Бизнес раскритиковал закон о приоритетных туристических проектах
В конце июня петербургский парламент принял закон, вводящий статус приоритетного туристического проекта. 9 июля на заседании экспертной группы комиссии по инвестициям ЗакСа обсуждались детали его реализации.
Глава комитета по инвестициям Иван Складчиков объяснил, что городские власти на этапе выдачи разрешений не могли отличить настоящие гостиницы от псевдоотелей, которые впоследствии превращались в жилье. Это создавало нагрузку на социальную инфраструктуру, парковки и зеленые зоны.
Ранее от всех гостиничных проектов требовали создавать социальную и транспортную инфраструктуру, что делало их нерентабельными, и инвесторы либо отказывались, либо строили жилье. Новый закон, по словам Складчикова, позволяет снять эту нагрузку с тех, кто готов строить настоящие отели.
Условия получения статуса
- Гарантировать, что не перепрофилирует объект в течение 10 лет.
- Удельная стоимость строительства номера должна быть не менее 11 млн рублей при строительстве и 8,25 млн при реконструкции.
- Обязательная регистрация компании в Петербурге.
- Запрет на привлечение средств долевого участия — продажа номеров в частную собственность исключена.
Максимальный срок действия статуса — десять лет. При соблюдении условий инвестор освобождается от обязанности строить школы, поликлиники и детские сады. Нарушение требований влечет штраф в трехкратном размере стоимости не построенных социальных объектов.
Депутат Дмитрий Панов, руководитель комиссии по инвестициям, предложил рассмотреть дополнительные льготы, например компенсацию части расходов на подключение к инженерным сетям.
Начальник отдела туристской инфраструктуры комитета по развитию туризма Оксана Журба назвала закон «хорошим компромиссным вариантом» и поддержала идею дополнительных мер поддержки.
Ситуация на рынке
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», привела аналитику рынка. В Петербурге насчитывается 24,4 тыс. гостиничных номеров, из них 15,8 тыс. — в классических отелях, 8,6 тыс. — в апартаментах, прошедших классификацию.
Всего в городе работают или готовятся к запуску 74 апарт-отеля на 32 тыс. юнитов, еще 24 объекта на 10,7 тыс. юнитов строятся. Ввод апарт-отелей замедляется: в 2022 году ввели 8,8 тыс. юнитов, в 2025-м — только 2,2 тыс. Для сравнения, классические гостиницы ввели 400 номеров в 2022-м и 800 в 2025-м.
Спрос на покупку юнитов стабилен, но застройщики снижают активность из-за высокой ставки по кредитам.
Критика от бизнеса
Представители бизнеса высказали критические замечания. Константин Сторожев (VALO Hospitality) отметил, что превращение апарт-отелей в псевдожилье часто происходит не по вине инвестора: покупатели сами решают сдавать юниты напрямую или жить в них. На вопрос, решит ли закон проблему, он ответил: «Вы купируете только появление дешёвого жилья».
Дмитрий Некрестьянов (РГУД, «Качкин и Партнеры») назвал механизм не льготой, а договоренностью, так как обязательства могут быть не бесплатны. Он указал, что стоимость банковской гарантии на 10 лет может приближаться к сумме, которую девелопер потратил бы на социальную инфраструктуру.
Запрет на долевое строительство Некрестьянов назвал спорным: в текущих условиях классический отель окупается более 20 лет, и внешнее финансирование необходимо. Механизм долевого строительства позволял получить окупаемость на стадии стройки.
Планку в 11 млн рублей на номер он назвал избыточной: «Мы чего пытаемся достичь? Чтобы отели у нас были там как минимум дорогие?» По его мнению, нужно не запрещать, а стимулировать, например, давать льготы покупателям юнитов, которые передают номера управляющей компании.
Иван Складчиков возразил, что отель на деньги дольщиков — это не полноценная гостиница, а сервисные апартаменты. Сумма 11 млн взята из нормативных документов Минэкономразвития и используется при субсидировании ставок по кредитам на гостиницы три звезды. «11 млн на номер — это не какие-то сумасшедшие средства, учитывая все затраты на проект», — подчеркнул он.
Алексей Мусакин («Кронвелл Групп») призвал учитывать федеральные изменения: готовится закон о привлечении частных вкладчиков в строительство гостиниц. Складчиков ответил, что проект еще не внесен в Госдуму, а городской закон при необходимости можно отредактировать.
Катерина Соболева (Zenith) предложила не запрещать долевое строительство, а ввести регулирование частных инвестиций, например запрет на проживание владельца в юните.
Ольга Семенова (PLG) напомнила о долгом сроке окупаемости гостиниц, особенно при высокой ставке кредита. Она отметила, что во всем мире в недвижимость инвестируют пенсионные фонды, а в России частные лица покупают юниты для сохранения средств.
Дмитрий Панов ответил, что желающие инвестировать в гостиничный бизнес в Петербурге не переведутся. Иван Складчиков добавил, что в Смольном не ждут «миллионов квадратных метров новых гостиниц», но надеются улучшить положение добросовестных инвесторов.
Дополнительные замечания
Евгения Мироненко (RBI PM) обратила внимание, что не все апарт-отели соблюдают заявленную категорию звездности, и призвала провести новую классификацию.
Раиль Муфазданов (Vertical Hotels) предложил приструнить мелкие управляющие компании, которые уклоняются от налогов и не ставят постояльцев на миграционный учет.
Николай Пана (УК 25/7) напомнил о конкуренции с посуточной арендой квартир, которая практически не регулируется. «Всё больше туристов выбирают съём квартиры, нежели гостиницу, и по разным причинам [этот рынок] не регулируется от слова совсем», — заявил он.
Дмитрий Панов пообещал разобраться и предложил участникам рынка показать разницу между дисциплинированными и недисциплинированными: «Сделайте нам тур, покажите дисциплинированных и недисциплинированных. И мы пригласим прямо телевидение, пригласим прессу и прольём свет».
