Покупка жилья у обманутых продавцов остаётся рискованной
После резонансного дела певицы Ларисы Долиной, у которой мошенники выманили квартиру, в аналогичной ситуации оказались тысячи граждан. Пострадавшие собственники, требуя вернуть жильё, часто ссылаются на воздействие лиц, выдававших себя за сотрудников ФСБ. Согласно Гражданскому кодексу, сделка, совершённая под влиянием существенного заблуждения, может быть признана недействительной.
Ситуация с пенсионеркой Евсейчик
Осенью 2023 года пенсионерка Евсейчик решила срочно продать свою 30-метровую квартиру через агентство недвижимости «Эксперт», руководимое Григорием Паршутиным. Квартира была продана за 1,9 млн рублей, что, по словам риелтора, объяснялось отсутствием ремонта. Вся сумма поступила на счёт продавца.
Спустя пять дней женщина обратилась в полицию, заявив, что «сотрудники ФСБ» убедили её подписать фиктивный договор, а она не понимала, что продаёт жильё. Полученные деньги она сняла и отдала курьеру. В ходе уголовного дела первая судебно-психиатрическая экспертиза не выявила у Евсейчик хронических психических расстройств, констатировав, что она действовала целенаправленно. Районный суд initially не нашёл оснований для признания сделки недействительной.
Однако апелляция назначила новую экспертизу. Через полтора года специалисты диагностировали у пенсионерки органическое расстройство личности на момент сделки, лишавшее её способности понимать значение своих действий. На этом основании областной суд признал заблуждение существенным. Особо было отмечено, что покупатель, как профессиональный риелтор, должен был осознавать, что квартира продаётся по цене значительно ниже рыночной.
Сделку признали недействительной с двусторонней реституцией: пенсионерка должна вернуть 1,9 млн рублей, а на Паршутина возложили судебные расходы, включая 44,9 тысячи рублей за экспертизу. Это решение поддержали кассационная инстанция и Верховный суд РФ, указавший, что продажа по заниженной цене свидетельствует об отсутствии истинного намерения продать жильё.
Ключевые отличия от дела Долиной
Эксперты подчёркивают принципиальную разницу между случаями Евсейчик и Ларисы Долиной. Советник Федеральной палаты адвокатов Ольга Власова отмечает: «Учитывая известность Долиной, у покупательницы Полины Лурье не должно было быть сомнений в сделке. В ситуации с Евсейчик риелтор заведомо скупал квартиру по низкой цене у человека в трудной ситуации».
Управляющий партнёр юридической компании «Рябых и партнеры» Михаил Рябых добавляет, что суды учитывали личность участников: одинокая пожилая женщина против профессионального риелтора, покупавшего жильё для перепродажи. В деле Долиной Верховный суд сделал акцент на опыте и известности певицы, что, по его мнению, обязывало её осознавать последствия сделки.
Интересно, что в обоих процессах интересы Генпрокуратуры представлял прокурор Сергей Русаков, но его позиция в итоге совпала с решениями судов в пользу обманутых продавцов.
Тенденции в судебной практике
За последнее время суды пересмотрели ряд решений в пользу продавцов. Например, кассация отменила признание недействительной сделки по квартире в Петродворце за 5 млн рублей, поскольку покупатель не знал и не должен был знать о заблуждении продавца. Аналогично было постановлено по спору о продаже квартиры за 2,1 млн рублей, где суд счёл действия собственницы осознанными.
При этом во многих случаях, в отличие от дела Долиной, применялась двусторонняя реституция — продавец, получая назад жильё, возвращал деньги покупателю.
Рекомендации для покупателей
Ключевой вопрос — может ли риск «заблуждения» продавца лечь на добросовестного покупателя — остаётся дискуссионным. Верховный суд указал, что оспаривание сделки при безупречном поведении покупателя по общему правилу не допускается.
Эксперты советуют проявлять особую осмотрительность. Ольга Власова отмечает, что на практике пожилых продавцов часто просят пройти освидетельствование у психиатра. Николай Зырянов из Российской гильдии риэлторов указывает, что к профессиональным участникам рынка применяют повышенный стандарт доказывания добросовестности.
Михаил Рябых перечисляет тревожные признаки: заниженная стоимость, пожилой возраст продавца, отсутствие родственников и другого жилья. Адвокат Федор Лемешев считает, что полностью возлагать риски распознавания заблуждения на покупателя нельзя, но учитывать психоэмоциональное состояние продавца необходимо.
