Доплата за расселение из аварийных домов по новому закону

В конце декабря Министерство строительства России вынесло на обсуждение законопроект, который коренным образом меняет порядок расселения аварийного жилищного фонда. Документ предполагает введение обязанности для собственников доплачивать за новое жильё, если его стоимость превышает размер компенсации за изымаемую квартиру.

По данным на начало 2024 года, в России признаны аварийными многоквартирные дома общей площадью 23,1 млн квадратных метров. В них проживает около 1,28 миллиона человек. Ежегодно аварийный статус получают жилые помещения площадью примерно 2,7 млн квадратных метров. Актуальная статистика на 2025 год пока не опубликована.

Законопроект вносит поправки в Жилищный кодекс, федеральный закон о Фонде содействия реформированию ЖКХ и закон о Фонде развития территорий. Ключевое изменение — расчёт компенсации за изымаемое жильё будет производиться с учётом его непригодности для проживания, то есть со скидкой за ветхость.

Размер такой компенсации не может быть ниже 50% от нормативной стоимости квадратного метра жилья, установленной Минстроем для каждого региона. Например, для Санкт-Петербурга на I квартал 2026 года эта нормативная стоимость составляет 165,3 тысячи рублей за квадратный метр, в то время как реальная рыночная цена жилья массового сегмента в городе приближается к 285 тысячам рублей.

Если собственник выбирает квартиру, стоимость которой выше назначенной компенсации, он обязан оплатить разницу. При наличии у человека нескольких помещений в аварийных домах власти предоставят новое жильё только за одно из них — по выбору владельца. Наниматели жилья смогут получить денежную выплату вместо новой квартиры, но лишь в случае, если это предусмотрено региональным законодательством.

По оценкам Минстроя, в случае принятия законопроекта запланированные 309 миллиардов рублей позволят к 2030 году расселить примерно 289 тысяч человек (5,19 млн кв. м). При действующих нормах на те же средства можно переселить около 270 тысяч человек (4,86 млн кв. м).

На стадии обсуждения инициатива получила десятки критических замечаний, однако, как следует из документов, ни одно из них учтено не было.

В настоящее время федеральное законодательство не предусматривает обязательной доплаты за новое жильё при расселении аварийных домов. Верховный суд РФ уже обращал внимание на отсутствие такой нормы. Депутат Госдумы Яна Латракова предлагала установить, что доплата не взимается, если площадь новой квартиры превышает старую не более чем на 7 квадратных метров.

В Санкт-Петербурге на начало 2023 года в списке на расселение числился 21 аварийный дом. За период с 2023 по 2025 годы было расселено 15 домов, а признано аварийными ещё 8. На данный момент осталось расселить 6 домов, в которых проживают 92 семьи.

По действующим в городе правилам, при обмене собственник оплачивает только дополнительные метры, если новая квартира больше старой. Стоимость «лишней» площади определяется по рыночной цене обеих квартир. От оплаты освобождаются, например, граждане, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий, если площадь новой квартиры не превышает установленную для них норму.

Главное отличие предлагаемой реформы в том, что она меняет сам принцип расчёта. Сейчас это оплата улучшений жилищных условий, а по новому закону это станет доплатой за получение равноценной по площади, но более дорогой квартиры. Минстрой намерен перейти от модели адресного обмена к модели финансового выкупа ветхого жилья, перекладывая бремя его уценки с государства на собственника.