Загородный рынок: спад объемов и тренд на комфорт

По итогам 2025 года в агломерации Петербурга и Ленобласти было реализовано всего около 4,8 тысяч объектов, что на 37% меньше, чем в предыдущем году. Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» отмечает, что это минимальный показатель за последние десять лет. Несмотря на спад, рынок продолжает развиваться, но модель потребления изменилась: формат сезонных дач уходит в прошлое, уступая место стремлению к постоянному проживанию или комфортному отдыху.

По мнению экспертов, основным драйвером роста рынка ранее стала льготная ипотека. Валентин Гостев, генеральный директор ООО «Гильдия Хоум», отметил, что программы 2022 года добавили рынку до 30–40% новых зданий, в абсолютных цифрах — около 200 тысяч строений. Спрос сместился от сезонного к постоянному проживанию, что повлекло изменение конструктивов в сторону более капитальных материалов и сокращение средних площадей.

Сергей Праслов, исполнительный директор ООО «МСМ ГРУПП», констатировал, что основной клиент сегодня — ипотечный заемщик, чувствительный к цене. Если раньше запрос начинался от 120 квадратных метров, то сейчас стандартом стала площадь около 100 кв. м — три спальни и совмещенная кухня-гостиная. Такие параметры позволяют уложиться в рамки льготной ипотеки.

Елена Гуцол, коммерческий директор ГК «Место», указала на растущий спрос на загородный отдых в формате отелей. По её словам, многие отказываются от владения отдельным домом из-за расходов на обслуживание, выбирая шеринговые форматы с управляющей компанией.

Виталий Голубев, коммерческий директор компании «Новое измерение», добавил, что покупатель стал прагматичнее, оценивая транспортную доступность, стоимость владения и качество продукта. Около 85% спроса по-прежнему приходится на участки без обязательного подряда, что даёт ощущение контроля над бюджетом и сроками.

Денис Заседателев, генеральный директор ГК «Ленстройтрест», отметил рост спроса на квартиры в малоэтажных комплексах с развитой инфраструктурой за городом, что формирует новую жилую среду, сочетающую природу и городской комфорт.

Выбор места для жизни за городом теперь сильно зависит от логистики и бюджета. Валентин Гостев отметил, что спрос распределён вокруг Петербурга: популярны Всеволожский район, Агалатово из-за хороших школ, Выборгский район, а также южные направления — Гатчина и окрестности. Участки активно продаются по Кингисеппскому и Таллинскому шоссе.

Сергей Праслов пояснил, что из-за привязки к ипотеке география поиска расширилась: «Если раньше искали участок в пределах 20 километров от города, то сейчас география поиска неуклонно расширяется. Там земля доступнее». Размер участков также сократился — классические десять соток стали почти роскошью.

Антон Ершов, основатель ГК «ЕАК», отметил тенденцию: северные районы чаще выбирают для самостоятельного строительства, а на юге приобретают готовое жильё. Денис Заседателев добавил, что пригороды теперь предлагают не «муравейники», а качественные проекты с инфраструктурой.

Виталий Голубев резюмировал: «В публичных обзорах рынка эксперты прямо отмечают смещение спроса в пользу прагматичных направлений, где участок или дом становятся компромиссом между загородной жизнью и связью с мегаполисом».

Главным фактором остаётся экономика. Валентин Гостев указал, что до 50% стоимости дома — это материалы, но здания одной площади из разных материалов (керамика, газобетон, клееный брус) не сильно различаются по цене, поскольку остальные компоненты — фундамент, кровля, отделка — одинаковы.

Антон Ершов согласился, что доля стенового материала составляет не более 10% в домах схожей конструкции, но подчеркнул важность учёта сроков эксплуатации. Например, каркасные дома через 15 лет могут потребовать серьёзного обслуживания. Он также предупредил, что многие дома возводятся с технологическими нарушениями, что сокращает их срок службы.

Виталий Голубев отметил, что покупатели ориентируются на совокупную стоимость владения. В 2025 году затраты на строительство «под ключ» выросли, что заставляет часть клиентов выбирать готовые объекты. Елена Гуцол добавила, что для инвестиционных проектов предпочтение отдаётся монолиту, кирпичу и бетону, чтобы минимизировать будущие расходы на содержание.

Большинство ошибок при строительстве связано с низким уровнем квалификации специалистов и попытками сэкономить. Антон Ершов заявил: «Почти все проблемы — это последствия попыток сэкономить: упрощается конструкция, заменяется материал, нарушаются технологические процессы». Даже добросовестные строители могут допустить просчёты, влияющие на энергоэффективность и долговечность дома.

Валентин Гостев назвал главной сложностью самостроя отсутствие прогнозируемости бюджета и сроков. Сергей Праслов отметил, что открытость производства модульных домов помогает клиентам контролировать качество. Виталий Голубев добавил, что ключевой страх покупателя — потеря контроля, поэтому востребованы модели с чётким договором, сметой и расчётами через эскроу.

Инвестиционные предпочтения сместились. Елена Гуцол отметила спад интереса к глэмпингам из-за низкой доходности и высокой износа. Вместо этого инвесторов привлекают загородные отели с развитой инфраструктурой, такие как термы с бассейнами и спа.

Валентин Гостев описал ликвидный объект как дом площадью около 100 кв. м с тремя-четырьмя комнатами в локации с дорогами, школами и коммуникациями. Сергей Праслов указал, что большинство покупателей ориентируется на СНТ и ИЖС с существующей инфраструктурой, так как новые пятна застройки не гарантируют скорого появления удобств.

Антон Ершов констатировал, что инвестиционная привлекательность загородной недвижимости остаётся низкой из-за недостатка инфраструктуры и высоких ставок. Виталий Голубев полагает, что быстрее продаются небольшие дома с ремонтом в благоустроенных посёлках близко к городу.

Антон Ершов отметил, что в строительстве достаточно рабочих рук, но остро стоит проблема производительности труда и квалификации. Сергей Праслов сказал, что на организованных производствах «серые» бригады не выдерживают конкуренции из-за строгого контроля. Валентин Гостев подчеркнул: «Людей на рынке труда много, а вот профессионалов — строителей, рабочих, прорабов — мало». Их зарплаты растут, и удержать таких специалистов можно только достойными условиями.

Эксперты проявляют осторожный оптимизм. Виталий Голубев ожидает не ажиотажа, а сезонного оживления в качественных проектах с сильной локацией. Елена Гуцол видит потенциал в развитии туризма, особенно с притоком гостей из Индии и Китая, при нехватке качественного номерного фонда. Сергей Праслов уверен, что снижение ключевой ставки вернёт на рынок покупателей с «прямыми деньгами». Антон Ершов отмечает небольшой рост числа договоров, возможно, из-за отложенного спроса. Валентин Гостев заключил: «Мы, предприниматели, неисправимые оптимисты, поэтому будем работать и надеяться, что вырастет спрос».