Новый вид обмана в недвижимости — квартира с незваным соседом

На фоне громкой истории с Ларисой Долиной аферисты на рынке недвижимости продолжают совершенствовать методы обмана. Сегодня покупатели квартир рискуют столкнуться с проблемой, корни которой уходят в начало 1990-х: вместе с жильем новый собственник получает человека с пожизненным правом проживания, выселить которого практически нереально.

Конкретный пример: житель Санкт-Петербурга приобрел квартиру за 8 миллионов рублей и вложил еще несколько миллионов в капитальный ремонт. Внезапно на пороге появился пожилой мужчина с заявлением о намерении жить в этой квартире. Оказалось, что в 1990-е, при приватизации, пенсионер отказался от доли в пользу другого владельца, сохранив за собой право бессрочного пользования жильем, которое сохранилось даже после нескольких перепродаж. В полиции новому собственнику сообщили, что помочь не могут — только суд, хотя его перспективы, как отмечают адвокаты, неочевидны: закон часто защищает именно обладателя права проживания.

Юристы объясняют рост числа таких споров тем, что квартиры, приватизированные в 1990-х, переходят уже ко второму или третьему покупателю. Важная деталь: данные о лицах, отказавшихся от приватизации, в выписке из ЕГРН отсутствуют, а продавцы не всегда раскрывают информацию о таких жильцах. В ряде случаев продавцы о них и не догадываются, если жилье получено по наследству.

По словам частнопрактикующего юриста Дарьи Самойловой, право бессрочного проживания законодательно закреплено, однако это не означает его безусловность. «Бессрочное — не значит вечное», — подчеркивает эксперт. Если человек давно покинул квартиру, имеет другое жилье, не платит коммуналку и не пытается вернуться, суд может признать его право утраченным, но для этого нужна серьезная доказательная база. Понадобится собрать:

Юрист также советует не забывать о требованиях к продавцу. Если он скрыл информацию о правах третьих лиц, покупатель может требовать снижения цены или даже расторжения сделки.

Старые схемы мошенничества, в том числе похожие на случай с Долиной, тоже продолжают действовать. Адвокат Екатерина Тютюнникова из Адвокатской палаты Москвы утверждает: каждый спор о недвижимости рассматривается индивидуально. Суд учитывает возраст и здоровье продавца, его поведение до и после сделки, расчеты, рыночность цены, обстоятельства подписания документов.

Гарантий, что квартиру сохранит новый владелец, не существует. Однако шансы заметно повышаются при добросовестном поведении покупателя:

Плюсами станут нотариальное удостоверение сделки, отсутствие подозрительно быстрых перепродаж и доказательства неосведомленности покупателя. «Суд может встать на сторону прежнего собственника, если будет доказано, что его воля была существенно нарушена», — предупреждает адвокат.

Отдельная проблема — возврат денег при аннулировании сделки. Даже если суд вернет квартиру прежнему владельцу, покупателю деньги возвращают не всегда: продавец может уже потратить полученную сумму.

Советы экспертов однозначны: максимальная проверка квартиры до подписания договора — лучшая защита. Особое внимание следует уделить жилью, прошедшему приватизацию: запросите архивную справку по форме № 9. Этот документ помогает выявить людей с бессрочным правом проживания.

Иначе покупка квартиры может обернуться историей, где вместе с ключами новый владелец получает незваного соседа, на законной основе остающегося в его жилье.