Девелоперы ищут баланс между хайпом на технологиях и экономией

Раньше цифровизация в строительстве ограничивалась заменой бумаги на Excel и электронный документооборот. Сегодня девелоперы активно обсуждают генеративное проектирование, ИИ-агентов, цифровые двойники и жильё, которым можно управлять со смартфона. Участники дискуссии сошлись во мнении: отрасль переживает глубинные изменения, затрагивающие всю цепочку — от концепции проекта до эксплуатации жилого комплекса.

Руководитель департамента BIM компании АСКОН–Северо-Запад Кира Беспрозванная предложила рассматривать цифровизацию с двух сторон: как эволюцию и как революцию. По её словам, одни технологии просто переводят существующие процессы в цифру — например, бумажный документооборот заменяется электронным, но бизнес-процессы согласования остаются прежними. Другие же подходы принципиально меняют методологию проектирования и строительства.

«— Раньше при обходе строительной площадки вели заметки в блокноте. Сейчас это уже фотографии, автоматически привязываемые к модели по GPS-координатам. А дальше будет дополненная реальность. То есть меняется не просто инструмент — меняется сама технология работы», — отметила Кира Беспрозванная.

Наиболее важным этапом цифровизации она назвала строительство, поскольку здесь сосредоточены самые высокие затраты и риски. Девелоперы внедряют умные датчики, онлайн-планерки и цифровые графики, интегрированные с BIM-моделью, чтобы воспроизводить процесс возведения как 3D-анимацию. Главная задача — не столько сократить сроки, сколько выдержать их. «Простой строительной техники на площадке стоит очень дорого плюс есть ответственность за задержки перед дольщиками по 214-ФЗ. Поэтому любые технологии, которые помогают соблюдать сроки, сейчас оказываются максимально востребованы», — подчеркнула эксперт.

Генеральный директор группы компаний «Синтека» Илья Анисимов пришёл в автоматизацию после кризиса 2008 года, когда рынку пришлось бороться за падающую маржинальность. «Когда спрос падает, а маржа сокращается, ты либо начинаешь зарабатывать эффективнее, либо просто вылетаешь с рынка», — заметил он. Он вспомнил первые попытки работы с 3D-моделями инженерных сетей в конце 2000-х, когда полноценного BIM ещё не существовало, но отрасль уже двигалась в этом направлении. По мнению Анисимова, сегодня BIM пока не стал по-настоящему массовым инструментом: многие строительные компании до сих пор используют мессенджеры, почту и таблицы.

«Синтека» видит задачу цифровизации в том, чтобы убрать «ручное управление». Например, заявку на материалы нельзя отправить по телефону — только через цифровую систему, а передача инструмента между объектами фиксируется так же, как каршеринг передаёт автомобиль. Рынок в итоге придёт не к единой платформе, а к экосистеме связанных сервисов. «Я не верю, что девелопер способен написать вообще все сам. Но и в то, что существует одно коммерческое решение, которое закроет все бизнес-процессы, тоже не верю. Это всегда комбинация собственных разработок и внешних сервисов», — отметил Илья Анисимов.

Руководитель проекта цифровизации строительства холдинга AAG Владислав Митьков назвал ключевой задачей девелопера управление данными и выстраивание единой цифровой цепочки между проектированием и строительством. «Нам необходимо полностью оцифровать взаимодействие со всеми участниками процесса — проектировщиками, подрядчиками, техническим надзором. Это и хранение документации, и обмен данными, и проверка, и архивирование», — пояснил он. При этом даже хорошо выстроенные цифровые процессы сталкиваются с ограничениями законодательства: «Мы можем полностью оцифровать выдачу предписаний или дефектных актов. Но потом все равно приходится это распечатывать, подписывать вручную и нести бумагу в надзорные органы».

Отдельным направлением Владислав Митьков назвал клиентский путь дольщика — от покупки квартиры до передачи ключей. Девелоперы стремятся сделать этот процесс максимально прозрачным, но универсального решения, закрывающего все задачи, на рынке пока нет. Компании собирают собственную экосистему из разных сервисов и совмещают их друг с другом.

Директор по развитию цифровых технологий холдинга SetlTech (Setl Group) Михаил Малыхин рассказал, что для Setl Group цифровизация давно стала ключевым драйвером развития. Все подразделения работают в рамках цифровых бизнес-процессов, компания не только закупает внешнее ПО, но и разрабатывает собственные экосистемы с помощью IT-подразделения SetlTech. Холдинг использует систему управления строительством SetlSoftICONA, интегрированную с SAP, а также сервисы для подрядчиков Praktis.KS и цифровизации исполнительной документации Praktis.ID. Благодаря осознанному внедрению цифровых инструментов на этапе строительства доля квартир, переданных с первого раза, достигла около 97%.

Директор по строительству Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Андрей Бородин согласился, что цифровизация охватывает почти весь жизненный цикл проекта. Самыми востребованными остаются BIM- (или ТИМ-) моделирование, цифровой документооборот, а также решения для контроля стройплощадки: видеонаблюдение, IoT-датчики, дроны и лазерное сканирование.

Тема BIM стала обязательным пунктом отраслевых конференций, но реальное проникновение технологии пока скромнее. Андрей Бородин отметил, что скорость строительства напрямую влияет на экономику, поэтому цифровизация перестаёт быть модой и становится вопросом выживания. В проектах Группы Аквилон BIM активно применяется и позволяет сократить объём бумажного документооборота, но сама по себе модель не гарантирует качества: эффективность зависит от компетенций проектных организаций.

В Setl Group проектирование полностью переведено на BIM-технологии. «BIM-модели помогают автоматически рассчитывать объемы и стоимость работ, которые затем используют подрядчики при процентовании через сервис Praktis.KS», — говорит Михаил Малыхин. Он также отметил успехи в импортозамещении: компания первой в России спроектировала жилой комплекс в отечественном ПО Renga, и эта практика масштабируется.

Кира Беспрозванная подчеркнула необходимость отделять публичное представление о BIM от реального положения дел. «Тема BIM сегодня звучит на каждом строительном форуме как главный хедлайнер. Но если смотреть на практику, то по-настоящему эту технологию в РФ освоили лишь десятки девелоперов. Полноценное использование BIM — это не просто наличие трехмерной модели, а выстроенный бизнес-процесс, где данные из модели работают: формируют ведомости объемов, сметы, тендеры». В Петербурге уверенно применяют BIM, по её оценке, верхние 15 девелоперов, в регионах ситуация ещё скромнее.

Цифровые двойники зданий на основе BIM в жилищном строительстве пока единичны. Активнее они применяются в промышленности, где цифровая модель критична для мониторинга оборудования и тренировки персонала. Главная проблема — BIM слабо связан с самой стройкой: пока исполнительная документация формируется в 2D, эксплуатация объекта с помощью цифровой модели крайне сложна.

Владислав Митьков рассказал, что в AAG BIM-модели обязательны на стадии проектирования, но девелопер постоянно ищет баланс между глубиной моделирования и экономической эффективностью. «Мы можем потребовать смоделировать всё до каждой опоры. Но потом возникает вопрос: что мы реально получим и окупятся ли трудозатраты?» Одна из ключевых проблем — дефицит компетенций: понимание модели должно быть у всей команды, включая производственно-технические отделы. AAG использует BIM не только для проектирования, но и как инструмент продаж — например, для виртуального полёта над будущим кварталом.

Илья Анисимов отметил, что экономический эффект BIM становится очевиден на этапе проектирования инженерных систем. При проектировании в 2D монтажники сталкиваются с коллизиями (воздуховод упирается в канализацию), что ведёт к переделкам. BIM позволяет заранее выявлять такие проблемы. Кроме того, автоматизация спецификаций и расчётов даёт серьёзную экономию. Однако внедрение BIM требует долгосрочного мышления руководства.

Кира Беспрозванная добавила, что российскому рынку не хватает обязательных стандартов BIM-моделирования. Существующие документы носят рекомендательный характер, а небольшие девелоперы не знают, как формулировать требования. Setl Group разработала внутренние стандарты проектирования в Renga, которые транслируются подрядчикам. Владислав Митьков согласился, что часть требований избыточна: «Если бы все эти нормы были обязательными, мы бы, наверное, до сих пор не смогли сдать ни одного проекта».

Посчитать прямую окупаемость технологий в строительстве сложно. Илья Анисимов сравнил это с попыткой измерить эффект здорового образа жизни: «Это примерно как спросить: «Если я брошу курить, насколько дольше проживу?» Прямого ответа нет. Но ты понимаешь, что это точно правильно». Его собственная цифровизация началась после финансового провала на проекте у аэропорта Пулково в середине 2000-х — убыток из-за отсутствия прозрачного контроля закупок. «Я хотел в момент подписания счета понимать: укладываюсь ли я в бюджет, не покупаю ли лишнее и не заказывают ли мне что-то повторно. Всё. С этого и началась моя цифровизация».

Кира Беспрозванная отметила, что экономический эффект складывается из множества параметров: сокращения сроков, экономии на материалах, минимизации ошибок. BIM позволяет выявлять коллизии на этапе проектирования, когда исправление дешевле. Кроме того, цифровая модель ускоряет внесение изменений: при замечаниях достаточно скорректировать модель, и все ведомости перестраиваются автоматически. Особый эффект дают системы класса «Среда общих данных» (Common Data Environment) — например, Pilot-BIM, который у ведущих застройщиков Петербурга обеспечивает прозрачное управление проектом и электронное согласование документов.

Илья Анисимов привёл пример: на стройке рабочие смонтировали огромную вентиляционную магистраль по устаревшей версии проекта, потому что на площадку попали неактуальные чертежи. Современные системы документооборота исключают такие ситуации — строители физически не получают доступ к неутверждённой документации. Кроме того, цифровизация сокращает скрытые издержки, например время высокооплачиваемых специалистов. «Можно посчитать экономию на бумаге и плоттерах. Но гораздо сложнее оценить, сколько времени высвобождается у ГИПов, технических заказчиков или руководителей проектов», — заметила Беспрозванная. По её словам, системы управления проектными данными зачастую дают больший эффект, чем BIM.

Владислав Митьков признал, что девелоперам крайне сложно точно оценить экономику цифровизации. Внедрение любой системы — долгий и затратный процесс, включающий покупку продукта, обучение, интеграцию и перестройку процессов. «Это не история «купили систему — и сразу начали экономить». Наоборот: сначала компания тратит огромное количество ресурсов, и этот процесс может длиться годами. Даже внедрение тендерной площадки требует серьёзного изменения внутренних процессов. Люди раньше работали «как удобно», а теперь мы заставляем процесс быть прозрачным». Участники сошлись: настоящая ценность цифровизации проявляется, когда компания уже не может работать по-старому.

Несколько лет назад системы «умного дома» были атрибутом дорогих проектов, теперь цифровые сервисы постепенно входят и в массовое жилье. Директор по внедрению цифровых сервисов ГК «А101» Татьяна Файнблит отметила, что в комфорт-классе «умный дом» пока базовый: безопасность обеспечивается камерами в общих зонах без сложной аналитики. В премиальном сегменте строят полноценную цифровую экосистему: зональный климат-контроль, мультирум, интеллектуальные замки, аналитика видеопотока. Различается и стоимость: для дома комфорт-класса на 100–120 квартир затраты — 15–25 млн рублей, или 60–150 тыс. на квартиру. В премиум-проектах общедомовая инфраструктура стоит более 30 млн, а оснащение одной квартиры — от 350 тыс. рублей. Самые дорогие элементы — BMS-системы, инженерное оборудование и интеллектуальное видеонаблюдение с аналитикой.

Андрей Бородин рассказал, что в проектах Группы Аквилон используется собственная цифровая платформа inHOME, встроенная в концепцию «разумного девелопмента». Система внедряется на этапе проектирования и постоянно развивается после ввода объектов. Илья Анисимов подчеркнул, что важно, чтобы жители почувствовали ценность на собственном опыте: «Меня поражают не космические технологии, а простые вещи: шлагбаум открывается автоматически, дверь в подъезд — через телефон, курьер звонит в приложение, а я могу открыть дверь из другого города. Именно такие бытовые сценарии формируют новое представление о нормальном уровне комфорта». Даже автоматическая передача показаний счётчиков — это счастье для любого человека.

Владислав Митьков подтвердил, что системы контроля доступа и «умные» сервисы становятся главным направлением развития ЖК. В проектах AAG уже несколько лет используются цифровые замки с карточками и кодами. Однако любая технология влияет на стоимость жилья и эксплуатационные расходы: «Все эти системы — умные счетчики, цифровые сервисы — в любом случае ложатся в экономику проекта и частично оплачиваются жильцами». Участники обсуждения пришли к выводу, что цифровые сервисы перестают быть премиальной опцией и становятся частью базовых ожиданий покупателей.

По словам участников дискуссии, продажи недвижимости уже фактически стали цифровыми. Татьяна Файнблит отметила, что цифровые технологии особенно глубоко проникли в сферу продаж. Основой стали онлайн-шоурумы, интерактивные конфигураторы и 3D-туры. «Клиент сегодня может не просто посмотреть квартиру, а буквально собрать её под себя в реальном времени: выбрать отделку, планировку, опции — и сразу увидеть стоимость. Веб-платформы и чат-боты, интегрированные с CRM, превратились в круглосуточных цифровых консультантов». Это позволило девелоперам расширить географию продаж — квартиру можно купить дистанционно из любой точки страны.

Главный вопрос — можно ли превратить покупку жилья в такой же простой сценарий, как заказ в интернет-магазине. Татьяна Файнблит уверена: технически и юридически рынок уже почти готов. Ограничением остаётся психология покупателей — даже при онлайн-сделке многие хотят поговорить с менеджером. Андрей Бородин добавил, что значительная часть сделки уже в онлайне: бронирование, ипотека, подписание договоров, регистрация. «Для клиента это экономия времени и возможность купить жильё из любой точки, для девелопера — ускорение сделок и расширение аудитории». В Setl Group блок продаж полностью работает в цифровой среде, включая CRM, сервисы для агентств и полностью цифровые сделки для покупателей. Михаил Малыхин отметил особенно заметные изменения в удалённых сделках: онлайн-ипотека, электронная регистрация в Росреестре, дистанционное подписание документов.

Главный барьер — не покупка ПО, а необходимость перестраивать логику работы. Андрей Бородин пояснил: «Самое сложное — не внедрить отдельное решение, а добиться, чтобы разные системы начали «разговаривать» друг с другом. Цифровизация требует унификации процессов, единых стандартов данных и изменения внутренних регламентов. Вместе с этим приходится развивать новые компетенции сотрудников». Владислав Митьков добавил, что рынок переполнен цифровыми продуктами, но большинство компаний не выстроили базовую цифровую инфраструктуру. «Мы сталкиваемся с огромным количеством предложений, особенно вокруг AI и агентов. Но пока не автоматизированы базовые бизнес-процессы, внедрение этого — зачастую ради хайпа. Нужно сначала наладить обмен данными, а потом думать об искусственном интеллекте».

Проблема и в разрозненности решений: один сервис предлагает AI-помощника для закупок, другой — для документооборота, третий — для обучения. «Каждый сервис пытается встроить своего бота, но это не работает как единая экосистема. В идеале девелоперу нужен собственный центр обработки данных и обученная модель, работающая со всеми внутренними системами. Но это огромные трудозатраты и компетенции».

Илья Анисимов убеждён, что в ближайшие годы рынок столкнётся с трансформацией профессий: «Сейчас ИИ способен разводить инженерные сети почти автоматически. Ему задают параметры — и он за минуты строит схему. Проектировщики в ближайшие пять лет очень серьёзно почувствуют эти изменения». Генеративное проектирование уже позволяет в реальном времени менять концепцию квартала: увеличить количество машиномест, изменить квартирографию, пересчитать инсоляцию. «Раньше такие изменения занимали месяц, сейчас — минуты». Следующий этап — отказ от привычных интерфейсов в пользу AI-агентов, которые по запросу отвечают на вопросы о затратах, поставщиках и других данных. «Человек не хочет изучать дашборды. Он хочет спросить систему и получить ответ. Это уже революция».

Однако большинство решений пока плохо адаптированы под российские нормативы. «99% таких сервисов — зарубежные. Они не учитывают наши нормы», — подчеркнул Владислав Митьков. Кира Беспрозванная обратила внимание на безопасность данных: «Очень важная тема — безопасность, особенно когда AI подключается к разным корпоративным системам». Тем не менее рынок будет двигаться к интеллектуальным сервисам, собирающим информацию из разных источников. Пример — решение Content AI Intelligent Search, работающее с Pilot-BIM. Перспективным направлением она назвала AR-технологии на стройке: «Например, при стройконтроле можно навести планшет на стену и увидеть, где по проекту должна проходить труба. Конечно, для этого нужна актуальная BIM-модель».

Даже активные сторонники цифровизации признают: рынок только подходит к новому этапу. Главной задачей ближайших лет станет создание работающей цифровой среды, где все процессы — от проектирования до эксплуатации — действительно связаны между собой.