Верховный суд изменил практику по сделкам с жильём

Громкая история с квартирой Ларисы Долиной привела к тому, что весь рынок вторичного жилья оказался в состоянии неопределённости. Участники сделок опасались, что даже безупречно оформленные договоры могут быть оспорены в суде. Продавцы, пострадавшие от телефонных мошенников, пытались вернуть недвижимость после регистрации прав, а банки, риелторы и нотариусы действовали с оглядкой на возможные риски.

Верховный суд в обзоре судебной практики разъяснил, что один лишь факт обмана продавца мошенниками не означает автоматической недействительности сделки. Если человек отдавал отчёт в том, что подписывает договор купли-продажи, понимал переход права собственности и добровольно поставил подпись, его внутренние мотивы (например, стремление защитить имущество) не являются достаточным основанием для отмены договора.

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов отметил, что суд разграничил заблуждение относительно природы сделки и заблуждение относительно причин, побудивших её совершить. Если продавец осознавал, что продаёт квартиру, но думал, что делает это ради защиты от мошенников, такого заблуждения недостаточно для признания сделки недействительной.

Значительные изменения коснулись и доказательств состояния продавца. Если человек утверждает, что во время подписания не понимал значения своих действий или не мог ими руководить, это необходимо не просто заявить, а доказать. Суд должен исследовать состояние именно в момент заключения договора. Уклонение истца от назначенной экспертизы может стать причиной отказа в иске.

Ключевая новелла обзора — обязанность судов оценивать поведение покупателя. Мог ли он заметить необычное поведение продавца? Должен ли был заподозрить, что сделка совершается под давлением? Если покупатель знал или обязан был знать об обмане, сделку могут отменить. Если же он действовал добросовестно, проверил документы и оплатил квартиру, его право собственности признаётся защищённым.

Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин подчеркнул: «Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности».

Верховный суд также закрепил принцип двусторонней реституции: если договор признаётся недействительным, квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю. Это, по мнению Тумина, устраняет один из самых болезненных перекосов прежней практики и укрепляет доверие к судебной системе.

Адвокат член Центральной московской коллегии адвокатов Никита Виленский призывает не делать поспешных выводов. Говорить о полном исчезновении «схемы Долиной» преждевременно, считает он. Хотя Верховный суд ограничил применение статьи 178 ГК о существенном заблуждении, остаётся статья 177, позволяющая оспаривать сделку, если продавец не понимал значения своих действий. «И эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя», — напоминает адвокат. Особенно это актуально для пожилых продавцов, у которых экспертиза может выявить когнитивные нарушения.

Виленский также обращает внимание на проблему реальной взаимности реституции. Формально деньги должны быть возвращены покупателю, но если продавец уже перевёл их мошенникам или потратил, исполнить решение невозможно. Покупатель снова оказывается в ситуации, когда вернуть средства нереально.

Ещё один дискуссионный момент — повышенные требования к профессиональным участникам рынка. Если квартиру покупает опытный риелтор, суд может ожидать от него более высокой осмотрительности. Остаётся открытым вопрос, распространяется ли этот стандарт на обычных граждан, которые пользуются услугами риелторов или юристов.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова советует тщательно проверять документы на объект, историю сделок и порядок расчётов. Максимально безопасными механизмами передачи денег она называет аккредитивы и счета эскроу. Эти меры не дают стопроцентной гарантии, но минимизируют вероятность обмана.