Дефицит против объема: какие участки покупают под жилье

В первом квартале 2026 года на покупку участков под жилищное строительство и редевелопмент в Санкт-Петербургской агломерации было потрачено 24 млрд рублей, что на 70% больше, чем год назад. Такие данные приводят в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость».

Отложенный спрос на землю активизировался. Девелоперы тщательно подбирают участки: выбор идет между дорогими сложными площадками в городе под уникальные продукты и крупными территориями в области с доступным входом в сделку.

Что влияет на спрос

По объему инвестиций лидирует город (53% против 47%), а по площади — Ленобласть (64%), отметила Ольга Трошева. «В первом квартале девелоперы заключили 14 сделок с участками суммарной площадью 120 га, на которых можно построить около 1 млн кв. м улучшений. Половина приобретенных участков — с действующими разрешениями на строительство, при этом ряд проектов уже вышли в продажу в марте — апреле 2026 года», — рассказала она.

Качество площадок важнее объема свободных денег, считает Денис Лебедев. Девелоперы выбирают участки с понятным ПЗЗ и готовой разрешительной документацией, чтобы быстро запустить стройку. Активизация в начале 2026 года связана с реализацией отложенного спроса на качественные активы и ожиданием смягчения денежно-кредитной политики.

Алексей Бушуев добавил, что спрос на землю под жилье устойчив из-за длительного инвестиционного цикла. Девелоперам необходимо формировать земельный банк на несколько лет вперед, чтобы своевременно выводить проекты в период восстановления спроса. Сейчас закладывается основа для нового цикла роста — игроки ориентируются на снижение ключевой ставки ЦБ и восстановление ипотечного кредитования.

Алексей Бушуев продолжил: «Активизация инвестиционной деятельности в первом квартале во многом связана с перераспределением земельных активов между участниками рынка. Часть застройщиков оптимизирует портфель и выходит из отдельных проектов, чтобы стабилизировать финансовые показатели. Другие игроки, напротив, используют сложившуюся конъюнктуру для расширения земельного банка, рассчитывая на последующий рост рынка». Максим Жабин назвал это не разворотом, а реакцией на окно возможностей: собственники стали гибче в переговорах, а девелоперы пополняют банки под будущие циклы. «Землю покупают не под текущий спрос, а под будущий цикл», — говорит он.

«Пока деньги дорогие, девелопер не будет покупать участок впрок без понятной экономики. Поэтому активизируются в первую очередь те сделки, где можно договориться по цене или условиям входа», — добавил Максим Жабин.

Город против области

В Петербурге спрос сосредоточен на единичных площадках — редевелопмент или точечные проекты, где важна сама возможность реализации в границах города. В Ленобласти спрос более массовый: рассматривают крупные территории под комплексное освоение. «Область по-прежнему дает основной объем сделок, и это логично. Там больше земли, ниже «входной билет» и проще масштабировать проекты. Но говорить о том, что область перевешивает за счет привлекательности, не совсем корректно. Это единый рынок, где город даёт дефицитный продукт, а область — объем», — отметил Максим Жабин.

Денис Лебедев также отметил, что по площади сделок лидирует Ленобласть, а минимальный объем инвестиций для входа в проект там ниже. В городе интерес сосредоточен на редких участках с высокой ликвидностью в районах с устойчивым спросом и ограниченным новым предложением. В области фокус на наиболее обеспеченных инфраструктурой направлениях — южном и восточном поясе агломерации.

Анжелика Альшаева подтвердила, что их компания сфокусирована на городских локациях, несмотря на сложности с участками (градостроительные ограничения, реновация, инженерия). Рынок Ленобласти становится сложнее экономически: себестоимость строительства высока везде, обязательства по социальной и инженерной инфраструктуре растут, а цена квадратного метра в области ниже. «Маржинальность проектов в области сокращается: при высокой себестоимости и ограниченных возможностях роста цены реализация объектов становится более рискованной», — сказала она.

Алексей Бушуев объяснил смещение спроса в область дефицитом качественных крупных участков в Петербурге. Новые проекты в городе относятся к более высокому ценовому сегменту, объем доступного жилья сокращается. Формируется модель, близкая к московской: внутри города концентрируются проекты более высокого класса, массовое жилье перемещается за пределы. Девелоперы наращивают земельный банк в локациях с устойчивым спросом, таких как Всеволожский район и Новосаратовка.

Вопрос цены

Информация о ценах на землю носит закрытый характер, подчеркнула Анжелика Альшаева. Стоимость участка зависит от градостроительного статуса, транспортной доступности и инфраструктуры, каждый кейс оценивается индивидуально. Максим Жабин отметил: «По ценам мы видим разнонаправленную динамику. В городе стоимость земли либо остается высокой, либо растет за счет ограниченного предложения. В области в ряде случаев возможна коррекция или более гибкие условия сделок, особенно по крупным участкам. В целом рынок земли стал более переговорным. Цена всё чаще определяется не витриной, а конкретной структурой сделки».

Денис Лебедев считает, что резкой переоценки земли не будет, но ликвидные участки, особенно с разрешением на строительство, продолжают дорожать. Премия за скорость реализации и снижение административных рисков растет быстрее, чем стоимость неподготовленных участков.

Найти свой участок

На первый план выходит готовность проекта к реализации, а не просто локация, отметил Максим Жабин. Девелоперу нужен понятный продукт с инфраструктурой, транспортной доступностью и минимальными рисками. Чем короче путь от покупки до стройки, тем выше инвестиционная привлекательность. «В текущих условиях стратегия девелоперов — это аккуратное пополнение земельного банка. Без избыточного оптимизма, но с пониманием, что пауза в инвестициях сегодня может обернуться дефицитом качественных проектов через несколько лет. Рынок земли сейчас — это во многом про выбор и дисциплину, а не про гонку за объемами», — сказал он.

Данил Лебедев подчеркнул, что в приоритете площадки с коротким инвестиционным циклом, минимальными градостроительными рисками, понятной инженерией и возможностью поэтапного освоения. Сегодня важны не максимальные гектары, а управляемость проекта, маржинальность и предсказуемость сроков.

Алексей Бушуев отметил, что девелоперы предпочитают участки с проработанной градостроительной документацией или разрешением на строительство, чтобы минимизировать длительные согласования и финансовую нагрузку. «Чем быстрее проект может быть выведен в продажу, тем устойчивее его экономика: появляется возможность оперативно наполнять эскроу-счета и снижать стоимость проектного финансирования. Ключевыми факторами при выборе площадок становятся не только цена, но и скорость запуска», — сказал он.

Вторым критерием Бушуев назвал локацию с подтвержденным спросом и перспективами развития. Девелоперы ориентируются на территории, где развитие поддерживается властями и бизнесом, что обеспечивает стабильные темпы продаж. Анжелика Альшаева добавила: «У нас есть целая служба, которая занимается данным направлением. Работа ведётся постоянно и не зависит от краткосрочных колебаний рынка. Мы, как и другие крупные девелоперы, непрерывно анализируем новые предложения, прежде всего в локациях с высоким потенциалом. Параллельно работаем над концепциями будущих проектов, архитектурными решениями и финансовыми моделями. Это стратегический процесс: мы ежегодно поддерживаем запланированный объём строительства, поэтому пополнение земельного банка — необходимость».