Госдума утвердила закон о коттеджных комплексах во втором чтении

10 ноября Госдума во втором чтении одобрила законопроект, регулирующий отношения в коттеджных комплексах — в части инфраструктуры и пространств общего пользования.

Термином «коттеджное рабство» описывают ситуацию, когда жители фактически зависят от собственников участков, через которые проходят дороги и инженерные коммуникации. Владельцы таких земель могут перекрывать проезд, брать за него плату, препятствовать ремонту и прокладке новых сетей. К тому же у жителей нет выбора способа управления общим имуществом.

Правительство внесло законопроект «О государственной регистрации недвижимости» — в части регулирования имущества общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов с общей инфраструктурой — в Госдуму еще в 2022 году.

Как отмечает РБК, поправки прежде всего нацелены на то, чтобы предотвратить проблемы в поселках, которые построят в будущем. Застройщик заранее должен будет решить: это жилой комплекс или набор отдельных домов. Если это комплекс, то уже на этапе проектирования станет известен состав общего имущества — дороги, инженерные коммуникации, заборы, КПП, котельные, спортивные и мусорные площадки, места отдыха. Покупатели домов автоматически получат право долевой собственности на это имущество.

Для уже существующих поселков, пишет «Коммерсант», предусмотрен механизм признания их жилыми комплексами — по итогам общего собрания собственников.

Законопроект вводит само определение жилого комплекса и устанавливает правила управления общим имуществом.

Ключевое положение — право на беспрепятственный и бесплатный проезд и проход к своему земельному участку. В документе сказано: «Собственники и арендаторы вправе свободно использовать земельные участки, которые входят в состав имущества, не находящегося в долевой собственности, для прохода и проезда к принадлежащим собственникам земельным участкам, на которых расположены или будут расположены жилые дома. Никто не вправе ограничивать доступ собственников или арендаторов к таким земельным участкам».

Помимо этого, собственники смогут выбирать способ управления — напрямую, через товарищество или с привлечением управляющей организации.

Менять вид разрешенного использования участка без согласия остальных собственников законопроект запрещает. Это защита от внезапного появления по соседству автосервисов, хостелов и других коммерческих объектов, создающих неудобства жителям.

Владелец имущества, не входящего в общую долевую собственность, по-прежнему сможет брать плату за его использование. Однако перечень расходов, которые подлежат возмещению, будет регулировать правительство России.

Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов назвал готовящиеся изменения «реальными защитными механизмами от захвата общего имущества и недобросовестных соседей». При этом окончательным решением проблем жителей коттеджных поселков он их не считает — по его словам, нужны и другие поправки в законодательство.

Впереди у законопроекта третье чтение в Госдуме, рассмотрение в Совете Федерации и подписание президентом.

Губернатор Александр Дрозденко обещал внести в Госдуму собственную инициативу по преодолению «коттеджного рабства». Он говорил о необходимости ввести в коттеджных поселках режим общей долевой собственности на инфраструктуру, а также законодательно закрепить механизм принудительного публичного сервитута либо выкупа дорог по кадастровой стоимости.