно растут расходы на оборудование, подрядные работы и оплату труда. Прогноз роста себестоимости на 10–20% в 2026–2027 годах выглядит реалистичным, и во втором полугодии 2026-го предпосылок для изменения тренда не видно.

Елена Леликова, директор по закупкам ГК «А101», отметила, что на себестоимость влияют несколько факторов: материалы, рабочая сила, механизмы, логистика, земля и административные расходы. Высокой остается стоимость финансирования. При этом колебания цен на конкретные материалы нужно оценивать с учетом их доли в общей структуре затрат. Например, арматура обычно составляет 3–8% себестоимости «коробки» здания.

Конкретный показатель зависит от этажности, конструктивной схемы, объема подземной части и расхода стали. Поэтому утверждать, что именно арматура стала главной причиной удорожания, некорректно, считает Леликова. Давление формирует совокупность затрат, среди которых больший вес может иметь рабочая сила.

Динамика себестоимости различается по регионам. В Петербурге за первое полугодие 2026 года рост составил около 11%, сообщила Татьяна Рыбкина, директор департамента тендеров и закупок GloraX. Материалы подорожали примерно на 7%, а строительно-монтажные работы — на 10–12%.

Во втором полугодии ожидается дальнейший рост цен на материалы. В первом полугодии заметнее всего дорожали бетон, железобетонные изделия и стекло, сейчас — арматура, добавила Рыбкина.

Дополнительным фактором роста стоимости строительно-монтажных работ остается дефицит рабочей силы. Александр Кравцов подтвердил: квалифицированные специалисты дорожают, это касается и рабочих, и инженерно-технического персонала.

Татьяна Рыбкина пояснила, что многое зависит от региона и специфики проекта, но в целом дефицит кадров напрямую отражается на стоимости: растут затраты на оплату труда, привлечение специалистов и организацию работ. Нехватка рабочих ресурсов может затягивать сроки и увеличивать финансовую нагрузку.

Елена Леликова назвала кадровый дефицит одним из ключевых факторов роста себестоимости. Он увеличивает стоимость трудовых ресурсов и снижает производительность, оказывая системное влияние на сроки и затраты. В отдельных проектах доля рабочей силы достигает 50% сметы.

На себестоимость также влияют стоимость финансирования, земли и инфраструктуры. По словам Александра Кравцова, особенно это заметно в высоком классе, где почти не осталось подходящих участков. Готовая с документацией земля для элитного строительства сегодня «буквально дороже золота».

При высоких ставках ключевое значение имеет стоимость денег. Девелоперу важно не только сколько стоит квадратный метр, но и как долго длится инвестиционный цикл: чем он длиннее, тем выше финансовая нагрузка, подчеркнул Кравцов.

Елена Леликова отметила, что земля входит в структуру себестоимости наравне с материалами, рабочей силой, механизмами, логистикой и административными расходами. В проектах комплексного развития территорий вместе с жильем создаются школы, детские сады, коммерческая и транспортная инфраструктура. В условиях высокой стоимости финансирования и ограниченного спроса важно точно оценивать спрос, соблюдать финансовую дисциплину и осторожно запускать новые проекты.

Основной потенциал снижения себестоимости — не в смене технологий, а в системной оптимизации процесса, считает Леликова. Это работа с конструктивными решениями, расходом бетона и арматуры, опалубкой, механизацией, логистикой и производительностью труда.

Переход на альтернативные технологии оправдан только при устойчивом экономическом эффекте. Например, металлокаркас сокращает сроки и трудоемкость, но сегодня дороже монолита, поэтому в массовом сегменте ГК «А101» его не рассматривает.

Александр Кравцов считает, что главный резерв экономии — на стадии концепции и проектирования. Рациональная квартирография, эффективное использование площадей, выбор конструктивной схемы и материалов, стандартизация решений позволяют влиять на будущую себестоимость.

Однако такие подходы больше подходят для массового жилья. В высоких сегментах ценятся эксклюзивность, редкие материалы, импортная инженерия, участие известных архитекторов и дизайнеров.

Кравцов подчеркнул, что оптимизация должна убирать избыточные расходы, а не снижать качество. Нельзя экономить на надежности конструкций, инженерии, шумоизоляции, долговечности фасадов и характеристиках, определяющих комфорт проживания.

Татьяна Рыбкина добавила, что оптимизировать можно только решения, не влияющие на безопасность, жизнеобеспечение здания, комфорт и здоровье жителей. Если это затрагивается, речь идет об экономии на качестве. Задача — найти более эффективные решения без ущерба для потребительских характеристик.

Рост себестоимости происходит на фоне сниженного спроса и высокой стоимости финансирования. Девелоперы осторожнее запускают проекты и точнее оценивают спрос. Елена Леликова считает, что сокращение затрат не должно идти за счет качества: конкуренция за покупателя усилилась, поэтому архитектура, благоустройство, дворы и инфраструктура остаются обязательными.

«Мы придерживаемся другой стратегии: будем искать внутренние резервы для оптимизации, по возможности удерживать цены и продолжать запускать новые проекты», — подытожила Леликова. Задача — сохранить доступность продукта и развивать рынок, несмотря на внешние вызовы.

Александр Кравцов полагает, что бесконечно переносить рост себестоимости в цену невозможно из-за платежеспособного спроса. Девелоперы будут внимательнее оценивать экономику проектов и осторожнее выводить новые. Продукт станет рациональнее по площадям и решениям, но без упрощения. Ключевая компетенция — сохранить качество и ценность при жестких параметрах финансовой модели.

Он добавил, что осенью компания открывает продажи в последнем проекте на Петровском острове. Несмотря на рост себестоимости, квартирографию пересмотрели в сторону уменьшения количества лотов за счет объединения части из них. Важнее создать полноценные резиденции с высоким уровнем архитектуры, инженерии, сервиса и инфраструктуры. Стоимость квадратного метра начинается от 800 тыс. рублей, что соответствует элитным лотам Петроградского района. Общий объем инвестиций — около 20 млрд рублей. Такие проекты показывают, что рост себестоимости в элитном сегменте не должен вести к упрощению продукта.