Апартаменты получили право на временную регистрацию
Конституционный суд России 3 февраля принял решение, которое позволяет владельцам апартаментов регистрироваться в них по месту пребывания и прописывать близких родственников. При этом местные власти не обязаны создавать для таких жильцов социальную инфраструктуру, хотя собственники платят повышенные налоги.
Апартаменты, ставшие популярными благодаря относительно низкой стоимости, юридически не считаются жилыми помещениями. Их можно легально сдавать в аренду только при сертификации как средства размещения. До сих пор проживание в них не запрещалось, но зарегистрироваться было невозможно. Теперь Конституционный суд официально разрешил временную регистрацию и поручил чиновникам скорректировать законы, регулирующие статус апартаментов.
С практической точки зрения, это дает жильцам апартаментов право, например, прикреплять детей к ближайшим школам и детским садам. Прикрепляться к поликлиникам они могли и ранее. Тем не менее, с этим «недожильем» остается множество юридических проблем, которые становятся платой за более низкую цену квадратного метра по сравнению с обычным жильем.
Бесправный собственник
Владелец апартаментов в жилом комплексе «ArtLine в Приморском» на Торфяной дороге Андрей Чернышов попытался зарегистрировать там свою супругу Викторию Пиунову. Миграционный отдел УМВД России по Приморскому району отказал в регистрации по месту пребывания, поскольку помещение является нежилым.
Оспаривая отказ, Пиунова утверждала, что апартаменты являются средством размещения. Однако суды различных инстанций пришли к выводу, что в таком случае заявление должна подавать «администрация отеля», а не собственник или управляющая компания.
По мнению Виктории Пиуновой, спорная норма закона фактически исключает возможность регистрации граждан по месту пребывания на основании заявления собственника. Более того, жилищное законодательство вообще не регулирует понятие «апартаменты». С точки зрения чиновников, в них никто не живет в юридическом смысле.
«Данный вид недвижимого имущества можно отнести только к нежилым помещениям, которые не предназначены для постоянного проживания граждан. Запрет на регистрацию в пригодных для проживания строениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, вынуждает их либо регистрироваться не по месту фактического проживания, либо вообще лишает их возможности встать на регистрационный учет по месту пребывания», — отмечается в обращении владельцев апартаментов в Конституционный суд.
Пиунова также указала на решение в пользу Светланы Рожавской, которая также пыталась прописаться в петербургских апартаментах. Однако в том деле суд лишь обязал уполномоченные органы рассмотреть заявление о регистрации. «Это совершенно бессмысленное решение. Оно не восстанавливает нарушенное право, а дает возможность УМВД выдать еще один отказ», — пояснила юрист Светлана Рожавская.
Сам себе отельер
Технически никто не ограничивает право собственников апартаментов регистрировать жильцов как постояльцев. Но для этого владельцам необходимо добиться признания своего помещения средством размещения в соответствии с законодательством о туризме.
Более того, МВД России в конце января инициировало законопроект, легализующий регистрацию по месту пребывания в любом «средстве размещения». В это понятие входят и апартаменты, но при условии оказания гостиничных услуг. Для этого собственнику потребуется пройти сертификацию и зарегистрироваться в Едином реестре объектов классификации в сфере туристской индустрии. В настоящее время в нем почти 500 «апарт-отелей», в том числе 83 — в Петербурге. «ArtLine в Приморском», где пыталась прописаться Пиунова, в реестре не обнаружен.
Чтобы пройти сертификацию, апарт-отель должен соответствовать минимальным гостиничным требованиям, например, иметь вывеску с информацией для потребителя и телефонный аппарат в каждом номере.
«На сегодняшний день собственник апартаментов не может зарегистрироваться ни сам, ни оформить регистрацию для своих родственников или иных лиц. Мы, как отельный оператор, выступаем принимающей стороной. И в этом статусе имеем право и обязаны оформлять регистрацию гостей (не собственников) — как при краткосрочном проживании, так и при долгосрочном. Это стандартная практика для апарт-отелей и гостиничных объектов», — пояснила генеральный директор компании «RBI PM» Евгения Мироненко.
«А вот, например, в доходных домах, наоборот — логично. Но в нормативном поле их сейчас нет — это лакуна. Отсюда в целом и явление „квазижилья“ на месте апартов», — отметил исполнительный директор Межрегиональной ассоциации апарт-отелей Александр Ружинский.
«В отношении формата сервисных апартаментов, где жильцов регистрирует оператор, данное решение может спровоцировать путаницу, поскольку ответственность за регистрацию не будет четко закреплена. Что же касается апартаментов, которые продаются как жилье, — это позитивная новость для владельцев и покупателей, такие объекты обретают большую привлекательность», — прокомментировали в пресс-службе крупнейшего застройщика Петербурга SeltGroup.
Временное право
Рассмотрев заявление Пиуновой, Конституционный суд пришел к выводу о противоречивом статусе апартаментов. Сложилась практика фактического проживания граждан в помещениях, схожих с квартирами, но не входящих в номерной фонд гостиниц. Однако государство не принимало мер по предотвращению распространения этого явления и «появления такого рода нежилых помещений на рынке».
«На федеральном уровне не регулируются и, соответственно, не запрещены строительство и продажа нежилых помещений, фактически предназначенных для проживания в них граждан», — отмечается в постановлении.
Судьи констатировали, что, несмотря на нежилой статус, апартаменты объективно могут использоваться для личных, семейных, домашних и бытовых нужд, включая проживание. Невозможность регистрации ограничивает право на свободный выбор места пребывания и права частной собственности.
Признав спорные нормы закона противоречащими Конституции, КС предписал Правительству России и законодателям внести соответствующие изменения. До их принятия владельцам апартаментов гарантировали оформление регистрации по месту пребывания для себя, близких родственников и членов семьи.
«Таковое, в отличие от регистрации по месту пребывания, по существу полностью устраняло бы юридическое различие между жилыми и нежилыми помещениями», — заключил Конституционный суд.
«Конституционный суд отменил одну из самых странных диспропорций. До сих пор за отсутствие регистрации штрафовали и собственников, и арендаторов. Тогда как в самой регистрации отказывали по причине статуса помещения», — считает Сергей Сергеев из юридической группы «Яковлев и партнеры».
Эксперты обращают внимание на постановление 2011 года, которое подтвердило право регистрироваться по месту жительства в постройках на садовых участках при условии их пригодности для постоянного проживания. Кроме того, в 2021 году в Госдуму был внесен законопроект, призванный урегулировать статус апартаментов как многофункциональных зданий. Правительство и профильный комитет поддержали инициативу, но год назад парламентарии отклонили документ.
Социальное необременение
Разрешая дело, судьи КС разобрали социально-экономический аспект строительства и эксплуатации апартаментов. К ним предъявляются менее строгие градостроительные, санитарные и иные нормативы, чем к жилым домам.
Так, по данным комитета по строительству Петербурга, в 2025 году застройщики возвели в городе почти две трети социальных объектов. «Создание жилых кварталов сегодня производится только вместе с социальной и дорожной инфраструктурой. Теперь без инфраструктуры не строится ничего. Жители получают готовый продукт — школы, детские сады есть сразу», — заявил председатель строительного ведомства Игорь Креславский.
Расходы на строительство социальных объектов оцениваются в среднем по городу в 22 тысячи рублей с каждого продаваемого «квадрата». Называя жилые дома «апартаментами», застройщики избегают существенных расходов и могут продавать недвижимость по более низким ценам, тогда как проживающие граждане все равно пользуются окружающей инфраструктурой.
«При допущении же их регистрации в таких помещениях по месту пребывания их притязания на доступ к инфраструктуре объективно возрастают. Вместе с тем экономия в момент покупки таких нежилых помещений отчасти нивелируется тем, что их владельцы обязаны вносить более высокую, как правило, плату за оказываемые коммунальные услуги без льгот, а также уплачивать налог на имущество физических лиц по более высоким ставкам», — отмечается в постановлении высшей инстанции.
Подобные правила установлены в большинстве регионов. В Петербурге владельцы квартир кадастровой стоимостью до 7 млн рублей платят налог на имущество по ставке 0,1%, а аналогичные апартаменты — в пять раз больше, 0,5%. Также собственники нежилых помещений лишены льгот по коммунальным платежам.
В то же время Конституционный суд подчеркнул, что временная регистрация в апартаментах «не возлагает на органы публичной власти дополнительные обязанности по благоустройству территории, созданию и поддержанию на ней социальной, транспортной и иной инфраструктуры». Однако федеральный закон гарантирует право детей, зарегистрированных по месту пребывания, на посещение местных школ и детских садов наравне с постоянно проживающими.
Регистрация взрослого населения создает меньше проблем для местных властей, поскольку временная прописка не предоставляет права на социальные привилегии, предусмотренные региональным законодательством. Для прикрепления к поликлинике по программе ОМС подтверждение адреса не требуется.
Справка
К концу 2025 года в России продолжается активное развитие сегмента апарт-отелей: на разных стадиях реализации находится строительство примерно 47 тысяч номеров. Такие объекты занимают около 13% всего гостиничного фонда страны.
Лидером рынка остается Петербург, на который приходится почти половина всех апарт-отелей России. В городе работает 62 комплекса суммарно на 9,1 тысячи номеров. В текущем году здесь уже введены в эксплуатацию пять новых проектов на 2 тысячи номеров, а до конца года ожидается запуск еще нескольких объектов примерно на 1,5 тысячи.
Вторую позицию занимает Краснодарский край с долей около 27% и номерным фондом порядка 5,4 тысячи. В регионе апарт-отели особенно востребованы у туристов, приезжающих на семейный отдых к морю. Москва формирует 16% общероссийского рынка апарт-отелей, однако внутри самой столицы их доля среди всех средств размещения сравнительно невелика — около 12%. С октября 2024 года городские власти приостановили запуск новых проектов, объясняя это дефицитом необходимой инфраструктуры.
