Инвестиции в коммерческую недвижимость сократились на 2,4%

Инвестиции в коммерческую недвижимость России за девять месяцев 2026 года сократились на 2,4% год к году — до 559 млрд рублей. Такие данные приводит Nikoliers. На Петербург и Ленобласть пришлось 59 млрд рублей из этой суммы.

Офисы остались крупнейшим сегментом по объему вложений: 208 млрд рублей, или 37% общего объема. Склады заняли второе место — 184 млрд рублей (33% рынка). В торговую недвижимость инвесторы направили 115 млрд рублей, что на 29,6% больше, чем за аналогичный период 2025 года; на этот сегмент пришелся 21% вложений. Еще 35 млрд рублей поступило в гостиничную недвижимость, 17 млрд рублей — в многофункциональные комплексы.

В Петербурге структура инвестиций выглядит иначе. По оценке IPG.Estate, в первом полугодии 2026 года на офисный сегмент пришлось 38% вложений, на гостиничный — 17%, на складской — 11%. Торговая недвижимость получила лишь 1% от общих инвестиций.

Эксперты ожидают дальнейшего сокращения вложений в коммерческую недвижимость Петербурга. Главная причина — рост налоговой нагрузки на девелоперов. С текущего года кадастровая стоимость всех объектов недвижимости в городе резко выросла: в общей сложности она подорожала на 7,6 трлн рублей, до 57,8 трлн рублей.

Владельцы недвижимости, в основном коммерческой, выразили возмущение: они направляли письмо губернатору Петербурга Александру Беглову с просьбой не утверждать новый отчет о кадастровой стоимости и предоставить на 2026 год льготу по налогу на имущество. Под обращением стояли подписи руководителей компаний «Адамант», «Империя», «УК Теорема», управляющих компаний ТРЦ «Охта Молл», универмага «Московский» и других участников рынка. Однако отчет утвердили, а в льготе владельцам отказали.

Сейчас предприниматели могут индивидуально оспорить расчет кадастровой стоимости в ГБУ «Городское управление кадастровой оценки». На практике механизм оказался малоэффективным: более 90% собственников земельных участков, недовольных результатами переоценки и подавших замечания к отчету, получили отказы.

Снижение интереса к коммерческой недвижимости закономерно и продолжится. По словам директора инвестиций и рынков капитала Bright Rich | CORFAC International Екатерины Андреевой, для владельцев критичным стал именно рост кадастровой стоимости, а также увеличение ставки налога на имущество.

«Регулярное увеличение кадастровой стоимости затрудняет прогнозирование доходности арендного бизнеса. Если недвижимость приобретается для собственных нужд, покупатель принимает на себя соответствующие риски», — говорит эксперт.

При покупке с инвестиционной целью логика иная: инвесторы стремятся получить более выгодные ценовые условия либо рассматривают объекты с достаточным запасом доходности, добавляет Екатерина Андреева.

Арендные ставки при этом растут медленнее расходов на эксплуатацию и содержание объектов, что снижает их доходность, напоминает руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF GROUP в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов.

«На экономику коммерческой недвижимости также влияют инфляция, рост коммунальных тарифов и стоимость финансирования. Эти факторы, наряду с налоговыми изменениями, усиливают давление на собственников», — отмечает генеральный директор Maris Борис Мошенский.

По словам Сергея Дуванова, наиболее уязвимы собственники, приобретавшие недвижимость по высоким ценам, в частности в 2022–2023 годах. Сегодня они сталкиваются со снижением ликвидности: продать объект по изначально запланированной цене сложнее, а для выхода из проекта может потребоваться существенное снижение стоимости вплоть до продажи с убытком. Дополнительно сдерживает высокую ключевую ставку.

Особенно зыбким остается положение в складском сегменте: на фоне последних событий наиболее неопределенными стали затраты на страховку. Страховщики резко подняли ставки, доводя их подчас до заградительного уровня.

Высокая налоговая нагрузка сильнее всего бьет по торговой недвижимости, которая вместе с ростом издержек и увеличением вакансии страдает от перетока покупателей в онлайн, говорит Екатерина Андреева. Владельцам торговых центров приходится инвестировать в обновление или реконцепцию площадей, но в текущей ситуации многие из них не готовы к вложениям.

«Сильнее всего рост налоговой нагрузки ощущают торговые комплексы, а также гостиницы», — добавляет она.

По словам Бориса Мошенского, последствия уже видны в сегменте стрит-ритейла: некоторые предприятия общепита и компании из сферы организации мероприятий закрываются в том числе из-за возросшей финансовой нагрузки.

Один из владельцев торговых комплексов в Петербурге считает, что в ближайшее время вкладывать деньги в объекты недвижимости нет никакого смысла, даже если средства у девелоперов есть.

«При этом не всегда можно предугадать, какие активы будут перспективными. Например, еще несколько лет назад я предполагал, что первыми начнут пустеть офисы, и только потом промышленные площадки. Но каким-то образом офисы еще держатся, а промышленные площадки стремительно пустеют, у владельцев предприятий уже нет денег. Также в уязвимом положении находятся владельцы крупных торговых центров. Их нужно перепрофилировать, но разрешение на это городские власти собственникам ТЦ не дали», — говорит собеседник.

Сегодня покупатели рассчитывают на значительный дисконт. В 2026–2027 годах они, скорее всего, все настойчивее будут требовать скидок и снижения цены на объекты ниже рыночного уровня, считает Екатерина Андреева.

Инвесторы дольше принимают решения о покупке и внимательнее оценивают финмодель на фоне экономической неопределенности, отмечает эксперт. С одной стороны, недвижимости пока сложно конкурировать с финансовыми инструментами по доходности. С другой — ее продолжают воспринимать как эффективный способ защиты от инфляции, что поддерживает спрос на качественные активы.

Недвижимость часто проигрывает другим способам вложения денег по доходности: банковские депозиты приносят больше. Кроме того, сохраняются юридические риски, в том числе связанные с возможностью оспаривания сделок при выявлении нарушений вплоть до обращения активов в доход государства. Поэтому даже при наличии свободных средств инвесторы могут отказаться от покупки, говорит Сергей Дуванов.

Тем не менее некоторые виды коммерческой недвижимости и сейчас могут быть привлекательными для инвестиций.

«Сегодня особенно важны качество объекта, надежность арендаторов, реалистичная цена приобретения и грамотное управление. Необходимо считать не только арендный доход, но и налоги, коммунальные платежи, расходы на содержание и возможные периоды простоя», — говорит Борис Мошенский.

«Ключевым критерием становится не потенциальная доходность сама по себе, а способность объекта обеспечивать устойчивый денежный поток с учетом всех расходов», — поясняет он.

По мнению Екатерины Андреевой, наиболее интересными для вложений остаются бизнес-центры и склады: спрос на качественные объекты в этих сегментах устойчив в долгосрочной перспективе. Кроме того, на них проще найти покупателя, чем на другие активы: приобретение логистических и деловых центров готовы рассматривать фонды, частные инвесторы и конечные пользователи.

Валерий Трушин полагает, что стабилизированные коммерческие активы по доходности уже могут сопоставляться с депозитами, но доходность последних напрямую зависит от политики Центробанка: при снижении ключевой ставки она будет уменьшаться, тогда как доходность недвижимости при прочих равных останется относительно стабильной.

«В первую очередь я бы рассматривал для портфельных инвестиций офисную, складскую и гостиничную недвижимость; торговые центры здесь более специфичны», — советует Валерий Трушин.