«Дом у воды»: какие берега Петербурга становятся точками роста

Участники профессиональной дискуссии проанализировали, какие прибрежные зоны города будут развиваться, и отметили, что свободных простых участков у воды практически не осталось.

По оценке Олега Пашина, генерального директора «Петербургской Недвижимости» (холдинг Setl Group), объем предложения в жилых комплексах у воды составляет около 400 тыс. кв. м — это примерно четверть всех реализуемых новостроек Петербурга. Основной объем формируют Октябрьская набережная и намывные территории Васильевского острова. Вдоль Невы сосредоточено 42% такого предложения, на Финском заливе — 23%.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», также оценивает долю жилья у воды в 25% всего первичного рынка. По её словам, около 90% прибрежной застройки приходится на Неву и побережье Финского залива. Главным направлением развития она называет редевелопмент «серого пояса»: «С одной стороны, это Октябрьская набережная, на которую приходится более 40% предложений в границах прибрежных комплексов. С другой — побережье Финского залива, где мощным узлом остается Юго-Запад. Именно эти локации — трансформируемая береговая линия Невы и открытый фасад залива — будут определять облик прибрежного Петербурга в ближайшие годы».

Для AAG близость к воде — часть стратегии в высоких сегментах. Коммерческий директор AAG Ольга Захарова отмечает, что объекты у водных пространств традиционно пользуются высоким спросом, а в бизнес- и премиальном классах прибрежное расположение усиливает статус проекта: «Проекты в высоком ценовом сегменте, как правило, тяготеют к прибрежным зонам и, при условии качественной проработки продуктовых характеристик девелопером, приобретают повышенный статус и престиж». В портфеле AAG — проекты на Малоохтинской набережной и на берегу Охты, а также готовящийся премиальный проект в Солнечном.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, считает самым перспективным намыв Васильевского острова. По её мнению, это не просто новая территория, а будущий городской район с сильной инфраструктурой и видовыми характеристиками. GloraX одним из первых вышел на намыв, сейчас там реализуются проекты Golden City, GloraX Василеостровский и GloraX Premium Василеостровский. Помимо жилья компания уже ввела школу со спортивным кластером, два детских сада, коммерческие помещения и готовит к открытию ресторан.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», предлагает смотреть шире. Потенциально перспективными он считает все участки у воды, но особенно ценятся территории с широкими «каноничными» для Петербурга видами или берега без шумного трафика. Эксперт видит возможность изменить иерархию районов за счет намывов, если повысить качество комплексно создаваемой среды.

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», подчеркивает, что сама по себе первая линия не гарантирует успех — нужны транспорт, сети, социальная и коммерческая инфраструктура. «Наиболее перспективными становятся локации, где видовые характеристики сочетаются с качественной городской средой». По данным компании, в январе–мае 2026 года в число самых популярных локаций вошли Невский район, намыв Васильевского острова и Галерная гавань. Пример работы с идентичностью — квартал «Кронфорт. Центральный» на острове Котлин, архитектура которого отсылает к природе северного побережья и кронштадтским фортам.

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», обращает внимание на смещение приоритетов покупателя. Вид на воду остаётся преимуществом, но всё чаще для клиента важнее зелёное окружение, парк, крупномерные деревья, защищённые прогулочные маршруты и зрелое благоустройство. «Для жизни каждый день это может быть ценнее, чем формальный статус «жилья у воды». Перспективность территории определяется сочетанием местоположения, транспорта, инженерии, озеленения, защиты от ветра и сценария использования.

Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон, напоминает, что количество привлекательных площадок ограничено, большинство уже освоено. Среди перспективных он выделяет намыв у острова Декабристов, Шкиперский проток, участки Петровского острова, Синопскую и Свердловскую набережные, территорию бывших «Крестов» на Арсенальной, Октябрьскую набережную и Ленэкспо. Однако высокая стоимость входа снижает инвестиционную привлекательность для девелоперов. В Ленинградской области востребованы территории вдоль Охты и Оккервиля. Отдельный интерес — проекты с внутренним водоемом, например «Аквилон РекаПарк» и «Аквилон РИВА», где летом водоем служит местом отдыха, а зимой — катком.

Вода остаётся капитализирующим фактором, но премия зависит от класса проекта, редкости вида и качества среды. Олег Пашин подтверждает, что локации у воды традиционно престижны и привлекают видовыми характеристиками. Алексей Бушуев добавляет, что близость к воде востребована и в премиум-сегменте, и в масс-маркете, влияя не только на цену, но и на скорость принятия решения.

Динамика продаж различается по районам. По данным «Главстрой Санкт-Петербург», в январе–мае 2026 года продажи в Галерной гавани выросли на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на намыве Васильевского острова — на 6%. В то же время на Петровском острове, в Сестрорецке и Зеленогорске продажи снизились на 52% и 44%. В целом по всем прибрежным проектам продажи мая 2026 года оказались всего на 3% ниже мая 2025 года. «Это говорит о том, что интерес к таким проектам сохраняется даже на фоне высокой ключевой ставки», — комментирует Алексей Бушуев.

Светлана Денисова предлагает оценивать сегменты отдельно. Общий объем прибрежного предложения в городе — около 1 млн кв. м. В масс-маркете средняя цена квадратного метра у воды составляет порядка 333 тыс. рублей, что лишь на 5% выше среднерыночного индекса (около 315 тыс. рублей). В бизнес-классе средняя цена у воды — около 550 тыс. рублей за кв. м, причём 62% такого жилья приходится на проекты редевелопмента. В элитном сегменте различают просто вид на воду и «коллекционную панораму» на Эрмитаж, Петропавловскую крепость или стрелку Васильевского острова — за неё покупатели готовы платить ощутимую премию.

Сергей Софронов считает, что спрос на воду постоянен. Рост сделок в видовых проектах часто связан с появлением предложения. «Покупатели готовы не только доплачивать за вид, но и вообще выбирать недвижимость где-то рядом с водой, даже если она из окон не видна. Вода остается доступной для прогулок, обеспечивает лучшую продуваемость и качество воздуха. И статус также никуда не уходит — дом у воды есть дом у воды».

Ольга Захарова отмечает, что в проектах у воды рядом с центром Петербурга цена сильно зависит от этажа и видовых характеристик. Предложения такого рода немногочисленны, спрос достаточен для их реализации. Дополнительным преимуществом становятся благоустроенные набережные и качественные общественные пространства. Татьяна Халилова добавляет, что покупатели готовы доплачивать за видовые характеристики 15–20% и более. Однако всё большее значение имеет качество окружения — благоустроенные пространства, доступ к набережным, прогулочные маршруты.

По данным Олега Пашина, на масс-маркет приходится около 90% предложения и спроса в Петербурге, среди этого объёма 15–18% составляет жильё у воды. Основные территории — Октябрьская набережная, намывные и Юго-Запад. В качестве примера он приводит «Сэтл Ривьера» на Октябрьской набережной — комплекс комфорт-класса с парком, 500-метровым променадом, панорамной ротондой, площадками для игр и тренировок, шатром для йоги и уличным кинотеатром.

В бизнес-классе около 48% предложения приходится на площадки у воды: намывные территории, историческую часть Васильевского острова, Петроградскую сторону, Черную речку и Матисов остров. В элитном жилье в историческом центре 80% предложения у воды сосредоточено на Петроградской стороне, на Васильевском острове, в Адмиралтейском и Центральном районах. «В основном это проекты на набережных, реставрация особняков, бутик-форматы», — уточняет Олег Пашин.

Татьяна Халилова подчёркивает, что успешный проект у воды — это не только квартиры с видом, но и прогулочные зоны, рестораны, сервисы, общественные площади, образовательная инфраструктура и благоустроенные набережные. По такому принципу развивается намыв Васильевского острова. Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС», приводит в пример преобразование исторического комплекса «Кресты» на Арсенальной набережной, где запланировано масштабное общественное пространство с причалом и выходом к Неве, а также редевелопмент мануфактуры на Октябрьской набережной.

Сергей Софронов подтверждает, что у воды сегодня строят всё: от премиальной недвижимости до комфорт-класса. Формат зависит от расположения и назначения участка. В 2028 году на берегу Галерной гавани появится жилой квартал ПСК с общественным кластером, включающим зоны отдыха, работы, спорта, медицины, театр, рестораны и пешеходную набережную. Алексей Бушуев отмечает, что в Курортном районе чаще развиваются апарт-отели и санатории, премиальное жильё тяготеет к островам, а дальше от центра — бизнес-класс и «комфорт плюс».

Михаил Рогатых напоминает, что десять лет назад жильё у воды ассоциировалось с элитным сегментом, теперь waterfront-девелопмент стал разнообразнее. Пример — комплекс «Аквилон ZALIVE» на намыве, где есть два детских сада, стоматология, магазины, кафе, школа. Дарья Сизых, директор по развитию продукта AAG, подчёркивает, что прибрежные территории могут становиться и общественными пространствами, и рекреационными зонами, и жилыми комплексами. Важно создать связь с набережной и раскрыть видовой потенциал.

Светлана Денисова обращает внимание на петербургскую специфику: Нева остаётся мощной водной артерией, используемой для логистики. Наличие действующих причалов и грузовое судоходство превращают набережные в оживлённые транспортные коридоры. Поэтому строить дорогое жильё непосредственно у кромки воды нерационально — бизнес-класс лучше отодвигать вглубь квартала. Изменилось и восприятие: теперь покупатели оценивают не только вид, но и качество общественных пространств, маршрутов, благоустройства.

Чем меньше в Петербурге свободных участков, тем выше значение намывных территорий и бывших промзон у воды. Алексей Бушуев отмечает, что намыв создаётся «с чистого листа» — понятны геология, нет накопленного наследия. Редевелопмент промзон требует детальной подготовки, учёта состояния сетей и экологии. Анжелика Альшаева напоминает о Петровском острове, где формально дорогая локация оказалась плотно застроенной без полноценной инфраструктуры. Сегодня решающим фактором становится уровень среды в целом.

Дарья Сизых акцентирует внимание на совокупности ограничений участка: чем больше инженерных, градостроительных или экологических особенностей, тем сложнее создать качественный продукт. Успешная реализация требует комплексного подхода и глубокой проработки решений на всех этапах. Максим Жабин указывает на специфику территорий у Финского залива — открытость ветру, холод, сезонность, пыль на не до конца освоенных намывах. В таких проектах особенно важны инженерное оснащение, ветрозащита, озеленение, эксплуатационная логика.

Татьяна Халилова добавляет, что на ранних стадиях покупателям нужно объяснять будущие преимущества локации и её инвестиционный потенциал. На примере намыва Васильевского острова видно, как быстро меняется восприятие: в GloraX Premium Василеостровский остались последние лоты. Сергей Софронов считает, что современные технологии позволяют работать почти с любыми исходными данными, если проект финансово осмыслен. «Намыв, как бы его ни критиковали, по своей задумке идея великолепная. Такие были при царях, при Советах и вот есть сейчас». Главное — что именно будет создано на новой территории.

Светлана Денисова называет девелопмент у воды одним из самых технологически сложных и капиталоёмких направлений из-за слабых грунтов, ветровых нагрузок и берегоукрепления. В редевелопменте промзон на первый план выходят очистка и рекультивация земель, юридические нюансы и замена сетей. Михаил Рогатых отмечает, что первые очереди намыва особенно рискованны из-за отсутствия социальной инфраструктуры и дорог. Бывшие промышленные площадки у воды зачастую уже интегрированы в городскую среду и имеют инженерные мощности, но всё равно требуют тщательной проработки инфраструктуры.

Олег Пашин называет развитие намывных территорий сложным процессом, требующим исследований, учёта климата и параллельного развития транспорта и социалки. Однако такие проекты остаются важным драйвером развития города. В качестве примера он приводит «Империал Клаб» от Setl Group на территории бывшего Балтийского завода — проект делюкс-класса с благоустройством набережной, видом на Неву и ледокол «Красин», собственным причалом.

Отдельный важный вопрос — доступ горожан к береговой линии. Участники дискуссии сходятся, что баланс между приватностью жителей и общественным доступом возможен, если заложен в проект изначально. Сергей Софронов рассказывает о проекте ПСК у Галерной гавани, где открытое общественное пространство не наносит ущерба приватной территории жилого квартала — они разделены. Максим Жабин подчёркивает, что баланс нужно проектировать: у жителей должны быть спокойные дворы, у города — доступ к воде там, где это градостроительно уместно.

Михаил Рогатых отмечает, что рынок и городская политика ориентированы на открытые набережные. Приватность обеспечивается архитектурными и планировочными решениями, внутренними дворами и рекреационными зонами. Светлана Денисова считает, что закрытие береговой линии невыгодно — первые этажи должны работать на пешеходный трафик, размещая рестораны, кафе и ритейл. Пример — Дудергофский канал в «Огнях Залива», где городская жизнь сосредоточена на набережных, а приватное пространство защищено стилобатами и геопластикой.

Олег Пашин напоминает, что девелоперы не могут приватизировать прибрежную зону, но часто берут на себя благоустройство — создают пешеходные маршруты, спортивные площадки, парковые зоны. Алексей Бушуев добавляет, что открытый доступ к набережным стал нормой: закрытая территория дома соседствует с благоустроенным прогулочным маршрутом. Пример — Петровский остров и экорайон «Юнтолово», где река Юнтоловка и гребной клуб стали точками притяжения. В Кронштадте развитие «Острова фортов» превращает ранее малоиспользуемые пространства в места для прогулок и отдыха.

Татьяна Халилова поддерживает: баланс достигается грамотным проектированием — дворы и внутренние пространства остаются закрытыми, а набережные и общественные площади работают на город. Дарья Сизых видит более широкую трансформацию: на смену камерным проектам приходят многофункциональные форматы, сочетающие приватные зоны и открытые общественные пространства. Это требует сложной проработки, но формирует дополнительную ценность для объекта и города.

Прибрежные территории остаются ключевым резервом развития Петербурга. Анжелика Альшаева считает наибольший потенциал у Невы, Финского залива и бывших промышленных площадок. Максим Жабин подчёркивает важность водной транспортной инфраструктуры — причалы и регулярные маршруты могут стать частью транспортной модели, особенно для Кронштадта, где связь по воде может работать круглогодично с учётом ледовой обстановки.

Будущее проектов у воды зависит не от количества участков, а от качества работы с ними. «Выигрывать будут проекты, где расположение рядом с водой является частью более сильного продукта, — говорит Максим Жабин. — В нём должны соединяться зелень, комфортный микроклимат, инженерная готовность, транспортная связность, продуманная эксплуатация и понятный городской сценарий. Без этого даже красивая локация у воды может проигрывать проекту рядом с хорошим парком».

Сергей Софронов описывает перспективы как «прекрасные и туманные». Участки, попадающие в продажу, остаются точечными, мастер-планирование территории пока не принято. Девелопмент следует за возможностями — в центре, на окраинах, за городом или на намыве. Михаил Рогатых называет девелопмент у воды одним из самых перспективных направлений, а прибрежные территории, намывные земли и бывшие промзоны — резервом для новых кварталов.

Ольга Захарова высоко оценивает потенциал спроса, но свободных участков, особенно рядом с центром, становится меньше. Отдельный потенциал она видит в Курортном районе: премиальный проект в посёлке Солнечное расположен в 500 метрах от пляжа «Ласковый». Олег Пашин связывает перспективы с освоением юго-востока акватории Невы (Октябрьская набережная, проспект Обуховской Обороны), развитием намывов и островов, а также редевелопментом. Отдельное направление — рекреационные зоны в Курортном районе и Ленинградской области.

Алексей Бушуев считает, что недвижимость у воды остаётся одним из самых устойчивых сегментов. Наибольший потенциал — у мест, где есть интерес девелоперов, поддержка города и спрос покупателей. Пример — намыв Васильевского острова и Кронштадт, турпоток в который вырос с 300 тыс. в 2018 году до более 5 млн в 2025-м. Татьяна Халилова прогнозирует, что рынок будет уходить от формата «жилой комплекс с видом на воду» к созданию полноценных районов нового поколения, где конкурируют качество среды, благоустройства, инфраструктуры и общественных пространств.

Светлана Денисова резюмирует: «Если в Москве набережные во многом развиваются как общественные пешеходно-парковые зоны, то в Петербурге девелоперам необходимо гармонично вписать жилую среду в условия работающего мегаполиса. Вектор решительно смещается в сторону масштабных проектов комплексного развития территорий. Только крупный формат позволяет сформировать безопасную среду с прибрежными променадами, зелеными зонами и автономной инфраструктурой». Пример — семейный квартал «Огни Залива», где во внутреннюю инфраструктуру интегрированы детская поликлиника, две школы и детские сады с бассейнами. Именно такие сбалансированные и многослойные решения будут задавать тренды на ближайшее десятилетие.