Незаконные перепланировки в Петербурге: чья ответственность?

Несмотря на все заявления о борьбе с незаконными перепланировками, в центре Санкт-Петербурга продолжает процветать бизнес по разделению квартир на отдельные студии.

По данным сайтов объявлений, в Центральном районе города продаётся 327 таких апартаментов-студий в домах постройки до 1980 года, в Петроградском районе — 106, в Адмиралтейском — 183, а в Василеостровском — 126.

Осенью 2025 года Санкт-Петербургская Ассоциация собственников жилья и их объединений обратилась к губернатору Александру Беглову с просьбой обязать районные администрации системно заниматься судебными исками против незаконных перепланировок.

«В адрес Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений поступают многочисленные обращения председателей объединений собственников жилья (ОСЖ), связанные с тем, что в последнее время администрации районов направляют в их адрес пакеты документов для подготовки и направления искового заявления в суд к собственникам помещения (квартиры или нежилого помещения) о приведении его в прежнее состояние, вместо того, чтобы самостоятельно заниматься возложенной на них государственной функцией».

Ассоциация предложила, в случае неспособности районов вести судебные дела, передать эти полномочия государственной жилищной инспекции (ГЖИ) как органу жилищного надзора.

Почему борьба с перепланировками — обязанность чиновников

Согласно Жилищному кодексу РФ:

• Перепланировка должна согласовываться с органом местного самоуправления (часть 1 статьи 26).
• В Петербурге для этого созданы межведомственные комиссии при районных администрациях и жилищном комитете.
• При самовольной перепланировке собственник обязан вернуть помещение в исходное состояние в срок, установленный администрацией (часть 3 статьи 29).
• Если срок нарушен, администрация района может через суд требовать продажи помещения с торгов (часть 5 статьи 29).

На обращение ассоциации ответил вице-губернатор Евгений Разумишкин. Он указал, что товарищества и кооперативы вправе обращаться в суд, особенно если перепланировка затронула общедомовое имущество.

«Реализация товариществом и кооперативом своих прав по обращению в суд при наличии фактов самовольного переустройства (перепланировки) помещения в многоквартирном доме не предполагает прекращения реализации своих полномочий исполнительными органами государственной власти Петербурга».

Пресс-служба Разумишкина сообщила, что аппарат вице-губернатора совместно с ГЖИ и жилищным комитетом провёл методический семинар для районных администраций по подаче исков, в том числе по перепланировкам. Также прошло совещание по вопросам согласования перепланировок и судебной работы.

Было отмечено, что массовое направление исков в управляющие организации практикует только одна районная администрация, вероятно, Центрального района, которой направили письмо о пересмотре этой практики.

Минстрой России, куда также обратилась ассоциация, подтвердил, что по Жилищному кодексу именно районные администрации, как согласующие органы, должны обращаться в суд, если перепланировка не устранена в установленный срок.

«Иного порядка действующим законодательством не предусмотрено». Также в ведомстве подчеркнули, что управляющая организация может служить источником информации о незаконных перепланировках.

Причины процветания бизнеса по нарезке студий

По словам президента ассоциации Гульнары Борисовой, тенденция перекладывания ответственности на управляющие компании особенно заметна в центре Петербурга, где чаще всего незаконно разделяют квартиры на студии.

Борисова считает, что переделка коммунальных квартир в студии возможна лишь в единичных случаях, а массовая установка санузлов в жилых комнатах приводит к серьёзным проблемам. Аналогичная ситуация с перепланировками нежилых помещений под кафе и магазины.

Отсутствие планомерной борьбы, по её мнению, привело к безнаказанности и разрушению домов. «Вся ситуация в целом провоцирует безнаказанность. Поэтому у нас дома продолжают разрушаться», — заявила она.

Эксперт отмечает, что системная работа должна давать понять нарушителям, что они понесут расходы и будут вынуждены вернуть всё в исходное состояние. «Они должны понимать, что кто-то обязательно выйдет в суд, выиграет и добьётся исполнения судебного решения».

Источник в городской коммунальной сфере пояснил, что даже после выигранного иска исполнение решения, требующее восстановления помещения, часто растягивается на годы.

Член президиума ассоциации, юрист Кирилл Зазарян, призвал выстроить систему от выявления перепланировок до исполнения решений, с участием всех ведомств и показателями качества работы. Сейчас, по его словам, нет даже единой базы по этой проблеме.

Зазарян предложил привязывать размер неустойки к кадастровой стоимости помещения и увеличить срок давности привлечения к административной ответственности, который сейчас составляет два месяца, а штраф — 2–2,5 тысячи рублей. Однако эти инициативы не поддержали законодатели.

Финансовые препятствия для судебных исков

Гульнара Борисова рассказала о высоких судебных издержках: пошлина в Арбитражный суд составляет 50 тысяч рублей, в апелляцию — 30 тысяч, в кассацию — 50 тысяч, в Верховный суд — 80 тысяч. Администрации районов от этих платежей освобождены.

Кроме пошлин, требуются расходы на юристов и экспертизу. Услуги юриста в суде первой инстанции стоят минимум 35 тысяч рублей, а в среднем 70 тысяч. Экспертиза начинается от 50 тысяч рублей.

Например, на улице Некрасова десятки таких студий. «Представьте себе: 20, 40, 50 квартир — посчитайте суммы, которые нужны только на юриста. ЖКСы с такой нагрузкой просто не справятся!» — сказал Зазарян.

Хотя выигравшая сторона может возместить судебные расходы, управляющим компаниям сначала нужно найти деньги, которых нет в отдельной строке квитанций. «Управляющие компании и раньше не особенно ходили в суды, потому что это прежде всего деньги», — отметила Борисова.

Известные случаи незаконных перепланировок

В 2025 году в Петербурге официально зафиксировали 445 случаев незаконных перепланировок в квартирах, но реальное число гораздо выше.

Среди громких инцидентов — перепланировки в доме-памятнике на Рыбацкой улице, 10, на которые обратил внимание глава СКР Александр Бастрыкин, а также превращение двух квартир в доме на Слободской, 3 в баню.

Ещё один случай — в доме 19 на улице Добролюбова, где инициативный гражданин углубил подвал, вызвав опасения обрушения. Работы остановили после вмешательства Бастрыкина, но, по словам председателя ТСЖ Натальи Николаевой, за пять месяцев ситуация не сдвинулась: заглубление не устранено, а районный иск требует лишь снести противоаварийные колонны, не затрагивая основную проблему.