Аренда однушек в Петербурге: от 12 до 300 тысяч

Средняя стоимость долгосрочной аренды квартиры в Петербурге опустилась до 43,2 тысячи рублей в месяц — это уровень конца августа 2023 года, когда средний тариф составлял 43,4 тысячи. По данным платформы Restate.ru, с начала лета показатель упал на 14%, а за последний год — на 30% (с 67 тысяч). Снижение обеспечили главным образом двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, тогда как в сегменте однушек и студий цены остаются относительно стабильными.

На другой крупной площадке — ЦИАН — динамика скромнее. Там за год однушки подешевели на 4% (до 44 тысяч), двушки — на 6% (до 67,8 тысячи). При этом за последние 2,5 года однушки выросли на 18%, а двушки за полтора года — на 19%.

Почему цены на аренду пошли вниз

Рынок аренды сохраняет ярко выраженную сезонность, отмечает гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. По его словам, осенью предложение заметно увеличивается: часть квартир переходит из посуточной аренды в долгосрочную. Пик объема обычно приходится на конец зимы — начало весны, затем собственники снова переводят жилье в посуточный найм, и предложение сокращается.

В предыдущие два года этот цикл сопровождался ростом ставок к лету, но сейчас тенденция изменилась: впервые за долгое время цены немного снижаются. При этом падение не выглядит обвалом: за последние два года объем предложения в долгосрочной аренде вырос почти в три раза, и рынок перенасыщен. Именно это, по мнению Ельцова, будет определять дальнейшее поведение цен.

Отдельный фактор — инвестиционные квартиры, купленные по льготным программам, особенно по семейной ипотеке. При ставке около 6% годовых покупка жилья с последующей сдачей в аренду выглядит оправданной: арендные платежи заметно компенсируют ипотечные выплаты, а со временем могут фактически погасить кредит. Именно семейная ипотека сначала подогрела спрос и цены на жилье, а теперь увеличивает предложение на рынке аренды. Продавать такие квартиры в нынешних условиях владельцам нет смысла, рациональнее сдавать их и обслуживать кредит за счет арендного дохода, рассуждает Ельцов.

Два тренда августа и сентября

В августе и сентябре на рынке действуют два противоположных тренда, говорит руководитель департамента жилой аренды федеральной компании «Этажи» в Петербурге Елизавета Третьякова. «В августе–сентябре на рынке недвижимости Санкт-Петербурга действуют два противоположных тренда: с одной стороны по мере снижения туристического потока часть квартир и особенно апартаментов, которые летом сдавались посуточно начинают выходить в долгосрочную аренду. За счет этого объем предложения растет в первую очередь в центре, на Васильевском острове, в Адмиралтейском районе, на Петроградской стороне и в локациях с сильным туристическим трафиком».

«С другой стороны, в этот же период рынок входит в традиционный период высокого сезонного спроса, и с него в первую очередь начинают быстро выбывать наиболее бюджетные варианты аренды. Поэтому динамика средней стоимости аренды зависит от баланса спроса и предложения».

По данным «Этажей», в прошлом году за первое полугодие средние ставки однушек в Петербурге снизились на 9%, а с июля по октябрь выросли на 5,6%. У двухкомнатных квартир динамика составила -0,6% и +3,9% соответственно. В этом году за первое полугодие однушки подешевели всего на 0,5%, а двушки — на 5,6%.

Часть собственников готова уступать, тем более что дефицита, который был два-три года назад, уже нет. «Как правило, дешевле можно снять объекты, где собственник летом ориентировался на туриста, а осенью хочет быстро перейти в долгий найм и не терять доход из-за простоя. По таким квартирам и апартаментам арендатор может поймать выгодные условия — но не за счет общего обвала рынка, а за счет точечного торга и собственной скорости принятия решения», — объясняет эксперт. Реальный дисконт обычно составляет 5–10% от начальной цены. Причем скидка не всегда выражается в снижении ставки: собственники могут включить коммунальные платежи, убрать депозит или сделать нужные арендатору улучшения. «Часто собственники более лояльно относятся к тому, чтобы включить часть коммунальных платежей или вообще все в оплату, убрать депозит или провести нужные для арендатора улучшения. Это завуалированные скидки, которые могут дать для арендатора даже большую выгоду, чем просто снижение ставок аренды».

Сколько стоят однушки в разных районах

«Фонтанка» изучила, что сейчас предлагают на рынке долгосрочной аренды однушек в разных районах города.

Самый доступный вариант на данный момент — квартира в Красном Селе за 17 тысяч рублей в месяц. Это 26 метров с двуспальным угловым диваном, шкафом, столом, холодильником и стиральной машиной, установленной в комнате за шкафом. Стены оклеены обоями в цвет наждачной бумаги, на потолке — коричневые пластиковые панели. Чуть дороже, за 18 тысяч, можно снять однушку в пяти минутах от метро «Улица Дыбенко»: бабушкин ремонт, тахта с байковым одеялом, советский двустворчатый шкаф. Похожие варианты до 20 тысяч есть в Металлострое, на Муринской дороге и в Купчино; за ЖКУ придется доплачивать от 2 до 6 тысяч плюс счетчики.

В Петергофе сдают двушку за символические 12 тысяч рублей: облезлые стены в туалете, ободранные обои, пол, выкрашенный темно-коричневой краской. Неделю назад хозяин просил 25 тысяч, затем сбил цену до 20, а пару дней назад, видимо, осознал реалии. Возможно, если подождать еще, он предложит доплату.

В Аннино (Ломоносовский район) однушку с мебелью и техникой сдают за 25 тысяч, залог — 15 тысяч, коммуналка по счетчикам. В Новоселье цены стартуют от 25 тысяч за квартиру без кухни (можно использовать под бьюти-студию) и доходят до 38 тысяч за меблированную евродвушку с техникой, включая посудомойку, в ЖК комфорт-класса. Есть и вариант за 45 тысяч с дизайнерским интерьером. У метро «Проспект Ветеранов» — от 30 тысяч за варианты, до которых нужно немного пройтись, до 50 тысяч за квартиру в шаговой доступности с мебелью и техникой.

У метро «Нарвская» средняя ставка — 45 тысяч в месяц; за два года она выросла примерно на четверть. У Балтийского вокзала цены варьируются от 50 до 80 тысяч. Вдоль Обводного канала — от 60 до 75 тысяч; некоторые арендодатели, выставившие объявления в середине лета, за последние пару недель снизили цену на 2–5 тысяч. У метро «Фрунзенская» (станция закрыта на ремонт до 1 июня 2027 года) можно снять однушку площадью 85 квадратных метров на 10 этаже за 165 тысяч, плюс 7 тысяч за ЖКУ и коммуналка по счетчикам. Арендодатель отмечает, что квартира стильная.

В районе Сенной площади предложений меньше, цены — от 45 тысяч за скромный вариант с невысоким холодильником до 70 тысяч за квартиру на 46 квадратов с паркетом и видом на метро. У «Звенигородской» однушку, плотно заставленную мебелью, сдают за 45 тысяч. В единственной комнате стоят двуспальная кровать и детская кровать-чердак, однако арендодатель запрещает селить детей и животных, а количество жильцов ограничивает двумя. В Морской слободе за метро «Адмиралтейская» можно найти вариант за 42 тысячи, но через кухню-коридор в свою комнату-студию будет ходить соседская семья (санузел и кухня у них отдельные). Средняя ставка в этом районе — 65 тысяч, есть предложения от 100 до 200 тысяч. За 200 тысяч сдается впервые премиальная евродвушка на 80 квадратов, без комиссии, но с залогом 200 тысяч, с мебелью, техникой и овальной ванной. У метро «Маяковская» «бабушкина» однушка стоит 53 тысячи — после январских каникул ее можно было снять за 45 тысяч, а в середине июля цена подскочила.

Самые дорогие и дешевые варианты

Самые дорогие однушки — 78-метровая в клубном доме на Васильевском острове и апартаменты в Сестрорецке за 300 тысяч в месяц. Первая оборудована гардеробной и постирочной, обставлена элегантной мебелью; 3 июля она стоила 350 тысяч, теперь отдают за 300. Вторая — 61 квадрат с мансардой, отделкой натуральным деревом и мрамором. Детей и питомцев туда брать нельзя; предложение актуально с мая, цена не менялась.

Как снять квартиру дешевле

Тем, кто ищет жилье и не хочет переплачивать, Елизавета Третьякова советует заранее разделить требования на принципиальные и второстепенные. «Нужно составить своего рода чек-лист того, какими характеристиками должно обладать съемное жилье для комфортного проживания, и четко определить, что действительно важно, а от чего можно отказаться ради более низкой цены».

Эксперт рекомендует ориентироваться не на километры, а на время в пути. «Как бы парадоксально это ни звучало, хорошие варианты есть в менее популярных локациях, но с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Там цена аренды может быть ниже на 10–20%». Также стоит сравнивать не только ставку, но и полные расходы: «Апартаменты могут быть на порядок дешевле, но конечные затраты, если коммунальные платежи оплачивает арендатор, могут оказаться выше, чем при съеме обычной квартиры».

Кроме того, нужно заранее подготовиться к заключению договора, чтобы не упустить хороший объект. «Если объект реально привлекательный, он быстро уйдет с рынка, пока вы будете смотреть альтернативы». В сезон высокого спроса рынок «усушивается» за счет самых доступных предложений: «Растут не ставки аренды конкретных объектов, а сокращается доля наиболее дешевых».

Еще один фактор — перенос индексации тарифов ЖКХ на октябрь. Из-за этого после окончания сезона высокого спроса средний чек аренды может увеличиться. Это стоит учитывать и при заключении договора сейчас, и если планируете искать жилье позже.

Ключевые принципы при поиске квартиры:

• Определите, без чего не готовы жить, а на чем можно сэкономить.
• Выбирайте квартиру по времени в пути, а не по километрам.
• Считайте полную стоимость аренды, включая ЖКУ и депозит.
• Не откладывайте решение, если нашли хороший вариант.
• Учитывайте, что после высокого сезона и индексации ЖКХ расходы могут вырасти.