Квартал контрастов: ажиотаж, спад и адаптация рынка новостроек Петербурга

Рынок жилья Петербурга вновь продемонстрировал резкие колебания, но на этот раз они уложились в три месяца. Январь отличился ажиотажем на фоне ожиданий ужесточения семейной ипотеки, февраль принес резкое охлаждение, а март — попытку стабилизации. Участники рынка учатся работать в новых условиях: дорогая ипотека, более осторожные покупатели и рост альтернативных инструментов.

Ведущие девелоперы региона подвели итоги первого квартала и рассказали о взлетах и падениях.

По данным Ольги Кобяковой, коммерческого директора «Петербургской Недвижимости» (Setl Group), в I квартале 2026 года в петербургской агломерации заключено 15,3 тыс. сделок с квартирами в новостройках. Для сравнения, годом ранее было 14,1 тыс. Доля Setl Group в структуре спроса составила 23%. «Первый квартал прошел даже лучше наших ожиданий. А во второй мы смотрим уже с позитивным настроем. Количество обращений выросло примерно на 10% по сравнению с I кварталом 2025 года. Конверсия в феврале–марте оказалась выше, чем в январе, что говорит о формировании отложенного спроса», — отметила Кобякова.

Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI, указал, что рынок реагировал на изменения в правилах выдачи семейной ипотеки, коснувшиеся прежде всего массового жилья. В марте 2026 года в Петербурге заключено 2,15 тыс. сделок на 83 тыс. кв. м — на 15% меньше февраля и на 40% меньше января. Однако у разных застройщиков динамика разная: «В наших продажах в марте мы зафиксировали прирост по количеству сделок к февралю на уровне 30%». В целом итоги первых трех месяцев близки к 2025 году, а за счет активного января даже превосходят прошлогодние показатели: 8,5 тыс. сделок (+14%).

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», подтвердил, что результаты соответствуют ожиданиям, сформированным в конце 2025 года. Внутри квартала динамика носила неравномерный характер: в декабре–январе — активность из-за ожидания ужесточения семейной ипотеки, частичный перенос спроса из будущих периодов; в марте — стабилизация и возврат к устойчивому уровню.

Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», констатировала: «Рынок строящейся недвижимости в конце 2025 года и после февраля 2026 года — это две совершенно разные реальности. После ажиотажа, вызванного предстоящими изменениями в выдаче льготной ипотеки, мы вошли в фазу адаптации к новым условиям. Февраль–март текущего года полностью повторяет сценарий 2024 года, когда с рынка ушла ипотека с господдержкой».

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», сообщила о выполнении всех плановых показателей. Январь был успешным, февраль — сложнее из-за новых правил по семейной ипотеке и увеличения срока принятия решений клиентами, но март отработали достойно. Руководство изначально планировало 2026 год с учетом высокой ключевой ставки и трансформации ипотечных программ, поэтому текущая динамика не стала неожиданностью. Объемы вывода новых очередей и темпы строительства были скорректированы заранее.

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, отметила, что благодаря январскому ажиотажу план перевыполнен. Снижение ключевой ставки ЦБ пока практически не повлияло на рынок, так как рыночная ипотека остается дорогим инструментом.

Ольга Ульянова, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ», зафиксировала снижение объема продаж на 20% относительно I квартала 2025 года. В январе наблюдался повышенный спрос, в феврале — существенное снижение, частично компенсированное умеренным ростом в марте. «Изменение условий семейной ипотеки, ужесточение условий одобрений кредитов, усиление налоговой нагрузки — эти факторы сказались на объемах продаж», — добавила она.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, считает, что рынок окончательно зафиксировал смену эпох. Январь 2026 года был ажиотажным, тогда как год назад неопределенность с льготными программами давила по-другому. Произошло четкое разделение между Петербургом и Ленобластью: «Это больше не один рынок, а две разные реальности». Средняя цена предложения в Ленобласти достигла 188 тыс. руб./кв. м, средний бюджет сделки — 7,7 млн руб. Разрыв бюджетов с городом вырос до 5 млн руб. против 4 млн годом ранее. В марте стоимость «квадрата» в области снизилась на 7%, но годовой рост составил 11%.

Перемены в программе семейной ипотеки привели к заметным изменениям в структуре сделок. Алексей Бушуев отметил рост доли рыночной ипотеки: если в I квартале 2025 года она составляла менее 1%, а в IV квартале 2025 — около 4%, то в I квартале 2026 года выросла до 15% (18% в марте). Это связано с высокой степенью готовности проектов «Юнтолово» и «Кронфорт. Центральный», где покупатели с небольшими кредитами и большим первоначальным взносом чаще используют рыночную ипотеку. Семейная ипотека сохранила долю около 70%, рассрочка — около 3%. Также отмечен рост сделок со 100% оплатой.

Ольга Кобякова сообщила, что доля ипотечных сделок в «Петербургской Недвижимости» составила 63% (в начале 2025 года — 20-30%, преобладали рассрочки). После вступления ограничений по семейной ипотеке заметно вырос спрос на индивидуальные ипотечные программы — с 10-20% до 40-50%.

Дмитрий Фалкин, напротив, видит снижение доли ипотеки с февраля до 43-47% (в декабре-январе было 65-68%). Рыночная ипотека встречается редко — на небольшие суммы или короткие сроки.

Мария Орлова уточнила: после ужесточения с 1 февраля доля ипотеки в структуре продаж «А101» по итогам марта — около 65%. В Ленобласти в марте с ипотекой прошло 59% сделок, по кварталу — 69%, что на 20% выше, чем в I квартале 2025. «Ажиотаж начала года создал высокую базу и забрал спрос будущих месяцев, но с февраля кредитный рычаг резко ослаб — покупка все чаще осуществляется с помощью рассрочки от застройщика».

Ольга Ульянова отметила рост доли сделок в рассрочку, но некритичный. Снижение ставок по депозитам стимулирует покупателей к единовременной оплате.

Анжелика Альшаева указала, что доля ипотеки сократилась до примерно 40% (комфортный уровень — не ниже 60%). Существенно выросли рассрочки и программы обмена «Квартира в зачёт». Доля полной оплаты — 10%. В компании запустили специальную комбо-ипотечную программу с банком-партнёром для семей с детьми под 2% годовых.

Надежда Ильина подчеркнула: «Сегодня рынок держится преимущественно на покупателях с собственными средствами и программах рассрочек, на которые приходится до 50% от всех сделок. Доля рыночной ипотеки пока не превышает 15%». Февраль–март полностью повторили тенденции 2024 года.

Алексей Бушуев назвал основным фактором общее снижение спроса из-за высокой ключевой ставки и ужесточения семейной ипотеки. Увеличение доли рыночной ипотеки — признак начала возврата отложенного спроса, но до полноценного восстановления еще далеко. Ольга Ульянова добавила, что в таких условиях компания разработала длительную рассрочку без удорожания — до даты выдачи ключей (до 3,5 лет).

Анжелика Альшаева ожидает, что второй квартал также будет непростым до снижения ключевой ставки. Спрос сегментирован: объекты бизнес-класса («Б15», «Дом на Курской», «Дубровский», новый «М36») демонстрируют стабильность, в массовом сегменте покупатель стал требовательнее к цене. Планы формировались с учетом сложных условий, компания управляет объемами предложения и финансовой устойчивостью.

Алексей Бушуев прогнозирует сохранение давления на спрос во II квартале. Ключевую роль продолжит играть семейная ипотека, постепенно будет расти значение рыночной. Дополнительно используются точечные рассрочки. Среднесрочная динамика будет зависеть от траектории ключевой ставки и параметров льготных программ.

Ольга Ульянова сообщила о плановом выводе новых очередей в строящихся проектах и подготовке новых стартов с учетом конъюнктуры.

Наталья Кукушкина отметила, что новые проекты находятся в зоне риска, поэтому стратегия вывода сдержанная. Активно ведется проектирование и получение разрешительной документации по перспективным объектам.

Мария Орлова рассказала, что вывод новых очередей в Лаголово и Всеволожске перед изменениями семейной ипотеки пополнил витрину. На конец марта витрина новостроек Ленобласти насчитывала 1,1 млн кв. м — снижение на 5% за месяц и на 19% по сравнению с мартом 2025 года. Доля Ленобласти в совокупном объеме предложения агломерации сократилась с 42,5% до 41% из-за вымывания ликвидного предложения. В феврале девелоперы активно выводили новые объекты, но в марте процесс замедлился — рынок «съедает» старую витрину, а новые запуски носят точечный характер.