Колтушская резервация

Колтушская возвышенность известна расположенным там Институтом физиологии, основанным академиком Иваном Павловым в 1925 году. Павлов считается создателем учения о высшей нервной деятельности и условных рефлексах.

Научный городок в селе Павлово включён в Список Всемирного наследия ЮНЕСКО с 1990 года. Памятником признано около полусотни строений: дом-музей Павлова, памятник с собакой, жилые дома сотрудников, собачники, щенятники, баня-прачечная и другие. В феврале 2024 года Министерство культуры РФ объявило объектом культурного наследия (ОКН) федерального значения всю территорию Колтушей, села Павлово, деревень Колбино, Токкари, Янино-2, Суоранда и Хирвости — около 775 гектаров.

С 2019 по 2023 годы проводилась государственная историко-культурная экспертиза. Эксперт — проживающая в Казани архитектор Ольга Авксентьева — оценила экономические особенности развития города, отметив, что «формирование многоэтажной плотной жилой застройки ведётся при отсутствии соответствующей социальной инфраструктуры» и недостаток рабочих мест. В заседаниях научно-методического совета, по её свидетельству, участвовали представители общественности из Колтушей, обеспокоенные застройкой ценных природных ландшафтов. Эксперт заключила, что «с точки зрения общественников, предлагаемый проектом баланс сохранения ценного природного ландшафта и уже освоенных территорий является оптимальным».

После публикации проекта в Минкульт поступило более десятка восторженных отзывов с просьбами ускорить принятие решения. Письма направили руководство ФГБУН «Институт физиологии им. И. П. Павлова РАН», муниципальные депутаты, группы общественников, а также Колтушский лыжный клуб, среди воспитанников которого есть члены сборной России по лыжным гонкам.

Ограничения и зоны

Министр культуры Ольга Любимова подписала требования по использованию участков, домов и осуществлению деятельности в зоне ОКН ещё в декабре 2025 года. Регистрация и правовая экспертиза в Минюсте затянулись — документ возвращался на доработку. 23 июня приказ прошёл регистрацию и 7 июля вступает в силу.

Территория делится на две большие зоны — ДМ-1 и ДМ-2 — и 23 подзоны. В зоне ДМ-1 (включает сельхозугодья фермеров) запрещается строительство, организация парковок (кроме специально оборудованных мест), движение автотранспорта вне улично-дорожной сети, установка наружной рекламы и любая хозяйственная деятельность, оказывающая негативное воздействие на природный ландшафт или создающая угрозу экологической и пожарной безопасности.

В зоне ДМ-2 ограничения мягче. Запрещается фрагментарная отделка и покраска фасадов, хаотичное размещение на фасадах зданий, формирующих территории общего пользования, кондиционеров, антенн и иного инженерного оборудования, а также информационно-рекламных вывесок. Для отделки предписаны натуральные материалы (камень, лицевой кирпич, кирпич и штукатурка под покраску, дерево, металл) или их имитация, а цвета — неяркие.

Для каждой подзоны установлены высотные ограничения — чаще всего от 12 до 20 метров. Дымоходы, вентиляция, антенны и иное инженерное оборудование на крыше в расчёт высоты не включаются.

Мнение экспертов

В Комитете градостроительной политики Ленинградской области пояснили, что строительство, реконструкция и новое строительство возможны только по требованиям Минкультуры. Документ обязателен для учёта в генеральном плане, правилах землепользования и застройки, документации по планировке территории и при благоустройстве.

Управляющий партнёр юридической фирмы «Экстра юс» Дмитрий Егоров отметил: «Так как объект получил статус „Достопримечательное место“ (а не ансамбль или памятник), режимы использования там специфические. В границах территории запрещается любое новое строительство, кроме восстановления исторической среды (регенерация). То есть возвести новый торговый центр или многоквартирный дом на пустыре, скорее всего, не разрешат. Владельцы участков не смогут просто так увеличить площадь дома (надстроить этаж, пристроить большой новый объём), если это изменит облик территории. Запрещена любая деятельность, которая может изменить гидрологию, рельеф или нарушить панорамы (прокладка новых дорог, высоковольтных линий, портящих вид). Даже прокладка водопровода на своём участке или строительство погреба может потребовать археологического надзора».

Юрист консалтинговой группы «Versus» Александр Дятко добавил: «Статус „достопримечательного места“ устанавливается в отношении крупных территорий с целью сохранения объёмно-пространственных, планировочных, архитектурно-стилистических характеристик, ценных элементов застройки и благоустройства. Любое строительство или реконструкция в этой зоне должны проходить историко-культурную экспертизу. В ряде случаев вводятся даже нулевые параметры застройки, что блокирует любое развитие территорий. Вместе с тем, если дом или иной объект недвижимости до признания ОКН был возведён законно, собственник вправе продолжать его эксплуатацию».

Генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» (коттеджный посёлок «Колтуши парк») Игорь Карцев считает, что владельцы домов в зоне ОКН должны согласовывать любые изменения строений. По его словам, «введение зон ОКН усложняет девелоперскую деятельность вблизи границ установленных зон и является примером того, что даже заранее предусмотрев все возможные градостроительные риски, девелопер может столкнуться с неожиданными вновь выявленными обременениями или полным запретом нового строительства».

В декабре 2025 года Конституционный суд России рассмотрел вопрос ограничения прав владельцев участков в зонах охраны ОКН. Суд подтвердил, что государственный орган (в данном случае Минкультуры) обязан возместить собственнику убытки от невозможности использования земли по первоначальным целям или выкупить участок с расположенными на нём объектами недвижимости. В постановлении отмечается: «Иное понимание не способствовало бы соблюдению баланса частных и публичных интересов и поддержанию правовой определённости».

Отношение жителей

Не все жители Колтушей воодушевлены признанием территории культурным достоянием. Земельные участки Андрея Клементьева и Таисии Сахаровой общей площадью почти 11,2 гектара в селе Хирвости попали в зону «с ценным природным ландшафтом и особо охраняемыми природными территориями», хотя по Единому государственному реестру недвижимости они относятся к землям сельскохозяйственного назначения и выделены для организации фермерского хозяйства. В аналогичной ситуации оказалась собственница двух гектаров Анна Малапур.

Обращения в Минкультуры результатов не дали. Ведомство указало, что проект границ зон был рассмотрен на совещании в Институте физиологии с участием представителей комитета по градостроительной политике Ленобласти, руководства Колтушей и общественной организации «Спасем Колтуши» и согласован для дальнейшего утверждения.

Попытка Андрея Клементьева и Таисии Сахаровой оспорить приказ в Верховном суде не удалась. Суд заключил: «Включение объекта культурного наследия в целях обеспечения его сохранности не нарушает право частной собственности». Апелляционная коллегия поддержала это решение.