Машино-места в новостройках: кому они нужны?

В 2025 году продажи машино-мест в новостройках Санкт-Петербурга сократились почти на 40%, а цены продолжили расти. Аналитики подсчитали, что средняя стоимость места в жилых комплексах достигла 1,3–1,4 млн рублей. В престижных районах и высокоранговых ЖК цена может превышать 3–5 млн рублей. В массовом сегменте покупатели часто отказываются от паркинга из-за высокой стоимости, тогда как в бизнес- и премиум-классах подземная парковка считается обязательным стандартом.

Участники круглого стола рассказали, как изменились спрос и цены на паркинги и как ситуация на этом рынке зависит от класса жилья.

По словам Анжелики Альшаевой, коммерческого директора группы компаний «КВС», в городе сформировалось четкое понимание: если покупаешь квартиру, то должно быть одно или два машино-места — в зависимости от количества автомобилей в семье. В ряде городских объектов у компании вообще нет остатков по машино-местам. В некоторых проектах даже ограничивали продажи и предлагали паркинги только покупателям квартир из-за высокого спроса — в том числе со стороны жителей соседних домов.

Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», отметил, что по итогам первых пяти месяцев 2026 года спрос на парковочные места в проектах компании вырос вдвое. Основным драйвером стало успешное выведение на рынок новых парковочных зон в уже сданных жилых комплексах. Дополнительным стимулом послужило снижение ключевой ставки, сделавшее рыночную ипотеку более доступной. Также сработали специальные акции для покупателей семейных квартир.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов оценивает спрос на паркинги как стабильный. Товарный запас уменьшается на сопоставимые средние значения от месяца к месяцу в каждом проекте, где есть в продаже машино-места. Эта динамика остается без перекосов в проектах с любым средним чеком. В разных проектах места в паркингах стоят от почти 2 млн рублей до 5–6 млн.

Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», говорит, что наибольший интерес вызывают удобные и функциональные предложения. В её проектах увеличенные машино-места площадью около 22 кв. м были полностью реализованы.

Директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин подчеркнул, что спрос на машино-места сейчас развивается неравномерно. В массовом сегменте покупатель часто выбирает не между покупкой места и отказом, а между паркингом, отделкой, мебелью, ремонтом, ежемесячным платежом и общей суммой сделки. Когда место в паркинге стоит как существенная часть бюджета семьи, оно уходит в конец приоритетов. В бизнес- и премиум-классе логика другая: подземный паркинг воспринимается как часть продукта — наряду с входной группой, двором без машин, безопасностью и качественной эксплуатацией.

Мария Мартемьянова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге, отмечает устойчивый спрос на машино-места в новостройках, но с оговоркой: интерес на словах велик, однако на старте продаж покупку многие откладывают. Существует разрыв между ожидаемой и реальной рыночной ценой.

Илья Ивацик, коммерческий директор ООО «КлеверПарк», считает парадоксом недозагруженность паркингов при нехватке парковок во дворах. Проблема не в отсутствии спроса, а в неэффективном управлении тарифами. В качестве примера он привёл ЖК Lucky от Vesper в центре Москвы: девелопер обратился к ним не для установки шлагбаума, а для превращения паркинга в доходный актив. Пространство разделили на зоны для жильцов с абонементами и для гостевого трафика с почасовой оплатой. Высокая стоимость уличной парковки в ЦАО заставляет даже элитное жильё искать дополнительные источники монетизации.

Евгений Колесников добавил, что до недавнего времени машино-места в массовом сегменте пользовались ограниченным спросом, но ситуация меняется. Раньше покупатели квартир комфорт-класса проявляли интерес к парковочным местам через несколько лет после заселения, теперь многие предпочитают позаботиться о парковке ещё на этапе строительства. Если средняя цена жилья за кв. м приближается к 350–400 тыс. рублей, машино-места продаются почти пропорционально квартирам. К моменту продаж последних квартир обычно продаются и последние парковочные места.

Максим Жабин считает, что недозагрузка паркингов в массовом сегменте может соседствовать с нехваткой мест во дворах. Это следствие разрыва между потребностью и платёжеспособным спросом. Машина у семьи есть, но покупать место за 1,3–1,4 млн рублей готов не каждый, особенно при высоких кредитных ставках. По его мнению, есть системный вопрос: если органы власти требуют от девелопера строить определённое количество парковок по нормативам, должна быть понятная логика их дальнейшего использования. Пока во дворах и на улицах можно бесплатно и хаотично ставить автомобили, покупатель будет избегать покупки паркинга. Если же город последовательно регулирует парковку на прилегающей территории, паркинг становится более понятной частью системы.

Потребность в организованной парковке сохраняется, но поведение покупателей становится более рациональным и зависит от класса проекта. Юдита Григайте отметила, что в массовом сегменте решение о покупке машино-места принимается более взвешенно, а в бизнес- и премиальном жилье наличие паркинга — важная часть качественного продукта. Требования различаются: в комфорт-классе на первый план выходят функциональность и разумная стоимость эксплуатации, в бизнес-классе — подземное размещение и удобный доступ, в премиальном сегменте паркинг — обязательный стандарт с большими размерами мест и приватностью.

Илья Ивацик пояснил, что требования зависят от сценариев использования территории. В ЖК «Венский Лес» (AB Development) ключевой задачей стал конфликт потоков резидентов, такси и посетителей ресторанов. Для этого внедрили «заградительные тарифы» и систему информирования с табло, транслирующим госномер и оставшееся бесплатное время.

Анжелика Альшаева отметила, что в массовом сегменте в районах со сложившейся застройкой этап сомнений пройден: люди понимают, что проще найти 1,5–2 млн рублей и купить место, чем ежедневно решать вопрос с парковкой. В её городских проектах паркинги полностью распроданы. В комфорт-классе важно, чтобы паркинг был предусмотрен. В бизнес-классе машино-место приобретают одновременно с квартирой — это часть базового пакета комфорта. Внимание смещается на качество: доступ на лифте, удобные въезды и выезды, увеличенные места, инженерия, приватность.

Мария Мартемьянова подтвердила, что в массовом сегменте покупатели чувствительны к цене и вынуждены выбирать между квартирой и дополнительными опциями. Часть покупает место сразу, часть откладывает и пользуется арендой. В бизнес- и премиум-классе спрос стабильно высок: наличие подземной парковки — обязательный стандарт, клиенты приобретают по 2–3 места на семью. Критически важны размеры — стандартная ширина 2,5 метра недостаточна для крупных премиальных моделей. Высоки требования к отделке, дизайну, охране и доступу.

Евгений Колесников добавил, что в сегменте масс-маркет цена — решающий фактор, а для бизнес- и премиум-класса характерны высокая обеспеченность и увеличенная площадь мест. В ЖК «Дефанс Премиум» индивидуальной охраняемой парковкой со спуском на лифте обеспечена практически каждая квартира. Площадь мест позволяет парковать премиальные кроссоверы и организовывать семейные парковки.

Илья Ивацик назвал самыми востребованными функциями те, что управляют временем пребывания. В ЖК «Приморский Квартал» реализована концепция «двор без машин»: система распознает номера курьеров, такси и строителей, давая ограниченный льготный период для высадки. После истечения времени автоматически включается высокий тариф. Управляющая компания использует эту функцию и для жильцов, бросающих авто в зоне детских площадок. По его словам, это инструмент воспитания культуры парковки и защиты безопасности детей. Динамическое управление загрузкой даёт наибольший экономический и социальный эффект.

Мария Мартемьянова отметила растущий интерес к дополнительным функциям: зарядкам для электромобилей, кладовым, системам бесконтактного доступа. Рынок становится более рациональным, но запрос на паркинг как часть инфраструктуры растет.

Сергей Софронов считает, что требования жителя к встроенному паркингу просты: удобный заезд и выезд, сухость, безопасность, свет, навигация и бесключевой доступ. Последнее может решаться меткой в бардачке или камерой с распознаванием номера. Системы управления коммерческими паркингами обычно строятся на цифровых табло у шлагбаума.

Максим Жабин полагает, что «умные» функции востребованы, если решают реальную боль, а не добавлены ради маркетинга. Онлайн-аренда, управление гостевыми местами, динамическая загрузка и цифровая навигация полезны в больших кварталах. Но технология не спасает слабую эксплуатацию: без правил и нормальной операционной модели даже умный паркинг превращается в подвал с приложением.

Себестоимость строительства паркингов значительно выросла. Мария Мартемьянова сообщила, что для многоуровневого паркинга она составляет 700–800 тысяч рублей за место, для подземного — от 1,2 до 2,5 миллиона в зависимости от сложности. По итогам 2025 года средняя стоимость машино-места в многоэтажных паркингах в составе ЖК выросла на 36% и достигла 1,36 млн рублей. В отдельно стоящих паркингах рост составил 12% — до 800 тысяч рублей. Предпосылок к снижению цен нет из-за роста стоимости материалов, инженерного оборудования, работ и проектного финансирования. Подземные паркинги особенно дороги из-за сложных инженерных решений и требований к безопасности.

Сергей Софронов подчеркнул, что себестоимость — не определяющий фактор, ключевая вводная — класс недвижимости. Даже нормативы не играют большой роли: есть коэффициент, его нужно обеспечить. В дорогом сегменте нужно обеспечить как можно больший коэффициент. В премиальном комплексе «Акватория» на 366 квартир было 370 базовых машино-мест (коэффициент 1). Применив подъемные системы типа «Клаус», удалось получить 584 места (коэффициент 1,6). Это позволяет хранить сезонные автомобили, а владелец получает два места по меньшей цене. Также закладывается услуга автомойки в паркинге.

Эксперт отметил, что экономика многоуровневого наземного паркинга привлекательнее подземного — это позволяет продавать места дешевле и рассчитывать на больший спрос. Надземный паркинг может иметь 4–6 этажей, что в два-три раза больше машино-мест на той же площади земли. Однако многоуровневый паркинг не становится полностью дешёвой альтернативой из-за конструктива, инженерии, пожарной безопасности, освещения, эксплуатации и стоимости земли.

Анжелика Альшаева отметила, что себестоимость строительства подземного паркинга в Петербурге и области одинакова, но в области нет платёжеспособного спроса такого уровня. В ряде проектов комплексной застройки люди отказываются даже от аренды мест на охраняемых парковках, считая, что смогут парковаться на территории. Отдельно стоящие многоуровневые паркинги проигрывают встроенным подземным по практичности и ликвидности: подземный паркинг — это спуск на лифте из квартиры, а многоуровневый — выход на улицу и дополнительные перемещения.

Юдита Григайте добавила, что за последние годы затраты на строительство паркингов существенно выросли: подорожали материалы, инженерные системы и проектное финансирование. Стоимость места для части покупателей оказывается выше психологически комфортного уровня, поэтому приобретение не всегда становится очевидным решением.

Анжелика Альшаева рассказала, что ГК «КВС» ушла от формата семейных машино-мест, где один автомобиль блокирует другой, считая его неудобным и устаревшим. Вместо этого предлагаются увеличенные места и паркинги с кладовыми помещениями. Кладовые продаются очень хорошо, так как люди хотят убрать сезонные вещи из жилого пространства. Также закладываются места с зарядками для электромобилей, спрос на них постепенно растёт.

Евгений Колесников отметил, что спрос на кладовые стабилен как в комфорт-классе, так и в высоком ценовом сегменте. Их часто покупают не только для себя, но и для сдачи в аренду. Тренд на зарядные станции для электромобилей набирает популярность — через несколько лет он станет базовой опцией. Уже сейчас в ЖК «Аэросити 4, 5, 6» установлены зарядные станции на придомовой территории.

Сергей Софронов сказал, что семейные машино-места закладываются в обязательном порядке, спрос на них стабильный. Два автомобиля в семье — частое явление, и не только среди покупателей дорогой недвижимости. Что касается электромобилей, в российских реалиях они пока проигрывают гибридам по удобству эксплуатации, и создание зарядной инфраструктуры только в паркингах ситуацию принципиально не изменит. Запросы на точки подключения есть во всех проектах, чем дороже квадратный метр, тем их больше. Основной вопрос — выделение мощности: розетка должна выдавать хотя бы 3–5 кВт, ультрамощные ЗУ — прерогатива большой инфраструктуры.

Сергей Софронов заявил, что перспектива владения личным транспортом для Петербурга принципиально не меняется, поэтому паркинги будут пользоваться спросом. Развитие городского транспорта пока сводится к увеличению числа автобусов и троллейбусов на тех же улицах, уплотнению расписания, но нет главного фактора — скорости. В пробках стоят все вместе, а доля охвата пассажиропотока выделенных линий невелика. Каршеринг не является серьёзной заменой на каждый день, так что лучше иметь машину.

Юлита Григайте (в тексте опечатка, но сохраняем имя как в оригинале) считает, что роль паркингов будет возрастать. Они перестают быть нормативным элементом и становятся частью сервисной инфраструктуры, влияющей на комфорт и качество среды в новых кварталах.

Максим Жабин прогнозирует, что город будет сокращать бесплатное парковочное пространство, развивать общественный транспорт, платные зоны, каршеринг и альтернативную мобильность. Паркинги не исчезнут, но станут более управляемыми, гибкими и сервисными. Хороший девелопер будет проектировать не просто количество мест, а транспортную логику квартала: двор без машин, гостевые сценарии, аренду, хранение, зарядки, связь с общественным транспортом и долгосрочную эксплуатацию.