Премиум-решения переходят в массовый сегмент: границы стираются

Законодательно классы жилья в России не закреплены, поэтому их трактуют по-разному и застройщики, и покупатели. Участники круглого стола «Фонтанки» обсудили, какой сегмент сегодня наиболее устойчив и как меняются критерии классификации.

По итогам первого квартала 2026 года в Петербурге почти 90% покупок новостроек пришлось на масс-маркет, 8% — на бизнес-класс и 2% — на элиту. В пригороде этот показатель достиг 100% в пользу масс-маркета. Такие данные привела Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (Setl Group). Она отметила, что массовый сегмент ориентирован на широкий круг покупателей, тогда как бизнес- и премиум-класс стабилен за счет инвесторов, которые покупают квартиры для сохранения капитала.

В компании «Главстрой Санкт-Петербург» за первое полугодие в городе на комфорт-класс пришлось 76% реализованной площади, на бизнес-класс — 19%, на элитный сегмент — 4%. В Ленобласти доля комфорта достигла 92%, эконом-класс занял около 8%, а бизнес — менее 1%. «Различия отражаются и в стоимости жилья, — говорит Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург». — В Петербурге средневзвешенная цена реализованного квадратного метра превысила 309 тыс. рублей, что на 23% ниже бизнес-класса и почти вдвое ниже премиального жилья. В Ленобласти цена составила около 178 тыс. рублей и практически соответствует стоимости квадрата в комфорт-классе».

Мария Мартемьянова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге, рассказала, что комфорт- и комфорт-плюс занимают 75–80% спроса. Сокращение ввода панельных объектов привело к снижению доли эконом-класса до 10%. В бизнес- и премиум-сегментах ввод сохранился, хотя предложение там традиционно превышает спрос: 20–25% против 15–20% в бизнесе и 5–10% против 3–5% в премиуме. Трендом стал интерес к камерным проектам — в бизнес-классе это дома с количеством квартир менее 300, а в премиуме — эксклюзивные пентхаусы.

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций Компании «Л1», отметила временное падение числа сделок в премиальном сегменте в первом квартале 2026 года из-за масштабных продаж годом ранее, но подчеркнула наличие накопленного отложенного спроса. В бизнес-классе она зафиксировала снижение спроса из-за общего охлаждения рынка и сокращения новых проектов в классических деловых локациях.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК, оценил долю премиума в 5–7%, бизнес-класса — порядка 15%, остальное — «комфорт», который сильно разнится по ценам в зависимости от локации. В периоды всплеска спроса из-за изменений льготных ипотечных программ доля недвижимости средней и низкой цены может достигать 90%. Основной объем спроса по-прежнему формируют проекты комфорт-класса, однако внутри сегментов происходят заметные изменения, считает Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX. По её словам, бизнес-класс и премиум демонстрируют высокую стабильность благодаря аудитории, меньше зависящей от ипотеки. Санкт-Петербург лидирует среди крупных городов по темпам роста цен на новостройки — это связано с ограниченным предложением качественных проектов и спросом на ликвидные объекты.

В комфорт-классе покупатель максимально чувствителен к ежемесячному платежу. Высокая ставка заставляет откладывать решение, искать семейную ипотеку или рассрочку, отметил Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино». В бизнес- и премиальном сегментах спрос устойчивее, так как там другая логика покупки — не только решение жилищного вопроса, но и сохранение капитала, улучшение качества жизни, приобретение редкого продукта в хорошем месте. Таким образом, массовый сегмент сильнее зависит от финансовых условий, а верхние — от качества продукта и уникальности предложения.

За первое полугодие 2026 года в проектах Группы Аквилон в Санкт-Петербурге 67% приобретённых лотов пришлось на масс-маркет. Как сообщил Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон, наибольшей популярностью пользовались студии (31%) и однокомнатные квартиры стандартных планировок (22%). В структуре сделок 33% пришлось на бизнес-лайт (21%) и бизнес (12%), где клиент меньше зависит от ипотечных программ и чаще рассматривает недвижимость как способ сохранения капитала.

Высокая стоимость ипотеки прежде всего затронула покупателей массового сегмента. После завершения льготной программы часть потенциальных клиентов потеряла доступ к ипотеке. Важную роль в поддержании спроса стали играть программы рассрочки, — отметила Ольга Кобякова. На фоне ожиданий снижения ключевой ставки доля рассрочек сначала снизилась, но после ввода ограничений по семейной ипотеке она вновь стала ключевым инструментом продаж. Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», рассказала, что в мае рыночная ипотека составила 23% в структуре ипотечных сделок — это либо небольшие суммы кредита, либо специальные программы с субсидированными ставками. Однако большинство покупателей ждут глобальных изменений и не торопятся с заключением договора.

Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», подчеркнула, что покупатель стал значительно рациональнее, цикл выбора заметно увеличился, а требования к продукту выросли. Максим Жабин выделил главное изменение: покупатель теперь считает не цену квартиры, а ежемесячный платёж. Он выделил три модели поведения: ожидание снижения ставки, поиск льготных программ и рассрочек, либо уход в более доступные места или меньшую площадь. Оксана Пономаренко добавила, что рассрочка стала популярна и на готовые квартиры. Сергей Софронов отметил уменьшение числа покупок новой недвижимости в Петербурге, что тормозит предложение и сокращает новые запуски. Татьяна Халилова подчеркнула, что клиенты тщательно оценивают ликвидность объекта, перспективы локации и качество проекта. Алексей Бушуев напомнил, что именно в комфорт-классе сосредоточены крупнейшие проекты комплексного освоения территорий, формирующие основной объём предложения.

Ожидания покупателей в городе и области различаются. В Петербурге выше требования к расположению, архитектуре и транспортной доступности, тогда как в Ленинградской области ключевым фактором остаётся возможность приобрести квартиру большей площади за сопоставимый бюджет, считает Юдита Григайте. Максим Жабин пояснил: в городе покупатель платит за место, среду и статус, в области — за рациональный мотив: больше площадь, ниже бюджет, семейный формат. В ЛО выше чувствительность к цене, транспорту, парковкам и социальной инфраструктуре. Екатерина Немченко отметила, что в городе проекты встраиваются в существующую инфраструктуру, а в области строят большие комплексы, где главное — стоимость жилья.

Оксана Пономаренко напомнила, что в Ленобласти рост цен в эконом-классе составил всего 8% за год, в сегменте комфорт — около 13%. Покупательские запросы смещаются от индивидуальных участков к качественной инфраструктуре и готовым сценариям жизни. Ольга Кобякова добавила, что базовые требования к качеству жилья остаются высокими вне зависимости от локации, но приоритеты разные: в городе — транспортная доступность и привычный образ жизни, в пригороде — школы, детсады и магазины в шаговой доступности. Сергей Софронов считает, что в хорошем месте добавление к цене 5–10% за улучшенные характеристики оправдано, а в области покупатель в первую очередь ждёт экономии.

Границы между классами жилья становятся всё более размытыми. Покупатель покупает не класс, а ценность, считает Максим Жабин. Комфорт-класс становится комфортнее: улучшаются планировки, дворы, отделка, общественные пространства. Бизнес-класс уходит в сторону среды и сервиса: архитектура, приватность, паркинг. В премиуме требуются редкость, тишина, приватность, архитектурная идея. Сергей Софронов отметил, что премиальная недвижимость — это опережающее развитие, концентрация услуг: от ресепшена до оборудованных помещений для отдыха и занятий. Классы уровнем ниже перенимают эти решения, оптимизируя под стоимость квадратного метра. Екатерина Немченко добавила, что проекты становятся интереснее и продуманнее благодаря переходу опций из дорогого сегмента.

Мария Мартемьянова выделила ключевые критерии класса: архитектура, отделка МОП, инфраструктура, технологии, планировка, управление. Самый широкий по соответствию — комфорт-класс, где конкуренция идёт именно на поле инфраструктуры и среды. Ольга Кобякова сообщила, что Setl Group внедряет в комфорт и высокий комфорт решения из бизнес-класса — единые входные группы, лобби, зоны отдыха, квартиры с террасами и каминами. Михаил Рогатых подчеркнул, что перетекание характеристик свидетельствует об эволюции качества. Алексей Бушуев резюмировал: различия между сегментами всё чаще определяются не базовым набором функций, а уровнем их реализации и качеством исполнения.

Доля новостроек бизнес-класса в структуре ипотечных сделок растёт быстрее, чем в других сегментах. Михаил Рогатых со ссылкой на Домклик сообщил, что за три года в Петербурге она увеличилась с 12% до почти 20%. Стоимость квадратного метра в границах КАД растёт, а количество площадок под застройку в центре сокращается. В проекте бизнес-класса «ОРО от Аквилон» цена квадрата составляет около 370 тыс. рублей — на 21% ниже среднерыночной. Татьяна Халилова отметила, что в условиях неопределённости недвижимость высокого класса остаётся надёжным инструментом сохранения капитала. Оксана Пономаренко добавила, что спрос компенсирует рост себестоимости, но дефицит качественных участков вынуждает девелоперов запускать проекты на периферии или через редевелопмент.

Высокобюджетные сегменты чувствуют себя устойчивее, но это не означает безграничного роста, подчеркнул Максим Жабин. Меньше паники и зависимости от массовой ипотеки, покупатель чаще располагает капиталом. Проекты с редким местоположением, архитектурой, видами и сервисом меньше конкурируют ценой. Сергей Софронов подтвердил: устойчивость этих сегментов была и будет; по премиальным проектам «Акватория» и «Северная корона» фактические продажи опережают план почти на 20%. Масс-маркет позволяет работать с широким спросом с колебаниями, дорогая недвижимость — с меньшим объёмом рынка, но без больших скачков. Маржинальность сопоставима, так как стоимость земли в центре может равняться всему строительству нескольких домов в области. Алексей Бушуев отметил устойчивый интерес к жилью в исторических районах (Василеостровский, Петроградская сторона, Адмиралтейский) благодаря сформировавшейся городской среде.

Цена остаётся важнейшим фактором, но она решает всё только в совокупности с доступными финансовыми программами, полагает Екатерина Немченко. Девелоперы осторожно подходят к запускам в 2026 году: дорогое проектное финансирование, рыночная ипотека почти не работает, льготные программы свёрнуты до минимума. В городе практически не осталось свободных пятен, предложение вымывается, старты продаж редки. В городских проектах эконом-класса уже нет, строятся только комфорт и выше. Оксана Пономаренко видит переход к «рынку продавца»: объём вторичного рынка сократился на 15%, цены выросли, средняя цена «новой вторички» превысила стоимость новостроек. Перспективными считаются комплексы премиум- и бизнес-класса в новых локациях, а также комфорт-класса в районах с инфраструктурой.

Михаил Рогатых уверен, что отложенный спрос на жильё существует всегда. На счетах граждан размещено более 60 трлн рублей, и по мере снижения ключевой ставки часть этих средств будет перетекать в экономику. В такой ситуации недвижимость остаётся одним из наиболее надёжных инструментов сохранения капитала. Юдита Григайте добавила, что именно проекты с качественной средой сохраняют привлекательность даже в период дорогого финансирования. Сергей Софронов прогнозирует стабильность дорогого сегмента, зависимость средней ценовой категории (от 300 до 450 тыс. руб. за квадрат) от параметров объекта, а нижний сегмент (170–300 тыс.) будет максимально зависеть от ипотеки и льготных программ.