Верховный суд встал на сторону владельцев гаражей

Верховный суд России вынес решение, защищающее владельцев гаражей от произвольного изъятия земельных участков. Ключевым аргументом стала статья 34 Градостроительного кодекса РФ, обязывающая власти при планировании развития учитывать уже сложившуюся застройку, а не игнорировать её.

27 апреля Верховный суд опубликовал решение по делу о праве владельца гаража на выкуп земли под ним. До этого автомобилист судился с городскими властями Рязани, которые утверждали, что могут расторгнуть бессрочную аренду ради развития территорий.

Пять лет назад в России была объявлена «гаражная амнистия» для легализации боксов, построенных десятилетиями, но большинство владельцев не смогли ею воспользоваться. В Петербурге ежегодно сносят тысячи гаражей, а их собственники остаются без прав.

Ранее петербургские власти почти всегда выигрывали суды, обосновывая снос строительством дорог, социальных объектов или жилья. Новое решение Верховного суда может переломить эту практику, однако владельцам гаражей предстоит доказать, что их строения являются капитальными, и убедить суд, что частная собственность важнее городских планов.

В похожей ситуации, как в фильме «Гараж» Эльдара Рязанова, оказался член автогаражного кооператива «Ион-1» из Рязани. Участок площадью 15,8 тыс. кв. м в центре города был выделен кооперативу в 1999 году на праве бессрочной аренды. Через десять лет администрация утвердила план застройки этой территории новым посёлком, и владельцу гаража отказали в приватизации 25 кв. м под боксом.

Рязанский областной суд тогда указал: «С момента утверждения документации по планировке территории ранее утвержденная признается утратившей силу».

Обращаясь в Верховный суд, рязанец назвал себя членом кооператива, полностью выплатившим паевой взнос и не имеющим задолженности. Высшая инстанция отменила решение областного суда и предписала местным властям: «При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего использования земель». Это почти дословная цитата пункта 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса.

В Петербурге снос гаражей под предлогом развития территорий — обычная практика. Ещё в 2007 году Смольный заявил о намерении полностью избавиться от одноэтажных гаражей. Тогда вице-губернатор Александр Вахмистров обещал: «А частные гаражи мы снесём, как уродующие лицо города. И по этому месту будут мчаться автобусы и троллейбусы». Сейчас для прокладки одного из участков Широтной магистрали (ШМСД) в Красногвардейском и Невском районах демонтируют более трёх тысяч боксов.

Попытки петербуржцев приватизировать участки под гаражами часто проваливаются. Например, владелец гаража на Долгоозерной улице, купленного в 1995 году, столкнулся с отказом: в 2008 году город решил построить на этом месте многопрофильную больницу. Суды признали, что проект комплексного развития территории позволяет администрации отказать в предоставлении участка в собственность.

Аналогичное решение вынесли по иску владелицы гаража 1968 года постройки на территории коллективной автостоянки «Северная». Смольный не стал продлевать договор аренды, запланировав там социальные объекты.

Как и в случае с рязанцем, многие владельцы гаражей в Петербурге страдают от расторжения договоров аренды. В советское время землю часто предоставляли в бессрочное пользование, но в Петербурге формулировки были иными.

Пример — коллективный иск 34 членов кооператива «Гараж-1» на улице Фучика. Участок выделили райисполкомом в 1995 году. Суд установил, что земля «предоставлялась некоммерческими организациями автовладельцев в краткосрочную аренду для хранения транспортных средств». Город, реализуя полномочия в сфере градостроительства, законно решил застроить территорию жилыми домами.

Юристы положительно оценивают решение Верховного суда. «Оно направлено на защиту права всех собственников, в том числе миллионов владельцев гаражей по всей стране», — отметил юрист Игорь Шануренко.

Директор компании «ЮрСфера» Сергей Фомин добавил: «Территории гаражных кооперативов нередко переводятся в иные функциональные зоны, что создаёт формальный конфликт. Верховный суд закрепляет принцип: если участок десятилетиями использовался под гаражи, смена документации не должна автоматически вести к утрате прав. Теперь можно опираться на реальное, исторически сложившееся использование земли».

Федеральный закон «О гаражной амнистии», действующий с сентября 2021 года, упрощает регистрацию прав на гаражи и участки под ними. Но амнистия распространяется только на капитальные строения. На практике капитальными не признаются не только металлические, но и кирпичные или железобетонные боксы.

Так, владелица кирпичного гаража пыталась зарегистрировать право на участок, выделенный ещё в 1955 году распоряжением исполкома Московского района. Суд указал: «Для отнесения объекта к недвижимости необходима прочная связь с землёй и создание объекта в установленном порядке с получением разрешительной документации».

Журналистам удалось найти только одно положительное решение по амнистии в Петербурге. Елена Егорова, унаследовавшая бокс 1959 года постройки на улице Комиссара Смирнова, доказала, что он капитальный: «Гараж имеет бетонный ленточный фундамент, создан из кирпича и железобетонных плит, есть коммуникации; перемещение без несоразмерного ущерба невозможно». Суд удовлетворил иск, а вышестоящие инстанции отклонили жалобы Смольного.

Игорь Шануренко считает: «Понятие объекта капитального строительства сформулировано неудачно, поэтому суды не признают капитальными даже железобетонные боксы. „Гаражная амнистия“ в Петербурге хромает на обе ноги, и потребуется не одно решение Верховного суда, чтобы она заработала».

Во Всероссийском обществе автомобилистов (ВОА), курирующем около половины гаражей в Петербурге, подтверждают: большинство боксов не считаются капитальными и под амнистию не попадают. Представитель ВОА Георгий Красавцев заявил: «Цели амнистии давно реализованы. С 90-х годов в городе проработаны вопросы оформления, купли-продажи и наследования гаражей. Боксы регистрируются как движимое имущество, владельцы получают паспорт. Все гаражи, находящиеся в ведении ВОА, надлежащим образом оформлены».

Член Общественной палаты России Александр Холодов отметил, что в Петербурге до сих пор не принят городской закон, реализующий «гаражную амнистию». «Большинство гаражей входят в кооперативы или общественные организации. Чтобы зарегистрировать права на отдельный бокс, нужно выделить участок 3 х 6 метров, сделать его план и оформить документы».

На самом деле городской закон о правах владельцев гаражей, не признаваемых недвижимостью, приняли ещё в 2011 году. Но он лишь регламентирует процедуру сноса. В методичке КУГИ определена базовая компенсация: 46 тысяч рублей за металлический бокс, 63 тысячи — за железобетонный и 67 тысяч — за кирпичный. Реальная стоимость таких строений достигает сотен тысяч рублей.

Например, железобетонный бокс Александра Сосновских на территории ГСК «Дружинников ГАИ» экспертиза оценила в 560 тысяч рублей. Участок выделили в 1968 году, но в 2003 году он попал в зону строительства ШМСД. Смольнинский районный суд постановил взыскать эту сумму с АО «ЗСД», ведущего строительство. Однако апелляция решила, что компенсация должна выплачиваться из городской казны по «прайсу» КУГИ, и урезала выплату до 80 тысяч рублей.