Новостройки Петербурга и Ленобласти: итоги полугодия

Первое полугодие 2026 года для рынка новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области оказалось лучше ожиданий участников. Продажи удалось сохранить, а агломерация продемонстрировала рост, тогда как по стране в целом наблюдалось снижение. Однако значительная часть результата была обеспечена всплесками спроса перед анонсированными изменениями семейной ипотеки.

На вторую половину года ключевыми остаются вопросы о судьбе льготной программы и динамике ключевой ставки. Пока рыночная ипотека недоступна для большинства семей, застройщики комбинируют субсидированные кредиты, рассрочки и 100% оплату, осторожнее выводят новые проекты и ищут пути диверсификации бизнеса. Эти темы обсуждались на круглом столе «Фонтанки».

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов отметил, что по объему продаж полугодие было весьма успешным. Рынок сохранил позиции прошлого года, хотя ввод жилья начал сокращаться. Главным разочарованием он назвал неоправдавшиеся надежды на более быстрое снижение ключевой ставки.

Исполнительный директор Bau City Development Дарья Сиволобова рассказала, что решающим для компании стал ажиотаж конца 2025-го и января 2026 года. Первая волна новостей об ужесточении семейной ипотеки оказалась гораздо сильнее второй, июньской.

«В нашем случае первый квартал был значительно лучше второго. Проект соответствует требованиям программы, поэтому семейная ипотека остается основным инструментом. За счет января мы, можно сказать, сделали план всего полугодия», — пояснила она. Покупатели стремились оформить кредит до изменения правил. «Благодаря ударным декабрю и январю мы выполнили не только план продаж, но и план по наполнению эскроу. Сейчас, если честно, пока на этом и едем», — добавила Сиволобова. В июне ажиотажа не возникло: «Никаких 50 сделок в неделю уже не было. Покупатель стал спокойнее относиться к таким новостям». Итоги: первый квартал — «вау», второй — стабильный.

Коммерческий директор ГК «Алгоритм жизни» Виктория Шульгина считает, что результаты нужно сравнивать не со второй половиной 2025 года, а с аналогичным периодом прошлого года. «Первое полугодие мы закрыли с хорошей выручкой и намного позитивнее, чем предыдущее. Да, были скачки, но ситуация меняется, цены растут, продукт улучшается», — отметила она. Проекты компании расположены преимущественно в Ленинградской области и ориентированы на семьи, поэтому на них сильно влияют изменения льготной программы.

«Покупатели выбирают квартиры большей площади и большей комнатности, мы учитываем это при разработке новых проектов. В конце года планируем старт масштабного проекта „Градум“ недалеко от Гатчины», — поделилась Шульгина. Компания снижает зависимость от одной программы: «Еще в прошлом году добавили субсидированные ставки по рыночной ипотеке. Сейчас предлагаем ставку 7,9% на два года, а также программы со ставками 9% и 12% на весь срок. Потребитель адаптируется, потому что потребность в жилье никуда не исчезает».

ГК DOGMA вышла на петербургский рынок в апреле 2026 года с проектом «Догма Юкки». Руководитель отдела продаж Артем Дутиков сообщил, что доля семейной ипотеки по группе компаний во всех регионах составила 66%, а по проекту в Ленобласти — 60%. «В конце прошлого года и в январе был аномальный спрос. Перед июлем активность тоже выросла, но ажиотажа не было», — отметил он. Наблюдается рост сделок по стандартной ипотеке, особенно по субсидированным программам, а также рост доли 100% оплаты и рассрочек.

Бизнес-партнер TrendAgent Вера Голубева сообщила, что количество сделок в агломерации за первое полугодие выросло на 7% к аналогичному периоду 2025 года. Результат примерно на 40% ниже аномально активной второй половины прошлого года. «Полугодие прошло достаточно успешно. Мы видим рост доли рыночной ипотеки: даже небольшое снижение ключевой ставки начинает влиять на структуру сделок», — добавила она.

Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова назвала рынок «любовным треугольником», в котором за покупателя борются новостройки, вторичное жилье и ИЖС. «ИЖС и вторичка чувствовали себя очень хорошо, но и новостройки показали достойные результаты. В Петербурге и Ленобласти было продано чуть больше миллиона квадратных метров, зарегистрировано около 26,4 тысяч ДДУ. Это рост на 12% к предыдущему году. Мы оказались среди немногих регионов с положительной динамикой, тогда как в среднем по России рынок снизился примерно на 13%», — привела данные Орлова.

В комфорт-классе результат обеспечили январь и июнь. «Комфорт-класс очень чувствителен к семейной ипотеке. При нынешней ключевой ставке платеж по рыночной ипотеке в два-два с половиной раза выше», — пояснила она. По итогам полугодия на семейную ипотеку пришлось 90% ипотечных сделок в проектах компании при среднем показателе по Ленобласти около 60%. Более половины продаж ГК «А101» — двухкомнатные квартиры и более просторные форматы. Доля рассрочек у компании составила 17%, по рынку — 32%.

«Мы более консервативны в рассрочках, стараемся удерживать их долю в пределах 20%. Стопроцентная оплата занимает порядка 10%, в последние месяцы она немного оживилась благодаря людям, продавшим прежнее жилье», — говорит Орлова. Массового прихода вкладчиков ждать не приходится: «Наши покупатели — обычные люди со средним семейным доходом около 180 тысяч рублей. У них нет миллионов на депозитах. Они решают, как получить посильный платеж и где найти первоначальный взнос».

Возможное ограничение семейной ипотеки для семей с одним ребенком затрагивает более 60% аудитории программы, обратила внимание Дарья Сиволобова. «Государство хочет, чтобы в семье было двое, трое детей, но сегодня у большинства — один. Это наша основная целевая аудитория. Когда заговорили об изменении условий для этой категории, рынок заволновался», — сказала она. Увеличение ставки не станет стимулом к рождению ребенка: при рыночной ипотеке платеж за двухкомнатную квартиру может достигать 200 тысяч рублей в месяц. «Молодые люди в 26–30 лет не могут позволить себе такие выплаты. Мы делаем жилье менее доступным для молодых семей», — добавила она.

Алексей Белоусов считает, что сохранение программы зависит от бюджета: «Если бы экономическая ситуация была более благоприятной, семейная ипотека, скорее всего, продолжалась бы без ограничений. Но для этого нужны деньги». Мария Орлова напомнила, что государство компенсирует банкам разницу между льготной и рыночной ставками: «Казна не безгранична. С 2020 года люди брали кредиты на 30 лет под 6%, а ключевая ставка доходила до 20%. Государство каждый месяц субсидирует эту разницу, это огромные суммы. Поэтому корректировки — не от хорошей жизни».

Если ограничения будут введены, продажи по семейной ипотеке, по прогнозу Орловой, могут сократиться на 45–50%. «Помимо дифференциации ставок обсуждаются привязка кредита к региону и ограничения по квадратным метрам. Программу пытаются сделать более целевой, но доходы населения снижаются, а стоимость заемных денег остается высокой», — отметила она. Особенно уязвим комфорт-класс. «Все застройщики говорят: „Нам нужно слезать с иглы семейной ипотеки“. Но осталось придумать, куда слезать. Рассрочка не гарантирует пополнения эскроу, застройщик оказывается на качелях», — заметила Сиволобова.

Одной из альтернатив остается субсидированная рыночная ипотека. В «Догме Юкки» клиентам предлагают ставку 12% на весь срок, доступна рассрочка, доля которой составляет около 10%. Увеличивается количество сделок со 100% оплатой. ГК «Алгоритм жизни» практически отказалась от массовых рассрочек после того, как часть клиентов не смогла перейти на ипотеку. «Кто-то рассчитывал на снижение ключевой ставки, кто-то планировал семейную ипотеку после рождения ребенка, но обстоятельства изменились. Доля таких сделок была небольшой, расторжения не достигли даже процента, но мы перестали предлагать рассрочку массово», — объяснила Виктория Шульгина.

Основной акцент компания сделала на совместных с банками программах субсидирования. «Банки заинтересованы в рыночной ипотеке, у них есть планы по выдачам. Вместе мы придумываем разные программы. Траншевая ипотека используется реже: у нас нет очень длинных строительных циклов, а покупатель понимает, что после небольшого платежа придется обслуживать всю сумму», — отметила Шульгина. Клиенты стали осторожнее: «Раньше человек рассуждал: „Сейчас зайду в сделку, потом что-нибудь продам“. Сегодня он меньше готов к крупной рискованной покупке». Также покупатели значительно лучше разбираются в проектах: «Иногда клиент знает больше менеджеров и о нашем проекте, и о конкурентах».

Алексей Белоусов согласился, что покупатель растет на глазах: «Последние пять-семь лет отрасль рассказывала о продукте. В результате у людей появилась насмотренность, всем захотелось хорошего благоустройства. Но среднестатистический покупатель комфорт-класса по-прежнему приобретает за всю жизнь 1,3 квартиры».

Мария Орлова считает, что траншевая ипотека несет те же риски, что и рассрочка: «Для клиента это понятный инструмент, но для нас — та же рассрочка: эскроу не пополняется полностью. Заемщик может отказаться от второго транша. В рассрочках процент расторжений выше, но и в траншевой ипотеке риск сохраняется. Стоимость проектного финансирования увеличивается, мы снова кормим банк процентами».

Дарья Сиволобова добавила: «Все хотят слезть с иглы семейной ипотеки, но выбор сводится к другой финансовой зависимости. Рассрочка существует потому, что рынок диктует свои правила. Мы ее предлагаем, но стараемся минимизировать и практически не рекламируем». Вера Голубева наблюдает, что рассрочка постепенно перестает быть заменой ипотеки для тех, кто не может получить кредит. По информации Орловой, доля рассрочек в первом полугодии по агломерации достигала 32%. «Рассрочка была, есть и будет, но вопрос в масштабе. Застройщик — не банк. Мы строим жилье, а не выдаем постоянные займы населению», — резюмировала она.

Несмотря на сложную конъюнктуру, ГК «Алгоритм жизни» не отказывается от подготовленных проектов. В конце 2026-го или начале 2027 года планируется старт «Градума» в Гатчинском районе. «Это комплексное развитие территории, соглашение с администрацией подписано. Проект рассчитан на десять лет, включает пять очередей. Он системообразующий, поэтому стартовать будем в любом случае», — рассказала Шульгина. Также в разработке — курортные апартаменты в Солнечном и ЖК «Квинта» во Всеволожском районе.

DOGMA реализует два этапа «Догмы Юкки» и готовит площадку на границе Ломоносовского и Пушкинского районов. «С этим проектом планируем выйти в продажу во втором квартале 2027 года. Смотрим и другие участки, но к покупке относимся максимально серьезно», — отметил Дутиков.

Bau City Development придерживается принципа минимальной закредитованности. «Новые участки мы приобретаем только за собственные средства. Никогда не брали кредиты на покупку земли. Сейчас это особенно рискованно, поэтому подходим к расширению портфеля консервативно», — рассказала Сиволобова. После 20 лет работы в жилищном строительстве компания решила диверсифицировать бизнес. Первым опытом стали апартаменты и офисы в составе «Нигилиста». «Мы увидели более целевого и платежеспособного клиента, меньше зависящего от ипотечной иглы. Массовых альтернатив семейной ипотеке нет, рассрочки рискованны. Поэтому за собственные средства приобрели участок под бизнес-центр», — пояснила она. Компания планирует построить около 30 тысяч квадратных метров офисов класса B+ у метро «Лесная».

Решение связано с замедлением продаж в жилых проектах. «По „Нигилисту“ мы выйдем к вводу с остатком, которого раньше не было. Особенно тяжело продается блок апартаментов: в городе перенасыщение этого сегмента. Плечо реализации увеличивается почти вдвое, за три года продать весь объем не успеваем. Это заставляет искать другие направления», — добавила Сиволобова.

По словам Веры Голубевой, количество новых стартов заметно снизилось. «Если сравнивать первое полугодие 2025 и 2026 годов, вывод новых ЖК сократился примерно на 50%, а новых корпусов — на 70%. Девелоперы стали осторожнее. Но есть и позитивная сторона: на рынок выходят федеральные компании — DOGMA, ССК, „Брусника“, Level».

Мария Орлова подчеркнула, что останавливать развитие нельзя: «Девелопмент работает в длинных циклах. Мы находимся в непростом периоде, но должны думать о том, что будет через три года. Решения должны быть финансово взвешенными. Сейчас рынок требует финансовой дисциплины». Осенью компания планирует вывести около 30 тысяч квадратных метров в двух проектах КРТ.

Главными факторами второй половины года останутся ключевая ставка и решение по семейной ипотеке, считает Артем Дутиков. «Рынок последние годы живет в режиме турбулентности. Условия меняются, часть решений принимается, часть — нет. Без долгосрочного планирования нельзя, но нужны адаптивность и готовность реагировать». Обсуждаемая дифференциация ставок, по его мнению, не решает ни демографическую, ни жилищную задачу. В Петербурге предложение сокращается, цены растут, а в Ленобласти объем пока больше, но его нужно поддерживать, поскольку основной рынок комфорт-класса перемещается туда.

Вера Голубева также считает семейную ипотеку главным катализатором спроса. «Пока сложно сказать, какие решения будут приняты. Нужно смотреть на всю связку: условия семейной ипотеки, ключевую ставку, стоимость кредитов и реакцию покупателей». Второе полугодие, по ее прогнозу, будет активнее первого благодаря сезонности.

Виктория Шульгина заявила, что основной задачей станет выполнение утвержденных планов. «Застройщики всегда были оптимистами. Строительный рынок пережил немало кризисов. Главное — адаптироваться, продолжать работать, но подходить к решениям с более холодной головой и точными расчетами».

Четвертый квартал традиционно остается главным драйвером года, согласилась Дарья Сиволобова. «В конце года люди стараются завершить крупные сделки. Но повторить прошлый год не сможем». Возможные изменения семейной ипотеки охладят спрос, а покупатели исчерпали значительную часть возможностей.

Мария Орлова уверена, что стабилизация невозможна без снижения ключевой ставки. «Я не разделяю утопичные мысли, что все плохо. Небольшая очистка рынка ему даже полезна. Но пока ключевая ставка не приблизится к 10%, рынок не станет здоровым. Мы продолжим сидеть на разных „иглах“ и заклеивать проблемы пластырями». При ставке около 10% и стоимости денег до 12% начинается нормальная экономическая активность. В сентябре перед возможным изменением семейной ипотеки с 1 октября возможен умеренный рост спроса: «Небольшой всплеск возможен, но прежнего ажиотажа не будет. Все гайки подкрутили, значительная часть людей перестала проходить по требованиям».

Одновременно продолжится смещение рынка в Ленобласть. «Объем строительства в области уже превысил петербургский и перевалил за 5 миллионов квадратных метров. На Ленобласть в июне пришлось 42% продаж, и эта доля будет расти. Средний чек в Петербурге — 13,3 миллиона рублей, в области — 7,6 миллиона. Покупатель голосует рублем», — сказала Орлова. Качество областных проектов выросло: «Это уже не отдельные дома в поле без инфраструктуры. Появляются классные кварталы с социальной инфраструктурой и благоустроенными дворами. Город постепенно становится местом для более обеспеченных покупателей, область — для жизни. Такой путь уже проходила Москва, агломерация будет развиваться сходным образом».

Подводя итоги, Алексей Белоусов выделил три тенденции. Первая — переход девелоперов к осторожной политике: «Это касается новых проектов, покупки земли и диверсификации. Все решения требуют точных расчетов». Вторая — рост доли проектов с высокой маржинальностью: «Чем выше экономика, тем больше шансов довести строительство до конца. Проекты с рентабельностью 5–15% будут вымываться». Третья — увеличение числа проектов, финансируемых собственными средствами: «Застройщики будут минимизировать риски. Первое полугодие показало, что рынок способен адаптироваться, но дальше нужны финансовая дисциплина и готовность быстро реагировать».