Суд вернул квартиру пенсионерке, купившей жилье у мошенников

В Петербурге многодетная семья лишилась квартиры, которую перекупщик приобрел у пенсионерки по схеме Долиной. Суд решил вернуть жилье первой владелице, а последние покупатели остались и без квартиры, и без денег.

28 октября, 2026, 15:11

Многодетная семья из Петербурга осталась без квартиры и без денег после того, как перекупщик купил жилье у пенсионерки, попавшей под влияние мошенников. Суд постановил вернуть недвижимость первоначальной владелице.

С пенсионеркой Еленой связались лжесотрудники «Центробанка» и «ФСБ». Под предлогом защиты квартиры от захвата они убедили женщину срочно ее продать. Через агентство недвижимости Елена продала свою 56-метровую квартиру за 3,5 млн рублей — менее чем за 50% от кадастровой стоимости. Через банковские переводы и личные встречи она передала мошенникам не только вырученные деньги, но и свои накопления — в общей сложности 6,7 млн рублей.

«Эффект Долиной» — неформальное название ситуаций, когда жертва мошенников продает квартиру, а затем через суд требует вернуть недвижимость. Покупатели при этом остаются без жилья и зачастую без перспектив вернуть вложенные средства. Название появилось после громкого спора за квартиру, которую продала певица Лариса Долина. Дело дошло до Верховного суда, который оставил квартиру покупательнице.

Квартиру купила Галина — мать совладельца и гендиректора того самого агентства недвижимости. В ее собственности жилье не задержалось: меньше чем через месяц квартиру уже за 6,75 млн рублей приобрели супруги Татьяна и Сергей.

Почти сразу после продажи пенсионерка обратилась в полицию, и по ее заявлению возбудили уголовное дело. Весной 2025 года Елена потребовала вернуть квартиру, и участники истории встретились в суде.

Суд вернул квартиру первоначальной владелице

Ответчиками по делу стали Галина и последние владельцы — супруги Сергей и Татьяна. Елена обосновала требования тем, что находилась под влиянием мошенников, продавать квартиру не собиралась, а цена сделки была очевидно занижена.

В суде Галина сообщила, что приобрела недвижимость для перепродажи. Супруги пояснили, что покупали жилье для проживания детей-студентов.

Суд постановил вернуть квартиру пенсионерке, которая, в свою очередь, должна выплатить Галине 3,5 млн рублей.

В решении указано: «ответчик, осуществляющая профессиональную деятельность в области купли-продажи недвижимости», учитывая пожилой возраст продавца, цену ниже рыночной и другие обстоятельства, должен был заметить порок воли продавца и усомниться в том, что пенсионерка действительно хотела продать квартиру.

Сергей заметил, что супруги являются добросовестными покупателями. Однако суд не увидел в этом правового значения для спора, так как «добросовестность приобретателя является предметом доказывания по искам об истребовании из чужого незаконного владения имущества, приобретенного ответчиком у лица, не имевшего права его отчуждать, по какой-либо возмездной сделке».

О том, кто должен вернуть деньги последним покупателям, в решении суда ничего не сказано. Оно пока не вступило в законную силу — супруги подали апелляционную жалобу. Сергей заявил, что нарушаются его конституционные права, а именно пункт 3 статьи 17 основного закона: «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц». Если оспорить решение не удастся, супруги планируют взыскивать деньги со «своего» продавца.

Юридический разбор ситуации

«Подобные споры болезненны для всех участников, так как в большинстве случаев и продавцы, и первичные покупатели, и последующие покупатели — жертвы мошеннических схем, — прокомментировала управляющий партнер бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS Светлана Гузь. — В нашей практике мы сталкивались с сопровождением спора по недвижимости от каждой из сторон и можем отметить, что продавцы, действительно, подпадают под прессинг и давление, каждый их шаг контролируется мошенниками, а тексты ответов пишутся и заучиваются, поэтому даже на сделке у нотариуса непросто распознать действительную волю продавца».

Эксперт отметила, что такие споры чаще встречаются внутри первого звена сделок, до перепродажи третьему лицу. Как правило, после получения денег мошенники ослабляют контроль, пострадавшие приходят в себя и осознают, что произошло.

Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Юрист подтвердила: добросовестность приобретателя в данном случае значения не имеет, важны обстоятельства выбытия имущества из собственности — отсутствие воли первого продавца.

«Верховный суд РФ неоднократно подчеркивал: при выбытии имущества помимо воли собственника обстоятельства добросовестности конечного приобретателя правового значения не имеют. Судам в такого рода спорах устанавливают, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу — наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности», — пояснила Гузь. — Поэтому нельзя сказать в данном деле, что нарушены интересы конечного собственника».

Отсутствие в решении пункта об обязанности промежуточного владельца вернуть деньги конечному покупателю объясняется сутью спора. Елена возвращает квартиру себе (поэтому семья Татьяны и Сергея указана ответчиками вместе с Галиной), но договорные отношения сложились между Еленой и Галиной, поэтому в решении речь идет только о возврате суммы по этому договору.

«Для возврата денежных средств Татьяне и Сергею необходимо взыскивать их со „своего“ продавца в отдельном споре», — подчеркнула эксперт.

Самое печальное, что у Елены и Галины может не оказаться денег и имущества в размере, достаточном для погашения задолженности.

Гузь отметила, что в подобных спорах иногда находят креативные решения: например, привлекают инвестора для возврата средств добросовестному приобретателю, квартира переходит инвестору, а первичный собственник получает пожизненное право проживания.

Эксперт перечислила юридический инструментарий для подобных споров:

подавать самостоятельные иски к своему продавцу с ходатайством об обеспечительных мерах для сохранения возможности погашения задолженности;
оспаривать судебное решение о признании права собственности за первым продавцом вплоть до вышестоящих инстанций (в деле Долиной только Верховный суд поставил точки над «и»). В практике известны случаи, когда квартиру удалось сохранить за добросовестным приобретателем несмотря на сходные выводы экспертизы;
взыскивать убытки с первого продавца (ремонт квартиры и прочее).

Как не стать жертвой схемы Долиной во втором поколении

«Самая же важная рекомендация касается осмотрительности. Спешка в сделках, короткий срок владения имуществом, возрастные бывшие собственники, заниженная цена имущества — это маяки, на которые стоит обратить внимание до того, как принимать решение о покупке недвижимости. Не лишним будет анализ истории перехода права собственности на актив, включая проверку вопроса о полноте расчетов, получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, обследование у психиатра в день сделки», — отметила Светлана Гузь.

Общение с продавцом, особенно на первом звене, — тоже способ косвенной защиты. «Стоит привлекать к проведению сделки третьих лиц, которые смогут выступить свидетелями, а также юристов для проверки как самого недвижимого имущества, так и для дополнительного общения с покупателем, — перечисляет эксперт. — Нотариальные сделки, особенно с видеофиксацией, также рекомендованы, равно как и включение в договоры купли-продажи гарантийного блока — об отсутствии давления, понимании условий сделки и проч., использование безналичных расчетов. Возможно, также стоит предусмотреть различные штрафы на случай нарушения гарантий».

Гузь подчеркнула, что все эти инструменты не дают 100% защиты и не гарантируют сохранности сделки, отсутствия оснований для ее оспаривания. Но они как минимум создают дополнительные препятствия для мошенников, которым придется готовить пострадавшего ко всем этим шагам. Соответственно, шансы, что сделка не состоится или что врачи и прочие лица успеют заметить подвох, повышаются.

Читайте также