Налоговая льгота для ИП: ловушка для арендодателей
Федеральная налоговая служба опубликовала разъяснение, позволяющее индивидуальным предпринимателям на специальных режимах не платить налог на имущество, если недвижимость используется в бизнесе. Однако эта кажущаяся выгода может обернуться существенными расходами в будущем.
Льгота доступна для ИП, применяющих упрощенную или патентную систему налогообложения, которые сдают жилье в аренду. Но эксперты предупреждают, что экономия на налоге на имущество несоизмерима с потенциальными потерями.
В разъяснении ФНС указано, что для получения льготы необходимо подать заявление до конца марта с подтверждающими документами, например, договором аренды. В некоторых случаях льгота предоставляется автоматически.
Однако льгота не распространяется на владельцев торговых центров и нежилых помещений, включенных в специальные региональные списки. В Петербурге такой перечень включает 9167 объектов.
Ставки налога на имущество относительно низки: 0,1% кадастровой стоимости для жилья и 0,5% для прочей недвижимости. Также арендодатели могут использовать профессиональный налоговый вычет для уменьшения налогооблагаемого дохода.
Например, при сдаче квартиры за 70 тысяч рублей в месяц годовая экономия от вычета составит около 22 тысяч рублей, что незначительно.
Основной риск заключается в потере права на налоговый вычет при продаже недвижимости. Если квартира использовалась в коммерческих целях, при ее продаже может быть начислен значительный НДФЛ.
Рассмотрим пример: квартира куплена за 20 млн рублей и продана через три года за 24 млн. При использовании льготы НДФЛ составит 3,5 млн рублей, тогда как при обычной сдаче как физическое лицо налог бы составил лишь 390 тысяч.
Альтернативой является применение упрощенной системы налогообложения, где ставка может быть 6% от дохода или 15% от прибыли. Однако при продаже объекта может потребоваться уплата НДС, если выручка превышает 20 млн рублей в год.
Например, при продаже за 35 млн рублей по УСН с учетом НДС общая сумма налогов может достигать 2,1 млн рублей, что снижает преимущества режима.
Партнер юридической компании «Правый берег» Антон Никулин отмечает: «Если на момент продажи гражданин прекратил предпринимательскую деятельность, НДФЛ исчисляется по общим правилам вне зависимости от обстоятельств сдачи той же квартиры в аренду или иного её коммерческого использования. Кроме того, с этого года такие граждане вправе воспользоваться налоговым вычетом в размере стоимости приобретенного жилья и иных расходов, даже если они уже были учтены в декларации по УСН».
Эксперты указывают на отсутствие четкого определения имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Марьяна Колесникова из юридической фирмы Maxima Legal поясняет: «Определение имущества, использующегося в предпринимательской деятельности, в законодательстве не закреплено. На практике ключевыми критериями являются систематическое получение прибыли от его эксплуатации, наличие договоров аренды, лицензий, трудовых договоров с указанием адреса рабочего места и других документов».
Юлиана Бычкова констатирует: «Или же бизнесмен сам указывает объект в заявлении на получение патента. В этом случае владелец освобождается от налога на имущество. Но в случае продажи жилья теряет право на освобождение от НДФЛ. Поэтому, полагаю, чаще всего собственнику выгоднее сдавать жилую недвижимость как физическому лицу и платить 13-процентный налог, но получить в случае продажи освобождение от уплаты НДФЛ».
По последним данным ФНС, льготами по налогу на имущество воспользовались 115,9 тысячи индивидуальных предпринимателей, в том числе 70,7 тысячи применяющих упрощенную и 37,6 тысячи — патентную систему налогообложения. В Петербурге льготы заявили 6,4 тысячи ИП.
