Как в Петербурге ищут экономику в реставрации наследия

В Петербурге сотни исторических построек всё ещё ждут инвесторов, готовых вдохнуть в них новую жизнь. Льготные кредиты, налоговые послабления и спецпрограммы уже запущены, но реставрация остаётся одним из самых сложных и рискованных видов вложений. Участники круглого стола, организованного «Фонтанкой» и СРО А «Объединение строителей СПб», обсудили, почему бизнес осторожен с объектами культурного наследия и какие изменения могли бы переломить ситуацию.

Павлина Юдина, начальник отдела реставрационных программ КГИОП, отметила, что Петербург находится в выгодном положении благодаря уникальной концентрации памятников и вниманию государства. Переломным стал 2003 год — 300-летие города, после которого началась системная работа. «Петербург — субъект с хорошей судьбой. У нас есть собственное финансирование, огромное сосредоточение памятников, внимание государства и внимание инвесторов», — подчеркнула она. Если в начале 2000-х внебюджетные средства почти отсутствовали, то в 2023 году их доля превысила 40%. Сейчас в городе реализуется 13 инвестпроектов, связанных с историческими зданиями, из них 10 — в активной стадии. Среди примеров — Новая Голландия.

Программа «Рубль за метр» позволяет передавать проблемные объекты в аренду. Юдина пояснила: «Речь идет не о дворцах и не о знаковых особняках в центре города — это объекты с минимальной инвестиционной привлекательностью. Чаще всего деревянные здания на периферии или полностью заброшенные постройки». Сейчас 16 таких объектов переданы в аренду, по двум работы завершены. Всего в городе 152 объекта в неудовлетворительном состоянии, почти 40% из них принадлежат федерации, что усложняет решения: город может распоряжаться только своей собственностью.

Федеральная программа льготного финансирования через ДОМ.РФ предусматривает 300 млрд рублей, но лимиты используются слабо. Управляющий директор Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ Антон Милютин отметил: «Инвесторам ещё предстоит научиться работать с подобными инструментами». Для гостиниц действует ставка 6% годовых, для остальных — 9%. Кредит даётся на 10 лет, при этом восстановление должно завершиться до конца 2030 года. После ввода объекта льготная ставка сохраняется ещё на два года. По стране сейчас около 50 проектов на разных стадиях, в Петербурге реализуемых пока нет, но четыре объекта на высокой стадии рассмотрения.

Елена Недомеркова из ДОМ.РФ уточнила: «Кредит предоставляется на десять лет, при этом льготная ставка действует не только в период проведения работ». Однако объект культурного наследия не всегда генерирует достаточный денежный поток. «Банк не занимается благотворительностью: кредит должен быть возвращен», — подчеркнул Милютин.

Гендиректор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Михальченко считает, что существующих мер недостаточно: «Те единичные объекты, которые сегодня удалось вовлечь в работу, зачастую стали результатом огромных усилий конкретных людей и организаций». Она указала на проблемы с землёй, парковками и инфраструктурой: «Исторически многие памятники занимают практически весь свой участок. Людям нужно где-то парковаться». Собственники часто выставляют здания на продажу, но «кто-то должен помочь инвестору пройти этот путь до конца».

Алексей Белоусов из «Объединения строителей СПб» заметил, что законодательство меняется, но не всегда помогает: «Возможно, пришло время собрать все предложения от профессионального сообщества и подготовить системные изменения». Ольга Трошева из Setl Group рассказала о Доме Веге, доставшемся в крайне тяжёлом состоянии: «За годы запустения были утрачены многие элементы декора... В Петербурге не так много специалистов, способных восстанавливать исторические витражи». Стоимость таких проектов постоянно растёт.

Павел Быков из RBI привёл пример Левашовского хлебозавода, ставшего удачным проектом приспособления: «Когда мы приобрели участок, было понятно, что делать с жилой частью, но что делать с памятником — не понимал никто». Он признал, что такие проекты редко бывают коммерчески выгодными: «Очень часто это история не про прибыль, а про ответственность». Александр Желиостов из «ПСБ „ЖилСтрой“» добавил, что реконструкция исторического здания обходится в полтора-два раза дороже нового строительства, а сроки и согласования затягиваются на годы.

Михаил Шахов из «ЛСР. Недвижимость» предложил адаптировать требования к памятникам: «Если при этом охраняются перекрытия, стены, то каждое решение приходится выстраивать вручную». Также он высказался за льготы на подключение к сетям и налоговые послабления. Павлина Юдина напомнила, что в Петербурге уже действуют налоговые льготы: при вложениях от 500 млн до 1 млрд рублей — на три налоговых периода, свыше 1 млрд — на пять. Но за последние годы льготой воспользовался только один инвестор — бизнес опасается сложных процедур.

Елена Недомеркова отметила, что программа льготного финансирования менялась благодаря обратной связи: изначально ставка была 17%, что отпугивало инвесторов. После снижения ставок интерес вырос. «Если импульс идет снизу, его можно донести наверх», — подчеркнула она. Также в некоторых регионах рассматривают дополнительное субсидирование ставок из региональных бюджетов.

Антон Милютин подвёл итог: «Большинство барьеров хорошо понятны. Значит, их можно последовательно устранять». Для инвесторов создан портал «Наследие.ДОМ.РФ», где собрана информация о тысячах объектов. Участники сошлись во мнении: сохранение наследия перестаёт быть только задачей государства, но для массовой практики нужны более гибкие механизмы и сокращение административных процедур.