Новостройки подорожают на 8-10% в год, несмотря на снижение ставок

Вопреки снижению ипотечных ставок, стоимость жилья в новостройках продолжит увеличиваться. По оценке директора по продажам Группы «Эталон» Владимира Юрьева, в перспективе двух-трех лет годовой рост составит 8–10%, а в отдельных локациях может быть выше.

Эксперт отмечает парадоксальную ситуацию: ставки снижаются, а цены не падают. Особенно заметно это в Москве, где стоимость квадратного метра в центре уже достигает 2,5–4 млн рублей, тогда как ранее ориентиром был 1 млн рублей.

«Посмотрите на динамику цен в магазине, — приводит аргумент Владимир Юрьев. — Чем недвижимость отличается от машины или дивана? Только суммой в договоре».

Рост цен он связывает не только со спросом, но и с удорожанием строительства: дорожают материалы и рабочая сила, ужесточаются требования к проектам. «Сегодня строить — дороже, чем покупать готовое», — резюмирует он.

Дополнительным фактором станет сокращение предложения. В кризис 2024–2025 годов часть проектов заморозили, и, по словам эксперта, рынок ощутит это в 2027–2028 годах.

«Моя позиция неизменна: если у человека есть потребность или осознанное желание — покупать недвижимость стоит здесь и сейчас, — говорит Владимир Юрьев. — Мы проходили не один кризис, и практика показывает: в долгосрочной перспективе жилье только дорожает».

Одним из главных инструментов продаж стали рассрочки от застройщиков. За год их доля в сделках выросла с 15% до 36%, а в сложные периоды достигала 50%. «Рассрочка позволила нам расширить воронку покупателей и инвесторов», — поясняет Юрьев.

В качестве примера он приводит покупку квартиры в Екатеринбурге за 10 млн рублей. При ипотеке с первоначальным взносом 20% и ставкой 19% на 15 лет ежемесячный платеж составит 107 тыс. рублей, а переплата — 12,9 млн. При рассрочке первый взнос — 990 тыс. рублей, а платеж на время строительства (около двух лет) — 30 тыс. рублей в месяц.

«В чём же главный выигрыш? — задает вопрос эксперт. — Не в итоговом платеже, который после перехода на ипотеку будет тем же, 107 тыс. Самое важное — в сниженной нагрузке на семейный бюджет на два года стройки (30 тыс. вместо 107 тыс.) и минимальном первом взносе (990 тыс. вместо 1,6 млн)».

Юрьев подчеркивает важность прозрачности условий. После претензий ФАС к некоторым застройщикам доверие стало фактором конкуренции. «Все наши рассрочки заключаются в рамках ДДУ по 214-ФЗ и проходят государственную регистрацию, — отмечает он. — В договоре четко зафиксированы срок, график и стоимость. Никаких процентов и скрытых платежей там нет и быть не может».

Изменился и портрет покупателя: доля продаж двух- и трехкомнатных квартир превысила 52%, а доля однокомнатных снизилась на 5%. Растут требования к жилью: покупатели ожидают «умный дом», мобильные приложения, коворкинги, фитнес-зоны, безбарьерную среду. Пандемия ускорила переход в онлайн — сейчас 99% сделок компания заключает в электронном виде.

В ближайшие годы рынок не ждет бурного роста продаж, но цены продолжат повышаться. «На горизонте двух-трех лет без дополнительных мер поддержки отрасли цена будет расти на 8–10 % ежегодно, — прогнозирует Владимир Юрьев. — Из-за снижения предложения и увеличения затрат на стройку рост в некоторых городах и районах может быть более агрессивным, но это скорее точечные истории — как и скидки. Интересные предложения будут встречаться, но вряд ли это выйдет широко на рынок, потому что запас маржинальности истощается».