После ипотечного бума: новостройки продаются всё дольше

Как рассказали аналитики на форуме недвижимости «Движение», который стартовал 16 июня в Розе Хутор, рынок жилья претерпевает серьёзные изменения. Московская агломерация остаётся главным центром притяжения: на столицу приходится 37% валовой выручки крупнейших рынков, ещё 11% — на Московскую область. Санкт-Петербург удерживает долю около 11%, а Ленинградская область — 4%.

В денежном выражении за первые месяцы 2026 года девелоперы Петербурга выручили около 125 миллиардов рублей, застройщики Ленобласти — 46 миллиардов. Средняя цена квадратного метра по сделкам в Петербурге достигла 317 тысяч рублей, средний бюджет покупки — 12,1 миллиона. В Ленинградской области квартира обходится покупателю в среднем в 7,9 миллиона. «Когда мы говорим, что цены растут, и показываем изменение средневзвешенных цен, мы часто совершаем ошибку. На цену влияет структура продаж: какие квартиры покупают, какие остаются в предложении и какой ассортимент выходит на рынок», — пояснил Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro. По его словам, во многих регионах цены находятся на плато, а статистический рост объясняется изменением структуры предложения.

Скорость продаж заметно снизилась. По оценке bnMAP.pro, в большинстве регионов ежемесячно реализуется лишь 5–8% выставленных квартир. Лучше ситуация в Москве и Нижнем Новгороде. «В Москве продается примерно одна квартира из десяти, выставленных на витрине. Для большинства регионов показатель значительно ниже», — добавил Лобжанидзе. Средний срок от выхода квартиры до сделки уже достигает 10–11 месяцев, а нередко превышает год. В Петербурге этот показатель приближается к 11 месяцам. Наиболее успешные рынки реализуют не более четверти запроектированного объёма жилья в год, в Петербурге — около 18%. Ежемесячно в Москве продаётся около 209 тысяч квадратных метров, в Петербурге — 98 тысяч, в Ленобласти — 70 тысяч.

Главный вызов для отрасли — рост непроданных квартир. «Мы побили рекорд по объему ввода жилья — построено 108 миллионов квадратных метров. Но одновременно поставили антирекорд по объему непроданного жилья. Сегодня около 68% строящегося жилья остается непроданным», — отметил Кирилл Холопик, президент клуба продуктовых девелоперов «Наследие» и руководитель экосистемы ЕРЗ. По его прогнозу, ситуация будет усложняться: во второй половине года начнут вводиться проекты, продажи в которых шли после завершения массовой господдержки. «Доля непроданного жилья будет резко увеличиваться. Готовое жилье начнет конкурировать со строящимся. На несколько лет нам, вероятно, придется забыть о ситуации, когда квартира на старте продаж стоила значительно дешевле готовой», — считает эксперт.

На май 2026 года в Петербурге оставалось около 3,2 миллиона квадратных метров непроданных площадей — при текущих темпах их продажа займёт полтора года. В Ленинградской области остатки достигают 2,8 миллиона квадратных метров, а срок реализации — два с половиной года. В целом по стране, по прогнозу ЕРЗ, в 2026 году по договорам долевого участия будет продано около 20 миллионов квадратных метров — один из худших показателей за всю историю.

Рынок отходит от ипотечной зависимости. Доля собственных средств покупателей на счетах эскроу достигла 50–60%. «Андеррайтинг у девелоперов сегодня практически не уступает банковскому. Люди гасят задолженность по рассрочкам достаточно уверенно, и тех проблем, которых опасался Центральный банк, мы пока не видим», — заявил Холопик. До 30% всех платежей застройщики получают через рассрочки или прямые платежи без ипотеки. При этом рынок готовится к ужесточению условий семейной ипотеки, но ЕРЗ сохраняет прогноз по объёму ипотечного кредитования на уровне около 4 триллионов рублей по итогам 2026 года. Продажи во втором полугодии, как ожидается, будут хуже, чем в первом.

Рынок постепенно возвращается к рыночным кредитам. По словам Кирилла Холопика, доля рыночной ипотеки в общем объёме выдач достигла 45% — такого не было давно. «По мере снижения ключевой ставки рыночная ипотека начинает оживать. Я ожидаю, что уже в июне ее доля превысит 50%», — отметил эксперт. Этот процесс охватывает как первичный, так и вторичный рынок. Семейная ипотека теряет объёмы: год назад выдавалось около 30 тысяч кредитов в месяц, сейчас — 24–27 тысяч. Дополнительное давление окажет ужесточение условий для семей с одним ребёнком. Средняя ставка по выданной ипотеке выросла до 7,3% с 6% в 2020 году, что подтверждает рост доли рыночных программ.

Сергей Лобжанидзе отметил высокую концентрацию ипотечного рынка: в большинстве регионов 70–95% выдач приходится на три крупнейших банка. «Рассрочка, траншевые ипотеки и другие финансовые схемы стали необходимым условием для реализации части проектов. Без них некоторые сегменты сегодня просто не продаются», — подчеркнул он, указав на особенную приверженность бизнес-класса к рассрочке.

Из-за снижения доступности ипотеки девелоперы борются за покупателя. В Москве около 81% предложения продаётся со скидками. Ежемесячный платёж, который готов вносить клиент, остаётся на уровне около 40 тысяч рублей. Поэтому застройщики продолжают уменьшать площадь квартир. Как отметил Лобжанидзе, все регионы, кроме Москвы, Петербурга и Казани, ориентируются на доступный бюджет, а значит — на сокращение площади лотов. «Большие квартиры сегодня нужны буквально в нескольких регионах — Москве, Петербурге и частично Краснодарском крае. Для большей части России основой спроса остаются студии и однокомнатные квартиры», — пояснил он.

Исследование GMK показывает, что 84% девелоперов ожидают дальнейшего уменьшения площадей и упрощения продукта. «Большинство считает, что проекты будут „сушить“ — уменьшать площади и оптимизировать решения, чтобы удержать конечную цену на приемлемом уровне», — рассказал Сергей Разуваев, директор GMK. Почти две трети девелоперов не рассчитывают на новые масштабные меры господдержки, а более половины ожидают роста нагрузки по строительству социальной инфраструктуры. Главным фактором успеха участники рынка называют качество управления проектами. «Сейчас девелоперы всё больше рассчитывают на собственный менеджмент и эффективность бизнеса, а не на внешнюю поддержку», — резюмировал Разуваев.