Заработок на расселении коммуналок в Петербурге

В Петербурге активно идут проекты по расселению коммунальных квартир. Рынок переделки коммуналок в апартаменты и хостелы, по словам Максима Ельцова, гендиректора ПИА «Недвижимость», уже достиг цивилизованного состояния. Расцвет таких проектов пришелся примерно на семилетнюю давность, когда массово выкупались большие квартиры, например, площадью 200 м² над нежилыми помещениями, для переоборудования в хостелы или раздела на комнаты для продажи.

На 1 октября 2025 года в городе насчитывалось 56,3 тыс. коммунальных квартир, где проживают 193 тыс. семей. Из них 31,3 тыс. семей стоят на учете как нуждающиеся в жилье. Городские власти планируют расселять по 2 тыс. коммуналок ежегодно.

По информации ЦИАН, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Петербурге в сентябре 2026 года составила 11,2 млн руб., увеличившись на 23% за год. Студия площадью 25–40 м² стоила в среднем 9,6 млн руб. (+19% год к году), а «микро-студии» того же метража — 7,6 млн руб. (+17%).

Аренда студии или однокомнатной квартиры в августе обходилась в среднем в 40,3 тыс. руб. в месяц, приводит данные гендиректор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич. Средняя ставка долгосрочной аренды по всем форматам жилья в Петербурге — 44,2 тыс. руб. в месяц, что на 10% меньше, чем годом ранее.

Комната в коммуналке сдается в среднем за 17–18,1 тыс. руб. в месяц, за август ставка выросла на 2,2%. Разница с отдельной компактной квартирой остается значительной: комната дешевле студии или однокомнатной квартиры примерно на 55%, или на 22,2 тыс. руб. ежемесячно. По данным Авито, студии в историческом центре площадью 10–20 м² сдаются за 28–36 тыс. руб. в месяц.

Если в коммунальной квартире четыре комнаты и каждая сдается за 17 тыс. руб., совокупный годовой доход составит 816 тыс. руб. При законной переделке в четыре мини-студии с отдельными санузлами аренда вырастет до 40 тыс. руб. за каждую, а годовая выручка достигнет 1,92 млн руб. — более чем вдвое больше. Однако не учтены затраты на ремонт и согласование перепланировки (до 1 млн руб.). К тому же оборудовать отдельные санузлы технически и юридически возможно не в каждой квартире. Именно такая арифметика продолжает двигать рынок.

Сегмент реновации коммуналок в Петербурге сохраняется. Анна Гусева, владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость, отмечает, что тенденция к расселению и переделке больших квартир под небольшие студии остается. Пик стихийного интереса уже пройден, и сейчас инвесторы уделяют больше внимания юридической стороне, поскольку соседи хорошо знают правила и обращаются в суд при нарушениях.

Юридические риски сильно изменили рынок. Жалоба соседей может привести к разбирательству, штрафам и запрету деятельности. Поэтому инвесторы заранее просчитывают формат использования помещения и юридическую схему, а простая нарезка большой коммуналки на множество номеров постепенно уходит.

Владелица нескольких студий, переделанных из коммуналок, Людмила, говорит, что сейчас все предприниматели работают в правовом поле. Как правило, расселяются квартиры, которые затем переводят в нежилые помещения, чтобы работать без нарушений. «Например, три человека могут скинуться, сделать так называемые гостевые дома, — комнаты, у которых общий санузел и при этом нормальный ремонт. Такие объекты сдаются туристам и мигрантам, и такой формат тоже востребован», — поясняет она.

Ежегодно на рынок выходит некоторое количество студий, переделанных из коммунальных квартир. Чаще всего это происходит в рамках реконструкции отдельных зданий, а не выкупа единичных коммуналок. В основном их приобретают владельцы бизнесов по краткосрочной сдаче жилья, рассказывает Алексей Попов, главный аналитик Циана.

На сайтах объявлений достаточно предложений студий, явно переделанных из коммуналок. В предыдущие годы спрос на них был стабильным со стороны студентов и мигрантов. В этом году он несколько просел, делится наблюдениями управляющий одного из комплексов Андрей.

В 2019 году вступил в силу так называемый закон Хованской — федеральный закон, запретивший предоставлять гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов. Прежняя модель работы хостелов в обычных квартирах была запрещена, и сегмент заметно сократился. При этом закон не запрещает сдавать комнаты или отдельные квартиры в «обычную» аренду.

Многие предприниматели уходили с рынка с серьезными потерями, большое количество проектов зависло, а сегмент заметно сжался, говорит Максим Ельцов. После принятия закона Хованской проверки коммунальных квартир на предмет наличия хостелов проводились очень активно, в том числе рейды силами полиции и районных администраций.

Однако до сих пор некоторые предприниматели работают с нарушениями. Например, в прошлом году стало известно, что на Бумажной улице пять комнат превратили в мини-студии. В квартире площадью 98 м² устроили шесть санузлов и электроплит. Соседка пожаловалась на запахи и вибрацию пола. Экспертиза выявила несоответствие площади комнат и ширины санузлов нормам, а суд обязал владельцев вернуть квартире первоначальный вид. Решение исполнили после штрафов.

В 2024 году в квартире на Гороховой, 46 обрушились перекрытия. При этом обнаружились расхождения между документами и фактической планировкой. В том же доме две расположенные ниже бывшие коммуналки уже переделали в студии, а согласованность перепланировок вызывала вопросы.

В том же 2024 году на Средней Подъяческой, 9 жильцы были очень недовольны тем, что в одну из квартир переоборудуют под отдельные студии: в них устанавливали несколько отдельных раковин, унитазов, кухонных плит и кондиционеров. Соседи в итоге обратились в суд.

Таким образом, переделка коммунальной квартиры в отдельные студии значительно увеличивает доход владельца недвижимости, а дополнительные расходы на переоборудование окупаются. Сложность в том, что не всегда комнаты в коммуналке можно оборудовать отдельным санузлом — многое зависит от планировки. Так что успех бизнеса зависит не только от количества комнат, но и от возможности их переделки в рамках закона.