Малоэтажки Петербурга: где строят и кто покупает

Дома высотой до пяти этажей прочно закрепились на рынке новостроек Петербурга и Ленинградской области. Из‑за удалённости локаций цены здесь зачастую ниже, чем в среднеэтажных и высотных домах в обжитых районах. Наибольшее предложение сосредоточено на юге, а основной интерес к такому жилью проявляют покупатели из других регионов.

По данным «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group), в 2025 году на рынок Петербурга и пригородов поступило 218,3 тыс. кв. м нового малоэтажного предложения (5122 квартиры) — это 7% от всего строящегося жилья в агломерации. Ввод в этом сегменте оказался ещё больше: NF Group зафиксировала рекордные 7000 квартир (почти 300 тыс. кв. м), что в 2,6 раза превышает показатель 2024 года.

Пушкинский район — лидер по предложению

Как рассказал коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев, сейчас наибольший объём малоэтажного строительства (до 5 этажей) приходится на Пушкинский район города — около 40% от всего предложения этого типа. Далее идёт Всеволожский район Ленобласти с долей порядка 20%. Заметные позиции также у Курортного (15%) и Московского (11%) районов. Оставшиеся примерно 13% распределены между Ломоносовским районом области, Петродворцовым и Кронштадтским.

«Так сложилось развитие пригородной зоны, что такие места, как Кудрово, Мурино, Янино, Новоселье и многие похожие поселения у границ города, осваивались как средоточие среднеэтажного и высотного строительства, — поясняет Ольга Трошева, директор Консалтингового центра „Петербургская Недвижимость“ (Setl Group). — А малоэтажное строительство в Ленобласти развивалось скорее точечно и локально. Либо это было дорогое предложение, либо, наоборот, развивалось в более отдаленных зонах с не самым удобным транспортным сообщением».

Изначально малоэтажным анклавом был Всеволожск, позже добавились Мистолово, территории у «Охта Парка», Верево. Проекты в южном направлении (Ломоносовский и Тосненский районы) предложили самое доступное жильё с комфортом загородной жизни. Традиционно дорогое малоэтажное предложение развивалось в посёлках Курортного района, Петергофе, Пушкине и Павловске.

Экономика проектов

На окраинах обжитых районов (Красносельский, Московский) малоэтажное жильё появляется из‑за ограничений по высоте — из‑за близости аэропорта и объектов культурного наследия. При этом себестоимость малоэтажных комплексов выше, чем у высоток. По словам Алексея Бушуева, оптимальной с точки зрения затрат считается высота 9–12 этажей, а малоэтажные проекты дороже на 15–20%, а в отдельных случаях — до 40% из‑за увеличения доли затрат на фундамент и кровлю на полезную площадь.

Среда и зелень

«Малоэтажное жильё сегодня формируется в тех локациях, где есть возможность создавать полноценную среду — с зелёным окружением и качественной инфраструктурой, — говорит Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК „КВС“. — В Петербурге это прежде всего юг города. Новые кварталы из домов до 5 этажей возводятся в Красносельском, Петродворцовом, Московском и Пушкинском районах».

По её словам, это проекты с закрытыми дворами, продуманным благоустройством и ограниченным автомобильным движением. Преимущества — приватность, низкая плотность населения, ощущение безопасности. Южные районы выигрывают за счёт парков и близости к историческим пригородам. Алексей Бушуев добавляет, что особое внимание уделяется общественным пространствам: амфитеатр, прогулочные маршруты, озеленённые зоны формируют сбалансированную экосистему для жизни.

Курортный кластер

Отдельный сегмент — «курортное» малоэтажное жильё в Курортном районе. Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI, отмечает два исторических направления: Курортный район на побережье Финского залива, а также Приозерское и Выборгское направления на Карельском перешейке. Южный берег не уступает по красоте, но исторически развивался как промышленный. Северный же берег в Курортном районе всегда ценился как дачное направление. Локации — Зеленогорск, Сестрорецк, Репино — имеют хорошую транспортную связь с Петербургом.

В отличие от южных отдалённых локаций Ленобласти с доступным жильём, в Курортном районе сформировался кластер дорогого малоэтажного жилья.

Цены и спрос

Цена малоэтажного жилья ниже среднегородской из‑за удалённости. По словам Ольги Трошевой, в апреле 2026 года средняя цена строящегося малоэтажного жилья в городе составила 265,3 тыс. руб. за кв. м, а в более высотных проектах — 290 тыс. руб. В пригородной зоне цены долгое время были существенно дешевле высоток в Мурино, но теперь почти сравнялись: себестоимость, рабочая сила и кредитная нагрузка выросли. Сейчас средняя стоимость в малоэтажках области — 161 тыс. руб. за кв. м, а в целом в природной зоне — 170 тыс. руб.

В городском спросе на новостройки малоэтажное жильё занимает 12%, в пригородной зоне Ленобласти — 6%. Лидер по спросу — Пушкинский район (57%), за ним Всеволожский (15%) и Петродворцовый (8%).

Покупатели: кто они

Портрет покупателя различается в зависимости от сегмента. Анжелика Альшаева перечисляет семьи с детьми, людей на удалёнке, иногородних клиентов, молодых людей, ценящих камерность, и старшее поколение. Ольга Ульянова, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ», отмечает, что такие проекты — компромисс для тех, кто не может позволить загородный дом, но не готов к ритму мегаполиса. Доля иногородних покупателей в сегменте — порядка 40%. Они привыкли к более просторным квартирам.

Ольга Трошева добавляет, что жители некоторых регионов не хотят жить в высотках, поэтому выбирают малоэтажные проекты в Московском, Петродворцовом, Пушкинском районах.

Алексей Бушуев анализирует продажи в Кронштадте: 82,4% сделок совершают петербуржцы, включая жителей Кронштадта, 17,6% — иногородние (в основном москвичи и жители Московской области). Возраст покупателей — 35–44 лет (основная группа), затем 25–34 лет. Мужчины составляют около 71% покупателей.

В дорогом сегменте, по словам Михаила Гущина, покупатели — собственники бизнеса или топ-менеджеры, семейные, от 35–40 лет, в основном петербуржцы, а также москвичи, родившиеся в Петербурге.

Все эксперты сходятся во мнении, что малоэтажное строительство — не краткосрочный тренд, а долгосрочная тенденция. Желание жить в домах, соразмерных человеку, с меньшим числом соседей и лучшей экологией, сохраняется. Пока есть территории для развития малоэтажных зон в городе и вблизи него, такое жильё будет строиться и пользоваться спросом.