Застройщикам грозят выплаты 100 млрд рублей

Рынок не был удивлён, когда Группа «Самолёт» обратилась к правительству с просьбой о выделении 50 млрд рублей из бюджета. О серьёзных проблемах компании было известно заранее. Однако к концу года аналогичные трудности могут ожидать ещё около десятка крупных застройщиков и их клиентов. В декабре истекает срок моратория на выплату неустоек, присужденных судами за срыв сроков сдачи домов в предыдущие годы. Предварительная оценка предстоящих выплат превышает 100 млрд рублей, и источников для их покрытия у компаний нет.

Глава «Самолёта» Анна Акиньшина в письме премьер-министру Михаилу Мишустину просила рассмотреть возможность выделения компании льготного кредита или иного стабилизационного инструмента в объёме 50 млрд рублей на срок до трёх лет. «С учётом корректировки программы льготной ипотеки для исключения невыполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами, просим рассмотреть в качестве меры поддержки возможность выделения компании льготного кредита или другого стабилизационного инструмента в объеме 50 млрд руб. на срок до трех лет», — написала она. Это обращение стало известно 4 февраля.

В обмен Акиньшина предложила государству блокирующий пакет акций компании с правом обратного выкупа и привлечение дополнительного финансирования на 10 млрд рублей. В письме не уточняется, что будет с этими 25% акций, если бюджетной помощи окажется недостаточно и компания обанкротится.

«Самолёт» является лидером отрасли по переносам сроков сдачи: у компании накопилось 1,2 млн кв. м жилья с задержками. До декабря 2025 года это не влекло серьёзных финансовых последствий, но с января за каждую несданную вовремя квартиру начали начисляться крупные неустойки, которые застройщику нечем платить.

Решение президента

Вопрос о продлении моратория на начисление неустоек поднимался в декабре 2025 года. Первоначально эта мера была введена в 2020 году как часть антикризисной поддержки строительной отрасли во время пандемии и неоднократно продлевалась. Однако президент России Владимир Путин выступил против дальнейшего продления. «Полагаю, достаточно. И попрошу правительство этих мораториев не продлевать», — заявил он на предновогоднем совещании, подчеркнув, что трудности строителей не должны решаться за счёт новосёлов. «В целом нужно наладить системную работу, связанную с выполнением застройщиками своих обязательств», — добавил он.

Механизм действия моратория

Мораторий, впервые введённый в апреле 2020 года, освобождал застройщиков от обязанности выплачивать неустойки за дни своей действия. Он периодически продлевался, последний раз — до 31 декабря 2025 года. При этом для расчёта штрафов использовалась фиксированная ставка 7,5%, хотя обычно она привязывается к ключевой ставке Центробанка.

Строительному лобби удалось добиться лишь отсрочки выплат по уже накопленным задолженностям до конца 2026 года. Однако все судебные решения, вынесенные после 1 января 2026 года, подлежат немедленному исполнению. Кроме того, была отменена фиксированная ставка 7,5%, и теперь расчёт ведётся по ставке ЦБ, что делает задержки более дорогими для застройщиков.

Масштаб предстоящих выплат

Тысячи исков дольщиков уже удовлетворены судами, ещё столько же находятся на рассмотрении. В итоговую сумму входят неустойка, штраф за её несвоевременную выплату, компенсация морального вреда и судебные издержки. Суды часто снижают запрашиваемые суммы, считая их несоразмерными, но даже в этом случае выплаты остаются огромными.

Общая сумма присуждённых, но ещё не выплаченных неустоек официально не объявлялась. Однако, по данным участников рынка, на одном из совещаний в Минстрое была озвучена цифра в 100 млрд рублей. Именно столько компании уже должны своим покупателям. Учитывая, что в судах ещё находятся тысячи нерассмотренных исков, а мораторий на новые решения не распространяется, эта сумма будет только расти.

Отсрочка выплат до конца 2026 года была предоставлена, чтобы избежать массовых банкротств специальных застройщиков (проектных компаний), что, по мнению участников рынка, привело бы к резкому увеличению числа долгостроев.

Статистика задержек

По данным «Единого ресурса застройщиков» на 1 февраля, из 121 млн кв. м строящегося жилья по стране задержки отмечены на 15,4 млн кв. м. При средней площади квартиры 48,8 кв. м это означает, что около 315 652 покупателей ждут свои квартиры с нарушением сроков.

Застройщики часто используют юридические уловки, чтобы избежать исков. Например, они убеждают дольщиков подписать допсоглашения о переносе сроков, угрожая в случае отказа банкротством. Ипотечным заёмщикам, которые уже выплатили проценты по кредитам, могут предложить расторгнуть договор и вернуть деньги без компенсации этих затрат.

Причины срывов сроков

Несмотря на систему проектного финансирования и эскроу-счетов, деньги на стройки иногда задерживаются. Застройщики объясняют это высокой стоимостью кредитов при нынешней ключевой ставке. Чтобы сэкономить на процентах, компании могут откладывать обращение за очередным траншем, дожидаясь, когда на эскроу-счётах накопится больше средств от продаж, что снижает процентную ставку по кредиту. Такие паузы и приводят к задержкам.

Среди других причин называют:

• Рост цен на стройматериалы.
• Дефицит квалифицированных рабочих рук, особенно отделочников и электромонтажников.
• Ужесточение регуляторных требований и стандартов.
• Необходимость искать отечественные аналоги импортных материалов и систем.

Позиции крупнейших застройщиков

Из 14 крупнейших компаний только у четырёх («Группа ЛСР», Setl Group, ССК, «ЮгСтройИнвест») нет переносов сроков сдачи. У «Брусники» задержки минимальны (1,26% от строящегося объёма), у Группы ПИК — 8,3%.

Абсолютным лидером по объёмам жилья с перенесённым сроком ввода является ГК «Самолёт». Компания пережила ряд кризисов, включая смерть основного владельца и изъятие крупного проекта в пользу государства. Её совокупный долг по состоянию на первую половину 2025 года составляет 952 млрд рублей при выручке 339 млрд и чистой прибыли 8,1 млрд рублей.

Другие крупные застройщики также прокомментировали ситуацию. Представитель ГК «А101» отметил, что переносы сроков часто связаны с объективными трудностями, такими как дефицит кадров, и не являются злоупотреблением. Компания имеет высокие кредитные рейтинги от «Эксперт РА» и АКРА.

В «Эталоне» сообщили, что около 20% их объектов имеют перенесённые сроки. Основными причинами названы изменение нормативов, технологический переход на отечественные материалы и сложные геологические условия на некоторых площадках, как в проекте Nagatino i-Land.