Перестройка рынка жилья Петербурга и Ленобласти

Рынок новостроек Петербурга замедлился: количество запусков новых проектов сократилось, а девелоперы всё чаще обращают внимание на территории за КАД. Внутри кольцевой автодороги цены продолжают расти, поскольку площадок для массовой застройки практически не осталось. Покупатели выбирают между бизнес-классом в городе и более доступным жильём в пригороде.

По данным «Петербургской Недвижимости», в I квартале 2026 года объём нового предложения составил 660 тыс. кв. м, причём более половины пришлось на свежие проекты. «В 2025 году застройщики в основном выводили новые очереди в уже строящихся или построенных жилых комплексах, — отметил Олег Пашин, генеральный директор «Петербургской Недвижимости». — До конца года мы ожидаем сохранение стабильных темпов вывода новых проектов — на уровне примерно 2,5 млн кв. м в год. Этот объём не создаст переизбытка предложения, но обеспечит необходимый выбор для покупателя».

Объём предложения косвенно влияет на цены. На конец марта средняя цена квадратного метра в масс-маркете Петербурга составила 290 тыс. рублей, а в пригородах — 173 тыс. рублей (+3% за квартал). В 2026 году цены продолжат расти, но сегментировано. «В масс-маркете ожидается умеренный рост на уровне 7–8%, что чуть выше или сопоставимо с инфляционными ожиданиями, — прогнозирует Олег Пашин. — Элитная недвижимость покажет более активный рост — от 10% до 15%, что обусловлено дефицитом ликвидных предложений в топовых локациях».

Светлана Денисова, начальник отдела продаж АО «СЗ „БФА-Девелопмент“», отмечает кратное снижение объёма предложения на первичном рынке Петербурга. «Минимальное количество в продаже было в конце 2024 года — менее 2 млн кв. м жилья, в то время как максимальный объём достигал 10 млн кв. м, — говорит она. — Сейчас предложение немного увеличилось, но в целом застройщики придерживаются консервативной стратегии, ориентируясь на текущий объём предложения». Такой подход, по её мнению, позволяет удерживать рынок в балансе и избегать кризиса перепроизводства.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», считает, что темпы вывода квадратных метров отражают текущую конъюнктуру. Товарные запасы компании могут выводить сдержанно или активно — например, чтобы дать хорошую цену на старте, сделать десятки и сотни продаж, наполнить эскроу-счета и снизить ставку по кредиту. «Более наглядны данные по запускам нового строительства, — отмечает он. — Они основаны на объективных вводных, начиная от физического наличия земельных участков и заканчивая характером реализации. Каждый запуск предваряется большой аналитикой и верифицируется финансовыми структурами. По совокупности объём запусков и есть критерий самочувствия отрасли».

По этому показателю I квартал 2026 года для Петербурга слабее I квартала 2025-го на 21%. За первые три месяца в строительство запустилось 428 тыс. кв. м, годом ранее — 539 тыс. кв. м. Комфорт-класс потерял почти 31% в запусках, а бизнес-класс и элитный сегмент выросли со 157 тыс. до 165 тыс. кв. м год к году. «Это говорит о том, что в Петербурге стало меньше возможностей строить относительно недорогую недвижимость, — пояснил Сергей Софронов. — Совокупные затраты на подготовку к строительству и на саму стройку вынуждают девелоперов уходить в более дорогие сегменты».

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», считает, что темпы вывода жилья в петербургской агломерации в начале 2026 года отражают не ускорение рынка, а его перестройку. «Десять домов в Петербурге на 3,5 тысячи квартир и 18 домов в Ленобласти на 7,7 тысячи — это не мало и не много, — заявил он. — Это ровно столько, сколько застройщики готовы взять на себя при текущей стоимости проектного финансирования и уровне спроса. Застройщики действуют осторожнее, чем два-три года назад, и это правильно».

Темпы вывода по-разному влияют на цены в городе и области. В Петербурге территорий для массового строительства не осталось, каждый новый проект — редкий продукт, и цена это отражает. В Ленобласти объёмы вывода выше, конкуренция сильнее, и при текущей затоваренности часть девелоперов вынуждены держать цены или предлагать гибкие условия. «Рынок выравнивается через предложение, а не через административное регулирование», — добавил Максим Жабин.

Егор Федоров, вице-президент коммерческого блока GloraX, главным фактором, сдерживающим вывод новых проектов, называет высокую ключевую ставку, которая существенно увеличила стоимость проектного финансирования. Параллельно продолжается рост себестоимости строительства — дорожают стройматериалы и работы. «Меняется структура предложения: увеличивается доля объектов более высокого класса, — подтвердил он. — На рынок чаще выходят компактные проекты в сегментах „бизнес“ и „премиум“, способные обеспечить устойчивую экономику даже в текущих условиях». В границах города потенциал массовой застройки связан с редевелопментом промышленных территорий, но ликвидность таких проектов ниже.

Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев также отмечает, что в городе преобладают проекты более высокого класса, а основная часть масс-маркета смещается в Ленинградскую область. «Это приводит к постепенному изменению структуры ценообразования внутри агломерации», — пояснил он.

Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон, соглашается: «Дефицит стартов в границах Петербурга усиливает спрос и увеличивает стоимость квадратного метра в черте города, в то время как новостройки в ближайших пригородах дают больший выбор по локации, планировкам и стоимости лотов». Разница между городом и областью обусловлена количеством участков под застройку. При этом стоимость квадратного метра продолжает расти и в городе, и в области: в I квартале 2026 года цены в Петербурге выросли на 5–12%.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, напоминает, что первый квартал никогда не был ключевым показателем за год — активность традиционно ниже, поэтому ближе к осени возможны другие показатели. Она отмечает, что в Петербурге вывод новых проектов практически рухнул — на 83,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 113,9 тыс. кв. м, тогда как в Ленобласти превысил 1,2 млн кв. м, снизившись лишь на 13,3%.

Основной объём массового жилья смещается в Ленобласть, где ещё есть возможность для масштабных проектов. Девелоперы ориентируются на локации с подтверждённым спросом, транспортной доступностью и потенциалом комплексного развития. Мурино и Кудрово близки к насыщению, а в Новосаратовке, Новосергиевке и Новоселье активность продолжает расти.

Светлана Денисова видит причину опережения Ленобласти по стартам новых проектов в разнице цен. «Средняя цена квадратного метра в городских новостройках в 2025-м превысила 300 тыс. рублей, в то время как в области индекс держится на уровне 180 тыс. рублей, — пояснила она. — Этот значительный разрыв продиктован разницей в стоимости инвестусловий и подключений, а также острым дефицитом свободных участков в черте города». Несмотря на разницу, спрос на городские объекты сохраняется: покупатель готов платить за городскую прописку, развитую социальную среду и транспортную доступность.

Максим Жабин говорит, что причина структурная: в Петербурге территорий для нового массового строительства нет физически, участки малы и дороги. Любой новый проект в городе — это редевелопмент или точечная застройка. В области ситуация иная: больше территорий, ниже стоимость земли, проще получить градостроительную документацию. «Крупные девелоперы из топ-10 работают и в городе, и в области одновременно, перераспределяя портфель, — отмечает он. — Город даёт ограниченное количество дорогих проектов, а область — основной объём массового жилья».

В области реализуется большая часть масштабных проектов комплексного освоения территорий (на застройку свыше 300 тыс. кв. м — около 25–35% в агломерации), говорит Олег Пашин. В 2025 году интерес покупателей к областным проектам усилился: из 70 тыс. проданных квартир и апартаментов 24,4 тыс. сделок пришлось на жилые комплексы в Ленобласти. Абсолютный лидер по количеству проданных квартир — Всеволожский район (27% сделок по агломерации и три четверти сделок по Ленобласти). Среди городских районов лидирует Невский, за ним — Пушкинский и Московский.

Егор Федоров считает, что спрос сбалансирован: в Петербурге больше высоких сегментов, а область усиливает позиции в массовом строительстве. «Локации, где параллельно со строительством жилья развивается дорожная сеть, транспортная доступность и социальные объекты, показывают наибольшую устойчивость продаж», — уверен он.

Сергей Софронов видит плюсы в наращивании предложения в Ленобласти: территории есть, обременений нет, стоимость участков в разы ниже, а стоимость квадратного метра может быть гораздо ниже при сохранении маржинальности. «Само положение вещей создаёт для области положительные предпосылки», — резюмирует он.

Компании выбирают стратегии исходя из внешних и внутренних факторов. Алексей Бушуев рассказал, что «Главстрой Санкт-Петербург» придерживается поэтапной модели развития с акцентом на последовательный вывод новых очередей в уже реализуемых проектах. В фокусе — малоэтажный квартал «Кронфорт. Центральный» и экорайон «Юнтолово». На 2026 год запланирован запуск нового квартала, а также готовится к выводу жилой комплекс с гостиничным обслуживанием в Выборгском районе у метро «Парнас».

Михаил Рогатых сообщил, что Группа Аквилон продолжает работу в обоих регионах, новые проекты выводятся поэтапно с учётом спроса. В Петербурге сосредоточены на развитии южных территорий: в Московском районе завершается строительство второй очереди «Аквилон Ливз», идёт строительство «ОРО от Аквилон», в Шушарах стартовали два проекта комфорт-класса. В Ленобласти реализуются масштабные проекты в Янино, Кудрово и Мурино — более 6,6 тыс. квартир.

ГК «ПСК» видит перспективы в категориях выше среднего — бизнес-класс и премиум. «Даже в комфорт-классе мы тяготеем к предложению выше среднего, — поясняет Сергей Софронов. — В наших проектах так много элементов от более дорогой недвижимости, что проще перечислить, что осталось от комфорта. Это и есть наша стратегия — создание привлекательной по характеристикам недвижимости».

GloraX делает акцент на региональной экспансии. «В нашем портфеле есть несколько перспективных площадок в Ленинградской области, которые находятся на стадии детальной проработки», — добавил Егор Федоров.

Светлана Денисова рассказала о выводе клубного дома бизнес-класса «Дуалист» в историческом центре Петербурга на 96 квартир. «Этот сектор спроса слабо зависит от доступности ипотеки, поэтому предложение жилья бизнес-класса пополнилось. Мы делаем ставку на качественные характеристики проектов и их локацию».

Максим Жабин охарактеризовал стратегию своей компании как «аккуратный вывод с понятной экономикой». «Решение о запуске принимается не от наличия участка, а от реального спроса, понятной модели продаж и управляемой себестоимости, — пояснил он. — При текущей стоимости проектного финансирования каждый новый проект — ставка на несколько лет вперёд. Мы выполним все ранее взятые обязательства, но будем очень аккуратно подходить к выводу новых очередей».

Мария Орлова сообщила, что ГК «А101» продолжает реализацию проектов «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово» в Ленобласти, придерживаясь принципа очередности. Сейчас в финальной фазе подготовка вывода второй очереди во Всеволожске — около 70 тыс. кв. м жилья, школа и детский сад.

Девелоперы действуют рационально и ориентируются на устойчивость проектов. «Рынок переходит к более аккуратному управлению предложением: новые проекты выводятся поэтапно, объёмы строительства синхронизируются со спросом, — комментирует Олег Пашин. — Дополнительный фактор — взаимодействие с банками в рамках проектного финансирования, что задаёт дисциплину в темпах вывода».

Сергей Софронов называет среди причин торможения крайне малый выбор земельных участков, высокую ключевую ставку, инфляцию в секторах стройматериалов и услуг подрядчиков. «Наибольший эффект и оздоровление среди отдельно взятых факторов принесёт снижение ключевой ставки до значений ниже 8–9% годовых», — подчёркивает он.

Максим Жабин выделяет три главных тормоза: стоимость денег (проектное финансирование по текущей ставке сильно нагружает экономику), ограниченный платёжеспособный спрос (рыночная ипотека недоступна, спрос держится на льготных программах) и кадровый дефицит. «Активизация застройщиков начнётся при сочетании нескольких условий: понятная траектория снижения ключевой ставки, расширение льготной ипотеки и стабильный спрос», — прогнозирует он.

Светлана Денисова считает драйвером увеличения предложения снижение ключевой ставки и ставки по ипотеке до приемлемых 12–13%. «Пока ипотека остаётся недоступной для массового покупателя, рынок работает на малых оборотах».

Егор Федоров не ожидает существенных изменений до конца года: «При благоприятном сценарии ключевая ставка может снизиться до 12%, что окажет позитивное влияние, но этот уровень всё ещё высок для покупателей».

Алексей Бушуев также называет снижение ключевой ставки ключевым фактором. К тормозящим факторам он относит дефицит подготовленных участков и усложнение требований к проектированию, что удлиняет инвестиционный цикл.

Мария Орлова перечислила ряд позиций, которые подорожали: бридж-кредиты, проектное финансирование, затраты на смену вида разрешённого использования, строительные материалы, трудозатраты. «Активизации застройщиков может способствовать кардинальное снижение рыночных ставок», — отметила она. Сейчас рыночные ставки держатся на уровне 17–18%, застройщики с банками предлагают программы от 12%, что предполагает ключевую ставку ниже 8%. Согласно прогнозам регулятора, возврат к таким значениям возможен не ранее 2027 года.

Говорить о полномасштабном дефиците жилья преждевременно, считает Егор Федоров. Речь скорее о локальном дефиците качественных и ликвидных проектов в отдельных сегментах. Сергей Софронов уточняет: «Дефицит — это когда вы обращаетесь в строительную компанию, а вам говорят: квартир в продаже пока нет. Такого, к счастью, нет. Но и спрос у нас зажат. Потребность в улучшении жилищных условий, отложенный спрос только растёт. Рыночного дефицита жилья нет, но фактический — как показателя обеспеченности населения — есть».

Михаил Рогатых отмечает, что устойчивые компании ориентируются на горизонт 5–15 лет. «Строительная активность замедлилась, но отложенный спрос сохраняется. Один из сигналов — последовательное снижение ключевой ставки и оживление спроса».

Алексей Бушуев считает, что в среднесрочной перспективе риск дефицита нового предложения в Петербурге сохраняется, прежде всего в массовом сегменте. «Девелоперы закладывают консервативные сценарии, значительная часть покупателей в режиме ожидания. С другой стороны, сохраняется структурный дефицит качественных площадок в границах города. В результате новые проекты чаще относятся к более высоким ценовым сегментам, а массовое жильё смещается в Ленобласть».

Олег Пашин уверен, что в целом по агломерации предпосылок для дефицита нет. «Объём предложения остаётся достаточным. Однако внутри рынка наблюдается тенденция: в Петербурге предложение сократилось, значительная часть нового строительства сместилась за КАД. Усиливается конкуренция за ликвидные объекты — с хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и близостью к метро».

Максим Жабин считает, что предпосылок к дефициту жилья в агломерации нет. «Рынок перераспределяется, а не сжимается. В Петербурге объёмы нового строительства ограничены, но это дефицит площадок в границах города. В Ленинградской области высокая затоваренность квартирами. Существует реальный риск не дефицита квадратных метров, а дефицита качественного продукта в нужных локациях. Покупатель стал требовательнее, и застройщик, который предлагает просто метраж без инфраструктуры, будет проигрывать. Рынок сжимается не по объёму, а по количеству жизнеспособных проектов», — резюмировал эксперт.