Ленобласть уводит покупателей новостроек у Петербурга

В июле рынок новостроек Петербургской агломерации продолжил восстанавливаться, но динамика в городе и области заметно разошлась. По данным DataFlat, в Петербурге количество зарегистрированных сделок по ДДУ и уступкам за год практически не изменилось, тогда как в Ленобласти оно подскочило на 68%, а оценочная выручка застройщиков — на 73%.

В целом по агломерации число розничных регистраций в июле оказалось на 11% выше, чем в июне, а выручка выросла на 9%. Доля ипотечных сделок достигла 61%.

В Петербурге за месяц количество сделок прибавило лишь 4%, при этом средняя стоимость реализованного лота и доля ипотеки почти не изменились. В Ленобласти же число продаж выросло на 22% при снижении среднего чека на 2%, а доля ипотеки поднялась до 68%.

Сравнение с прошлым годом показывает еще более явный контраст. Весь рынок агломерации вырос на 23% по числу лотов и на 34% по выручке. Но в Петербурге количество сделок осталось на уровне июля 2025 года, а средняя цена проданного объекта увеличилась на 20%. То есть рост выручки в городе обеспечивается подорожанием жилья, а не увеличением числа покупателей.

В Ленинградской области ситуация обратная: число сделок выросло на 68%, а средний чек — лишь на 3%. Здесь продажи растут прежде всего за счет физического объема.

Июльская динамика не выглядит случайной. Уже по итогам первого полугодия сформировался тот же разрыв. За январь — июнь количество сделок в Петербурге почти не изменилось относительно первой половины 2025 года, а средний чек вырос на 21%. В Ленобласти продажи прибавили 41%, средний чек — 14%. В целом по агломерации рост количества сделок составил 14%.

Таким образом, к середине года область росла примерно на 40%, а в июле годовой прирост приблизился к 70%. Петербург при этом остается около нулевой отметки по числу проданных лотов.

Одно из объяснений — цена входа. При высокой стоимости кредита покупатель чувствителен не столько к цене квадратного метра, сколько к полной стоимости квартиры и размеру ежемесячного платежа. В Петербурге реализованные лоты за год подорожали на 20%, в Ленобласти — лишь на несколько процентов.

Условия семейной ипотеки для города и области одинаковые: ставка до 6%, первоначальный взнос от 20%, максимальная сумма льготного кредита — 12 млн рублей. Поэтому более дешевый лот в области требует меньше собственных средств и реже заставляет брать часть кредита по рыночной ставке.

Есть и разница в предложении. В Петербурге число выставленных на продажу квартир в первом полугодии сократилось на 8,9% год к году, а по другим оценкам, объем непроданных квартир в июне был на 20,9% меньше, чем годом ранее. В Ленобласти непроданные остатки, наоборот, выросли на 8,6%. Это позволяет областным девелоперам активнее конкурировать ценой, тогда как сокращение предложения в городе работает на рост стоимости жилья.

Данные Банка России показывают еще одну тенденцию. В июне ипотечный рынок резко ускорился: по всей стране банки выдали 101,3 тыс. кредитов на 482,7 млрд рублей. За месяц количество выдач выросло почти на 35%, объем — на 47%. Это максимальный результат с декабря прошлого года.

Однако говорить о возвращении обычной ипотеки пока рано. Почти две трети июньского объема — 320,5 млрд рублей — пришлось на программы господдержки, их выдачи почти удвоились. Рыночная ипотека выросла лишь на 9%, до 162,2 млрд рублей.

Средняя ставка по всем ипотечным кредитам снизилась с 10,2 до 9% годовых, но это статистический эффект изменения структуры выдач: доля дорогой рыночной ипотеки сократилась с 45 до 34%. Средняя ставка по рыночным кредитам почти не изменилась — 17,8% против 17,7% в мае.

Покупатель возвращается на рынок не из-за доступности обычной ипотеки, а благодаря субсидируемым ставкам. Особенно это заметно на новостройках: объем кредитов под залог прав по ДДУ за июнь вырос почти на 70% — до 228,9 млрд рублей, а средняя ставка снизилась до 6,9%.

В Петербурге июньский скачок был сильнее. По расчетам «Фонтанки», объем всех выданных жилищных кредитов в городе вырос за месяц примерно на 64%, количество — на 45%. В сегменте кредитов по ДДУ объем выдач практически удвоился — с 7,8 до 15,3 млрд рублей.

В Ленобласти ипотека также ускорилась, но спокойнее: общий объем выдач вырос примерно на 39%, а по ДДУ — почти на 59%. Средняя ставка по ипотеке на строящееся жилье в июне составляла около 6,7% в Петербурге и 6,3% в Ленобласти.

Динамика 2026 года показывает, что активность покупателей сильно зависит от дат изменения льготных программ. В январе спрос резко вырос перед изменением условий семейной ипотеки: это был последний месяц действия программы в прежней конфигурации, и покупатели активно забирали недорогие малогабаритные квартиры. С 1 февраля начало действовать правило «одна семья — один льготный кредит»: супруги должны выступать созаемщиками.

После январского ажиотажа последовал откат. В феврале количество зарегистрированных сделок в Петербурге и Ленобласти упало на 29% к январю, в марте — еще на 17%. Доля ипотеки к марту сократилась до 52%. В апреле рынок начал восстанавливаться.

Следующий всплеск пришелся на июнь. Банк России связывает его с ожиданием возможного ужесточения семейной ипотеки. Решение об изменениях затем перенесли, но покупатели успели ускорить сделки: выдачи ипотеки с господдержкой за месяц почти удвоились.

Июльские регистрации — плюс 11% к июню — можно рассматривать как продолжение этого импульса, поскольку при регистрации ДДУ существует временной лаг относительно момента принятия решения и оформления кредита.

Кроме того, сказывается эффект низкой базы. Июль 2025 года был слабым: количество проданных лотов тогда было ниже на 28% к июлю 2024-го, а выручка — на 22%. Доля ипотечных сделок за год упала с 74 до 50%. Поэтому нынешние плюс 23% год к году — это и восстановление после слабого прошлого года.

Главная перемена на петербургском рынке сейчас происходит не между ипотекой и рассрочкой, а между городом и областью. Петербург становится все более дорогим рынком: число покупателей не растет, зато стоимость реализованных квартир прибавляет двузначными темпами. Сокращающееся предложение дополнительно поддерживает цены.

Ленобласть, напротив, берет объемом: цены растут медленнее, предложение шире, а более низкий бюджет покупки особенно важен для семей, ориентированных на льготную ипотеку. В результате все большая часть прироста продаж агломерации приходится именно на область.

Считать нынешние показатели окончательным восстановлением рынка пока рано. Рыночная ипотека все еще стоит около 18% годовых, а значительная часть спроса держится на кредитах с господдержкой. Рынок остается очень чувствительным к любому изменению условий семейной ипотеки: первые семь месяцев 2026 года уже дважды показали, как ожидание новых правил может быстро разогнать продажи, а затем обрушить их.