Стройка на паузе: что ждет рынок недвижимости

Участники строительного рынка Петербурга и Ленобласти констатируют: отрасль сохранила способность возводить объекты и исполнять обязательства, несмотря на сложности последних лет. Однако для дальнейшего роста этого недостаточно — необходимы более дешевое финансирование, понятные правила игры, квалифицированные кадры и синхронное возведение жилья с инфраструктурой. В преддверии Дня строителя эксперты круглого стола «Фонтанки» обсудили, что помогает девелоперам удерживать темпы, какие факторы тормозят развитие и какие проекты станут драйверами агломерации.

Статистика пока демонстрирует рост спроса. По данным Ольги Трошевой, директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), за семь месяцев 2026 года на первичном рынке двух регионов реализовано 35,8 тыс. квартир общей площадью 1,47 млн кв. м — это на 8% больше, чем годом ранее. «Рост продаж связан с активностью покупателей в январе и июне, когда ожидались изменения условий семейной ипотеки, — комментирует она. — В июне было куплено 5,9 тыс. квартир, в июле — 4,8 тыс., что соответствует средним значениям года».

Цены также продолжают повышаться: за семь месяцев в масс-маркете они выросли на 11% в Петербурге и на 7% в пригороде. Новое предложение достигло 1,5 млн кв. м, причем более половины приходится на Ленинградскую область. Денис Заседателев, гендиректор ГК «Ленстройтрест», отмечает, что в этом году компания празднует 30-летие, и этот опыт показывает, что оценивать девелопмент только по текущим продажам неправильно. «За 30 лет рынок пережил несколько кризисов, и каждый раз подтверждалось: девелопмент — это долгосрочная история», — говорит он.

Руководители компаний сходятся во мнении, что отрасль работает стабильно, но без прежнего запаса прочности. Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», подчеркивает: «Отрасль продолжает строить и выполнять обязательства. В нынешних условиях сохранение сроков и управляемой экономики уже можно считать успехом». Однако решения о новых запусках принимаются осторожнее, банки ужесточили требования к экономике проектов, а покупатели дольше обдумывают покупку.

Владимир Шабанов, гендиректор ГК «А101» в Петербурге и Ленобласти, оценивает первое полугодие со «сдержданным оптимизмом». За январь–июнь в агломерации продано 30,3 тыс. квартир площадью 1,26 млн кв. м — на 7% больше год к году, но на 28% меньше, чем во втором полугодии 2025-го. По данным ЕИСЖС, в Ленобласти возводится около 5,1 млн кв. м многоквартирного жилья, в Петербурге — сопоставимый объем. «Активность смещается в область. Раньше основной объем стройки был в Петербурге, теперь разница практически исчезла. Бурный рост сменяется спокойным этапом: покупательная способность ограничена, финансирование дорогое, поэтому приходится точнее оценивать спрос и следить за финансовой дисциплиной», — поясняет эксперт.

В индустриальной недвижимости набирает силу формат light industrial. Артем Чесноков, коммерческий директор компании «Бриз», поясняет, что этот формат предполагает уход от старых складов к многофункциональным технопаркам с производством, лабораториями, шоурумами и общественными пространствами. Пока основная доля таких проектов сосредоточена в Московском регионе, но потребность малого и среднего бизнеса в современных площадках делает его привлекательным для инвесторов и в Петербурге.

Сергей Ярошенко, гендиректор ГК «КВС», считает ключевым показателем здоровья бизнеса стабильность курса. «Для ГК „КВС“ этот год проходит по плану. У нас есть четкое понимание, куда мы движемся: программа развития расписана до 2040 года. Мы строим примерно по 150–200 тыс. кв. м в год — это комфортные объемы, под которые есть финансирование, кадры и спрос», — рассказал он.

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1», фиксирует умеренный рост рынка. «Несмотря на сложности, цены растут: за первое полугодие квадратный метр на первичном рынке подорожал на 9% — до 306 тыс. рублей, на вторичном — на 11%, до 275 тыс. Объем сделок вырос примерно на 8%, предложение на вторичке сократилось до рекордных 16,7 тыс. квартир, а объем строящегося жилья — до 5,1 млн кв. м. Доля ипотечных сделок за полугодие увеличилась на 14 процентных пунктов, достигнув 56%», — сообщила она.

Алексей Пятненков, вице-президент блока управления проектами GloraX, обращает внимание на разную динамику регионов. «По данным Росстата, в Петербурге за первое полугодие ввели 626,6 тыс. кв. м жилья — почти вдвое меньше, чем год назад. В Ленобласти объем ввода составил 2,04 млн кв. м, снизившись на 7,8%. Однако задел сохраняется: в каждом регионе возводится порядка 5,1 млн кв. м, в совокупности это более 10 млн кв. м строящегося жилья в агломерации», — отметил он. Эксперт добавил, что рынок становится более осторожным, профессиональным и дисциплинированным.

Девелопмент уже не сводится только к возведению жилых корпусов, считает Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург». Например, в «Юнтолово» в 2026 году введены два корпуса общей площадью 22 тыс. кв. м, паркинг и четвертый детский сад на 200 мест, получено разрешение на поликлинику на 420 взрослых и 168 детей. В следующем году планируется открыть соседский центр площадью 170 кв. м, а до 2028 года — построить четыре участка дорог протяженностью 3,6 км. В «Северной долине» анонсирован суперколледж на 2,5 тыс. студентов и создается парк площадью 108 тыс. кв. м.

Главным ограничением для отрасли остается стоимость денег. Владимир Шабанов подчеркивает, что конкуренция усилилась, и выигрывают проекты, предлагающие не просто метры, а комфортную среду с архитектурой, благоустройством и инфраструктурой. «Высокая стоимость заемных средств, рост себестоимости, удорожание рабочей силы и снижение спроса требуют эффективного управления. Качество становится обязательным условием успеха», — говорит он.

Сергей Ярошенко на первое место ставит предсказуемость: «Самое сложное — неопределенность. Мне нравится фраза Александра Вахмистрова: „Давайте издадим один закон, но такой, который в течение пяти лет не позволит менять никакие законы“. Предсказуемость важна и бизнесу, и людям, поэтому меры господдержки, включая льготную ипотеку, должны быть долгосрочными».

Алексей Пятненков поясняет, что текущие темпы поддерживает портфель проектов, сформированный ранее. Система проектного финансирования и эскроу-счетов позволяет вести стройку даже при снижении спроса. «Главное ограничение — высокая стоимость денег. Она влияет и на доступность ипотеки, и на финансирование покупки участков и проектирования», — добавляет он.

Оксана Понаморенко уточняет, что снижение ключевой ставки до 8–9% годовых эксперты называют главным условием активизации отрасли. При двузначных ставках массовый спрос зависит от семейной ипотеки, а психологически комфортной была бы ставка не выше 10%. Алексей Бушуев считает, что постепенное восстановление рыночной ипотеки в первом полугодии стало позитивным сигналом, но кредитование все еще дорогое.

В индустриальной недвижимости ситуация имеет свою специфику. Артем Чесноков отмечает, что компаниям нужны современные инженерные мощности, удобная погрузка и близость к городу. «Для технологического и медицинского бизнеса важна городская локация — доступ к кадрам и заказчикам. Рынок будет расти за счет качественных проектов в правильных местах», — считает он. Направление build-to-suit также упирается в стоимость финансирования и нехватку подготовленной земли.

Максим Жабин подчеркивает, что проектное финансирование делает стройку устойчивее, но не решает проблему дорогих денег. «Когда ипотека становится менее доступной, продажи замедляются, эскроу-счета наполняются медленнее, ставка по проектному кредиту растет. Дорожают строительство и инфраструктура, а перенести затраты на покупателя невозможно, поэтому девелоперы осторожнее выводят новые очереди», — говорит он. Денис Заседателев добавляет, что в условиях дорогого финансирования важно не гнаться за объемами, а точно оценивать экономику каждого проекта.

Кадровый вопрос остается одним из самых серьезных вызовов. Максим Жабин говорит, что конкуренция зарплатами лишь перераспределяет специалистов, но не увеличивает их число. «Особенно востребованы инженеры и руководители проектов. Нужна системная работа: учебные программы должны учитывать реальные процессы, а компании — вкладываться в подготовку молодых специалистов и повышать производительность труда», — считает он.

В ГК «КВС» работу с будущими строителями начинают со школы. В 2022 году открыт Центр современного строительства площадью 800 кв. м, который принимает около тысячи посетителей в месяц, 70% из них — старшеклассники. «Нам важно, чтобы школьники знали: строитель — это современная профессия. Мы сотрудничаем с ГАСУ, Политехом и Горным университетом, принимаем студентов на практику. Любой может прийти к нам бесплатно и послушать лекцию», — рассказал Сергей Ярошенко.

В «Главстрой Санкт-Петербург» действуют программы «Главстрой Лидер» и «Стратегический кадровый резерв», через которые прошли более 200 человек. С 2024 года вместе со школой № 142 и ЦОПП реализуется проект «Строительные классы» для учеников 8–11-х классов. «Кадровый вопрос касается не только рабочих, но и инженеров, руководителей проектов. Необходимо повышать престиж профессий и развивать практическое обучение», — добавляет Алексей Бушуев.

Владимир Шабанов соглашается: «Компании могут обучать сотрудников, но этого недостаточно. Нужен комплексный подход: повышение престижа, развитие программ в вузах и колледжах, укрепление связи образования с работодателями. Только так можно обеспечить отрасль кадрами на долгосрочную перспективу».

Драйверами развития агломерации эксперты называют проекты, формирующие единый транспортный и социальный каркас. Алексей Пятненков выделяет развитие метро, железных дорог, новых мостов и магистралей, а также комплексное развитие территорий. Примером для GloraX стал проект КРТ «Романовка» во Всеволожском районе на площади более 51 га с четырьмя очередями, детскими садами, школой и поликлиникой.

Ольга Трошева отмечает рост интереса к пригородам: «Доля спроса, приходящаяся на область, увеличилась с 32% в первом полугодии 2025 года до 42% сейчас. Покупатели рассматривают проекты в Ленобласти из-за более доступной стоимости». Перспективу она видит в КРТ и редевелопменте промзон, а также в объектах у метро.

Владимир Шабанов подтверждает, что КРТ останутся главным драйвером. «ГК „А101“ реализует проекты „А101 Всеволожск“ и „А101 Лаголово“, которые сразу проектируются как полноценные районы с общественными пространствами, школами и благоустройством. Это позволяет формировать среду сразу, а не возвращаться к этому после заселения», — поясняет он. Денис Заседателев добавляет, что КРТ позволяют одновременно создавать жилье, соцобъекты и планировать развитие района.

Максим Жабин считает, что в Петербурге большой потенциал у редевелопмента бывших промзон, а для Ленобласти главным остается комплексное освоение, но его качество зависит от синхронизации жилья, дорог и сетей. «Сильный импульс дадут современные производственные и логистические комплексы, создающие рабочие места и спрос на жилье», — говорит он. Артем Чесноков добавляет к драйверам городские технопарки, например, технопарк l618 на Литовской улице, где создается площадка для производств и лабораторий. Вторую очередь планируют ввести во втором квартале 2027 года, якорным резидентом станет производитель медицинского оборудования для эндоскопии.

Оксана Понаморенко прогнозирует, что в 2026–2028 годах градостроительная политика Петербурга сосредоточится на транспортной инфраструктуре, редевелопменте промзон и точечной застройке, а массовая застройка сместится за КАД. Алексей Бушуев подчеркивает, что большой проект становится драйвером только при устойчивой экономике и комплексном подходе, формирующем новые социальные функции.

Говоря о горизонте в пять лет, эксперты чаще всего упоминают предсказуемость. Денис Заседателев отмечает, что девелопмент требует понятных правил и стабильных условий финансирования. Владимир Шабанов добавляет: «По оценке Минстроя России, строительная отрасль формирует около 13,1% ВВП страны. Это ключевой сектор, его устойчивость влияет на рынок труда и качество городской среды». Ольга Трошева считает, что рынок будет смещаться в сторону продуманного продукта, где важны не только цена, но и характеристики, расположение и инфраструктура.

Алексей Бушуев говорит, что для девелопмента важен горизонт планирования: «Проекты комплексного освоения реализуются десятилетиями, поэтому резкие изменения регулирования усложняют оценку спроса. Снижение ипотечных ставок вернет отложенный спрос, а если доходность депозитов снизится, недвижимость может стать инструментом сохранения капитала».

Артем Чесноков для light industrial просит предсказуемую систему поддержки: доступное долгосрочное финансирование, налоговые преференции и ускоренное подключение к сетям. «Часть современных предприятий должна оставаться внутри города, рядом с университетами и транспортом. За пять лет light industrial может пройти путь от нишевого продукта до элемента городской экономики», — считает он. Сергей Ярошенко добавляет, что главными драйверами остаются инфраструктурные проекты: дороги, мосты, станции метро.

Максим Жабин резюмирует: «Отрасли нужна предсказуемость на срок, сопоставимый с девелоперским циклом. Резкая смена требований отражается на финансовой модели». Он предлагает финансировать инфраструктуру отдельно от жилья, а меры поддержки спроса делать адресными и заранее ясными. Оксана Понаморенко настаивает на снижении ключевой ставки до 8–9% и упрощении перевода промзон в жилые территории.

Алексей Пятненков подводит итог: «Устойчивость отрасли будет зависеть от макроэкономических условий и стоимости денег. Девелопмент — капиталоемкий бизнес с длинным циклом, поэтому высокие ставки снижают доступность ипотеки и сдерживают запуски. Нужны постепенное снижение ставок, доступные инструменты и предсказуемые условия, чтобы компании могли планировать инвестиции на годы вперед».