Студии и однушки остаются самыми востребованными квартирами

В первом квартале 2026 года почти три четверти купленных квартир в Петербурге и Ленобласти составили студии и «однушки». К таким данным пришли в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость». Участники круглого стола «Фонтанки» отметили: девелоперы хотели бы продавать больше семейных квартир, но доходы населения и спрос не позволяют.

Доля однокомнатных квартир в спросе — около 42%, наиболее популярны варианты площадью 32–38 кв. м. На двушки приходится примерно 20% (самые ходовые — 50–62 кв. м). Студии занимают около 33% спроса, чаще всего выбирают площадь 20–26 кв. м. Трёх- и четырёхкомнатные квартиры — лишь 6% сделок, востребованы варианты 75–100 «квадратов».

По словам Ольги Трошевой, директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», рынок ориентирован на доступный по бюджету вход, а не на расширение метража. Анна Чернухо, начальник отдела продаж «СЗ «17-Я ЛИНИЯ»», подтвердила: в текущей экспозиции массового сегмента студии, одно- и двухкомнатные квартиры занимают 83,5% предложения, а трёхкомнатные — лишь 14,8%.

За 2025 год по России на студии и однушки пришлось более 54% строящегося жилья при средней площади 38,2 кв. м. Как рассказал Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК «ЕДИНО», средняя площадь строящейся квартиры по декларациям — 49,2 кв. м, а по фактическим сделкам — 46,8 кв. м. При этом Ленобласть — один из регионов с максимальной долей студий и однушек (около 70%) и средней площадью строящейся квартиры 41,4 кв. м.

Эксперт подчеркнул: причина не в злом умысле девелоперов, а в экономике покупателя. Когда рыночная ипотека дорогая, а льготные программы ограничены лимитами, человек выбирает формат, который укладывается в платёж. Студия как продукт под конкретного клиента — нормальная логика, но студия как способ уложиться в лимит — вынужденная оптимизация с побочными эффектами.

Ирина Орлянкина, руководитель по продажам корпорации «Мегалит», отметила, что доля студий уверенно лидирует, а стоимость лота — главный аргумент. Ключевой тренд — эргономика метража: привычные трешки в массовом сегменте всё чаще превращаются в 65–70 кв. м. В проектах «Главстрой Санкт-Петербург» студии заняли около 7% продаж, а трёх- и четырёхкомнатные — 13%. Коммерческий директор Алексей Бушуев пояснил, что квартирография формируется под позиционирование проекта, и доля многокомнатных квартир ограничена 5–20%.

Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», заявил, что в последние годы доля студий в их проектах комфорт-класса стала меньше. Например, в ЖК «Аэросити 7» около 70% площади занимают одно- и двухкомнатные квартиры евроформата. Шагане Багдасарян, гендиректор ГК «МЕТРЫ», отметила, что их компания сфокусирована на студиях как инвестиционном продукте — рост продаж в 2025 году составил 37,9%.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», добавил: в их проектах на долю студий и однушек в совокупности приходится около 50%, но в жилье — около 30%, а трёх- и четырёхкомнатные — порядка 25%. Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, привела данные совместного с Т-Банком исследования: Санкт-Петербург и Ленобласть остаются лидерами по доле компактного жилья.

В проектах Группы Аквилон 42% занимают студии, 26% — евродвушки, 15% — евротрешки, 11% — однокомнатные, 5% — классические двушки и трешки. Михаил Рогатых, директор по развитию продаж, сообщил, что структура продаж соответствует квартирографии. Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», отметила: в сегменте масс-маркета студии и однушки давно занимают более 50%, и в ближайшее время изменений не будет.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, назвала снижение средней площади новостроек результатом комбинации рыночных стратегий и регуляторных изменений. Часть застройщиков сознательно увеличивает долю многокомнатных квартир, жертвуя трендами ради формирования семейных районов.

С 1 января 2026 года в Ленобласти минимальная площадь квартиры при новом строительстве — 28 кв. м (включая лоджии с понижающим коэффициентом). Ранее минимум был 24 кв. м. На федеральном уровне в 2025 году рекомендовали студии от 28 кв. м и трёхкомнатные от 66 кв. м. Максим Жабин считает, что норма имеет смысл, если цель — убрать квартиры, не пригодные для постоянного проживания, но её нужно сопровождать требованиями к планировке.

Мария Орлова напомнила: запрет на строительство студий и однушек менее 28 кв. м действует с 2024 года в Москве и Петербурге, с 2025 года — в Подмосковье, с 2026-го — в Ленобласти. По её мнению, 28 кв. м комфортны только при грамотной планировке и системах хранения. Ирина Орлянкина предложила ограничить покупку малогабаритного жилья по госпрограммам. Алексей Бушуев считает ограничение обоснованным: оно задаёт базовые требования к качеству.

Ольга Трошева подчеркнула, что сокращение площадей не всегда ухудшает качество — новые проекты отличаются продуманной эргономикой. Евгений Колесников отметил, что студии 24 кв. м пользуются высоким спросом как оптимальное решение для ограниченного бюджета. В проектах GloraX студии начинаются от 21 кв. м и от 4,1 млн рублей, а студия 28 кв. м стоит примерно на 1 млн дороже. Татьяна Халилова указала, что ограничение повышает качество, но снижает доступность для тех, кто не может воспользоваться льготной ипотекой.

Сергей Софронов добавил: плюс 2–3 квадратных метра увеличивают стоимость примерно на 0,5 млн рублей, что существенно при дорогой ипотеке. Шагане Багдасарян считает, что качество определяется не площадью, а планировкой — даже на 15 кв. м можно создать комфортный продукт. Анна Чернухо отметила: ограничение может вытолкнуть часть спроса в область или апартаменты.

Полноценность жилья для семьи, по мнению Максима Жабина, определяется планировкой, а не строкой в прайсе. Анна Чернухо подчеркнула: при текущих лимитах семейной ипотеки даже двушка требует комбо-вариантов, что делает кредит менее доступным. Алексей Бушуев считает, что комфортная трёшка начинается от 65 кв. м, а в евроформате — от 60 кв. м. Михаил Рогатых привёл средние площади: 50 кв. м для евроформата и 70 кв. м для классики.

Екатерина Немченко заявила, что площади многокомнатных квартир в их проектах — 74–115 кв. м, разница в цене квадратного метра между студией и трёшкой может составлять 7–10%. Татьяна Халилова полагает, что полноценный комфорт начинается с 80–100 кв. м, но платежеспособность ограничивает аудиторию. Мария Орлова отметила: трёхкомнатные в их проектах стартуют от 60 кв. м, всё, что меньше 50 кв. м, — малогабаритное жильё.

Студии дороже в пересчёте на квадратный метр. Евгений Колесников сообщил, что разница между ценой метра в трёшке и студии составляет 40–45 тыс. рублей. Максим Жабин пояснил: покупатель платит больше за каждый метр компактного лота из-за низкого порога входа и перегретого спроса. Сергей Софронов добавил, что разброс может составлять 7–20% — на цену влияют видовые характеристики и уникальные опции.

Льготная ипотека, стартовавшая весной 2020 года, изначально была временной мерой. Сергей Софронов считает, что игры с дифференциацией вредны: они не учитывают социальные реалии. Анна Чернухо напомнила: обсуждается увеличение лимитов по семейной ипотеке для регионов и применение повышенных лимитов при покупке квартир от двух комнат или от 60 кв. м. Она полагает, что поддержка должна быть связана с количеством детей или функциональностью жилья.

Шагане Багдасарян отметила: даже при более выгодных условиях покупатель ориентируется на ежемесячную нагрузку, поэтому дифференциация вряд ли сильно перераспределит спрос. Ольга Трошева считает, что введение дифференцированных ставок усложняет получение поддержки. Максим Жабин предупредил, что важно не создать новый перекос, когда девелопер начнёт «растягивать» коридоры ради выполнения формального условия.

Алексей Бушуев напомнил: изначально льгота была нацелена на семьи, но со временем часть спроса сместилась в инвестиционные сделки со студиями. Логично фокусировать программу на семьях с детьми и соответствующем жилье. Екатерина Немченко добавила: спрос на просторные квартиры есть, но нет доступного инструмента покупки. Евгений Колесников подтвердил: застройщикам интереснее продавать большие метражи, но альтернатив семейной ипотеке почти нет.

Михаил Рогатых отметил, что молодым сложно накопить большой первый взнос даже с маткапиталом. Татьяна Халилова призвала соблюдать баланс, чтобы слишком жёсткие ограничения не снизили доступность. Мария Орлова считает привязку ставки к площади оправданной: субсидирование студий под видом поддержки семей — иллюзия.

Структура спроса — отражение платёжеспособности. По мнению Сергея Софронова, ипотека под 5–6% годовых для всех автоматически расширит круг покупателей. Анна Чернухо выделила три условия для роста спроса на просторные квартиры: снижение кредитной нагрузки, рост доходов и рациональное предложение девелоперов. Пока рынок живёт в логике «что можно купить сейчас», а не «сколько нужно для жизни».

Максим Жабин добавил, что структурные сдвиги занимают годы, так как цикл у застройщика длинный, а память об «ипотечном шоке» у покупателя долгая. Ирина Орлянкина, Михаил Рогатых и Ольга Трошева ставят на первое место доступность кредитования. Шагане Багдасарян также упомянула гибкие финансовые инструменты и продуманные планировки. Татьяна Халилова привела данные: срок накопления первоначального взноса в Петербурге — около 2,5 лет, в Ленобласти — 2,1 года, если семья откладывает 30% дохода. Это заставляет выбирать компактные форматы.